25 cikk rendezése:
1. cikk / 25 Készletként értékesített lakóingatlan áfája
Kérdés: Az adott cég vásárolt egy új lakóingatlant 5% áfatartalommal 2021-ben, az áfát levonásba helyezte. Az eredeti szándék az volt, hogy bérbe adja az ingatlant, de végül nem tudta, ezért 2022. év elején úgy döntött, hogy értékesíti azt. A tárgyi eszközök közül megtörtént az átsorolás az áruk közé 2022. év elején. 2022. év végén a beszámolóban az áruk között kerül kimutatásra készletként az ingatlan. 2023. évben eladásra kerül az ingatlan, amely még újnak minősül, mert a használatbavételi engedély véglegessé válását követően még nem telt el a 2 év. Értékesíthető-e az ingatlan 5% áfatartalommal?
2. cikk / 25 Lakóingatlanok építésének elszámolásai
Kérdés: Társaságunk saját telekre ikerházas lakóingatlanokat épít, amelyeket magánszemélyek részére fog értékesíteni. A kivitelezés várhatóan 2 évig tart, amelyhez alvállalkozót is igénybe veszünk. Az építkezés során alkalmazott számviteli nyilvántartás az alábbi: A telket az áruk között tartjuk nyilván. A felhasznált anyagokat és alvállalkozókat a felmerüléskor költségként számoljuk el, a mérlegfordulónapon a saját termelésű készletek állományváltozása számlával szemben befejezetlen termelésként állományba vesszük (T 23 – K 581). Amikor a lakás elkészül, átvezetjük a késztermékek közé (T 25 – K 23). A lakások értékesítésekor a telekrész kivitelezését elábéra könyveljük (T 814 – K 26), a lakás önköltségének a kivezetését (T 581 – K 25) számoljuk el a saját termelésű készletek állományváltozásával szemben. Helyes-e a fentiek szerinti könyvelési elszámolás, illetve az első és a második évben mely tételekkel csökkentheti társaságunk az iparűzési adó alapját? Az anyagköltség és az alvállalkozói költség figyelembe vehető a felmerülés évében iparűzési adót csökkentő tételként?
3. cikk / 25 Telepített ültetvény átadása kapcsolt vállalkozások között
Kérdés: Az "A" társaság és a "B" társaság kapcsolt vállalkozások. Az "A" társaság ültetvényt telepített, és gyümölcstermesztést folytat a magánszemélyektől bérelt földterületen. A korábban húsz évre megkötött földbérleti szerződés lejár, a magánszemély tulajdonosok pedig a "B" társaságnak kívánják a földterületet bérbe adni. A továbbiakban az "A" társaság tulajdonában lévő ültetvényen a "B" társaság folytatná a gyümölcstermesztést. Hogyan történhet a két társaság között az ültetvény átadása, és milyen adóterhekkel, illetve hogyan célszerű a piaci értéket meghatározni? Az "A" társaság a lakóingatlannak nem minősülő ingatlan bérbeadására az adómentesség helyett az általános szabályok szerinti áfa fizetését választotta.
4. cikk / 25 Vállalkozás lakóingatlanának bérbeadása
Kérdés: Egy kft. új építésű ingatlant vásárolt bérbeadás céljából. Az építő, mivel ez az ingatlan társasházban van, lakóingatlannak jegyezteti be a földhivatalnál. A beszerzés áfáját visszaigényeltük. A mai napig még csak széljegyzéken van a tulajdonos, és még nincs lakhatási engedély sem. Bejelentkezett a kft. a bérbeadással kapcsolatosan az áfás bérbeadásra, amit már el is fogadtak. Mivel lakóingatlannak lesz bejegyezve az üzleti célra vásárolt ingatlan, a beszerzés áfája levonható-e, és a továbbiakban, ha a bérleti díjat áfásan számlázza, a további költségek áfája visszaigényelhető-e?
5. cikk / 25 Ingatlanvásárlás árverésen
Kérdés: Társaságunk több használt lakóingatlant vásárolt a Magyar Bírósági Végrehajtó Kamara árverési oldalán keresztül. Az adós tulajdonosok minden esetben magánszemélyek voltak. Ismereteink szerint ebben az esetben nem készül adásvételi szerződés, és számla sem, csak egy ingatlanárverési jegyzőkönyv. Hogyan kell ezt könyvelni? Hogyan kezelendő adózási szempontból?
6. cikk / 25 Romos lakóépület felújítása, átalakítása
Kérdés: Az újonnan alakult kft. romos, műemléknek minősített, üzemszerű használatra alkalmatlan lakóépületet vásárolt, amelyben felújítás és átalakítás után szállodát kíván nyitni. Az érvényes engedélyek birtokában a kivitelezés megkezdődött. A kivitelező számlája szerinti áfa visszatérítését az adóhatóság megtagadta azzal, hogy a kft. megsértette a számviteli törvény előírását, mert a kivitelező részszámláját tárgyieszköz-beszerzésként számolta el. Az adóhatóság szerint az épület felújításával kapcsolatos munkákat a számviteli törvény szerint felújításként kell elszámolni. A leírt felújítás és átalakítás beletartozik-e a tárgyi eszköz beszerzési értékébe?
7. cikk / 25 Értékesítési céllal lakóingatlan építése
Kérdés: A társaság 2003-2007 között értékesítési céllal lakóingatlanokat épített, amelyek közül egyet nem sikerült értékesítenie. A sikertelen értékesítési kísérletek közben az ingatlant a társaság bérbeadta, mely bérlet a mai napig fennáll, a bérlő rendszeresen bérleti díjat fizet. A társaság az ingatlan építése idején áfakörös volt, a beszerzések áfáját visszaigényelte, a bérbe adott ingatlanét is. A későbbi bérleti díjak után az áfát megfizette 2013. 12. 31-ig, miután alanyi adómentességet választott. Az értékesítési céllal, a készletek között nyilvántartott ingatlant a bérbeadás időpontjában át kellett volna minősíteni tárgyi eszközzé? Alanyi adómentessé váláskor az ingatlannal kapcsolatban volt-e áfaelszámolási kötelezettség? Ha igen, mekkora elmaradt áfafizetési kötelezettség áll fenn, ha a használatbavételkor, 2007. szeptemberben a visszaigényelt áfa összege 3750 E Ft?
8. cikk / 25 Alvállalkozók – lakóingatlan építése
Kérdés: A Számviteli Levelek 328. számában a 6715. számú kérdésre adott választ azzal fejezték be: "Fontos! A válaszban a kérdésben említett alvállalkozókra hivatkoztunk. Meg kell azonban jegyezni, hogy a helyi iparűzési adó alapjának megállapítása során ezek a teljesítmények adóalapot csökkentő tételként nem vehetők figyelembe, mivel a Htv. előírása szerinti alvállalkozói teljesítményeknek nem felelnek meg". Úgy tűnik, hogy a válaszban hivatkozott szakasz ellentmondásban van a Htv. 52. §-ának 32. pontja szerinti előírással. Véleményünk szerint a lakóingatlan-építéshez a víz-gáz szerelésre, villanyszerelésre vagy külső vakolásra, szigetelésre kötött és elvégzett alvállalkozói munkák értékeivel csökkenthető a helyi iparűzési adó alapja.
9. cikk / 25 Eredeti állapot helyreállítása
Kérdés: Az építőipari cég 2009-ben értékesített egy saját előállítású társasházi lakóingatlant, eladási ára 13 M Ft+20% áfa volt, előállítási költsége 10 982 E Ft+1587 E Ft telekérték. A vevő hibás teljesítés miatt 2011-ben pert indított, amelyet 2016-ban jogerősen megnyert, és a bíróság ítélete alapján a felek megállapodtak az eredeti állapot helyreállításában. A földhivatal az eredeti állapot helyreállítását bejegyezte. Hogyan kell ezt a számviteli nyilvántartásokban rögzíteni? Miként kell elszámolni az ügylet áfatartalmát és társasági adó hatását? Ha nem igényelhető vissza az áfa, hogyan kell a számviteli nyilvántartásokban elszámolni? Az elszámolásnak milyen hatása lesz a 2016. évi társasági adóra?
10. cikk / 25 Nyílt végű lízingszerződés szerinti ingatlan megvétele
Kérdés: A társaság 2010 óta nyílt végű lízingszerződés keretében lízingelt egy lakóingatlant, amelyet bérbeadásra használt, a bérbeadási tevékenységet adókötelessé tette. A lízingdíjak előzetesen felszámított áfáját levonásba helyezte. A nyílt végű lízing keretében beszerzett ingatlant beruházásként számolta el, majd a rendeltetésszerű használatbavételkor – áfa nélküli értéken – aktiválta. Felújítás is volt, amelynek áfáját levonásba helyezte, áfa nélküli értékével az ingatlan értékét növelte. Ha a lízingbe vevő a nyílt végű lízingszerződés lejárata előtt az ingatlant megvásárolja, a lízingbe adó értékesítési számlájának áfaösszegét levonásba helyezheti? Ha az így megvásárolt ingatlant a lízingbe vevő adómentesen értékesíteni fogja, a korábbi lízingdíjak bérbeadás miatt levonásba helyezett áfáját kell módosítani? Az Áfa-tv. 135-136. §-aiban szereplő figyelési időszakot csak a nyílt végű lízingelt ingatlanon végzett felújítás áfájának vonatkozásában lehet figyelembe venni? A lízingbe adó értékesítési számlájának összegét rá kell-e aktiválni a tárgyi eszközre, vagy külön eszközként kell kezelni? Ha a megvásárolt ingatlant csak pár hónappal később értékesíti, akkor át kell-e sorolni a készletek közé?
