32 cikk rendezése:
1. cikk / 32 Vevő kijelöléséért fizetett összeg illetéke
Kérdés:
Eladó és vevő egy ingatlanra ügyvéd által ellenjegyzett ingatlan-adásvételi előszerződést kötött. Ebben az előszerződésben a szokásos és szükséges rendelkezések mellett egy önálló pontban a következő rendelkezést is rögzítették: "Felek rögzítik, hogy vevő jogosult az adásvételi szerződés megkötésére maga helyett 3. személyt jelölni, mely szerződésszerű teljesítésnek minősül." Ennek megfelelően a vevő az adásvételi szerződés megkötésére maga helyett 3. személyt (egy Magyarországon bejegyzett gazdasági társaságot) jelölt meg. Eladó és a 3. személy megkötötte az adásvételi szerződést, az ügylet teljesült, a 3. személy az eladó részére az előszerződésben, majd a szerződésben azonos összegben rögzített vételárat megfizette. A pontosság kedvéért a továbbiakban az előszerződés vevője legyen korábbi vevő, a 3. személy legyen tényleges vevő. A korábbi vevő a vevőkijelölési jogát a tényleges vevő javára – különmegállapodásban rögzítetten, pénzben kifejezett ellenérték fejében – gyakorolta. Ezt az ellenértéket a korábbi vevő kiszámlázta a tényleges vevő felé, aki azt meg is fizette a korábbi vevő részére. Tehát a tényleges vevő az ingatlan megszerzése kapcsán az eladó részére megfizette az ingatlan szerződésben rögzített vételárát, és a korábbi vevő részére megfizette a különmegállapodás alapján javára gyakorolt vevőkijelölés ellenértékét. A vevőkijelölésért fizetett ellenérték része lehet-e az Itv. 102. §-ban meghatározott forgalmi értéknek, vagyis kell-e ezen ellenérték után vagyonszerzési illetéket fizetni?
2. cikk / 32 Élettársak közötti ajándékozás
Kérdés: Hivatalosan – közjegyző előtt bejegyzett – élettársak vagyunk a párommal. Az általam részére adott ajándék, akár ingatlan, ingó, bankszámlájára általam átutalt készpénz, kézben átadott készpénz után van-e valamilyen adó- vagy járulék-, vagy illeték-, vagy bármilyen fizetési kötelezettsége a megajándékozottnak?
3. cikk / 32 Vételár megbontása telekre, épületre
Kérdés: Társaságunk ingatlant (földterületet + felépítményt) vásárolt magánszemélyektől adásvételi szerződéssel, így nincs olyan számla, amely megbontva tartalmazza a földterület és az épület értékét. Az ingatlan tulajdonképpen egy kertes ház, amelyet a vállalkozás telephelyként fog használni. Az ingatlan aktiválásakor, az értékcsökkenés alapjának meghatározásához hogyan járunk el helyesen? A földterületre vonatkozó értékcsökkenési leírási tilalom figyelembevételéhez hogyan tudjuk meghatározni külön-külön a földterület és a felépítmény értékét? Szükséges lehet hivatalos értékbecslő szakvéleményére? Vagy elegendő a környékbeli telekárak figyelembevételével egy ügyvezetői nyilatkozat?
4. cikk / 32 Előre fizetett bérleti díj kezelése, visszafizetése
Kérdés: Egy magánszemély több ingatlant vásárol egy társasházban (több szintet). Ezekre az ingatlanokra 15 évre előre megkapja a bérleti díjat egy magyar kft.-től, azzal a feltétellel, hogyha vis maior állna be, akkor a bérleti díj visszajár. Ezért a felek nem tekintik a szerződésben véglegesnek a kifizetett bérleti díjat, mert az adott évre ingatlanokat hasznosító kft. vis maior nyilatkozatot tehet. Akft.-nek a nyilatkozatot alá kell támasztania. Egyébként a szerződés – a vis maior esetét kivéve – se a bérbeadó, se a bérlő részéről nem felmondható, határozott idejű szerződés. A szerződés kifejezetten rendelkezik arról, hogy a bérbe adó magánszemély kockázata az, hogyha az ingatlanbérleti díjra vonatkozó, jelenleg jelentős költségelszámolást engedélyező szabályozás megszűnik, és helyette például egy 20%-os kulcs kerül bevezetésre 2023. 01. 01-től. A szerződés szerint tehát egyik fél se hivatkozhat arra, hogy az idő múlásával a bérleti díj a piaci árakhoz képest aránytalanná válik. Ezekre hivatkozással a magánszemély bérbeadó sem követelhet bérletidíj-emelést, és nem mondhatja fel a szerződést. Vis maior hiányában tehát a bérleti díjak a magánszemély bevételeivé válnak – a szerződés konkrét rendelkezése alapján – minden évben, arányosan az évre jutó összeg.
1. A fenti tényállás esetén a magánszemélynek mikor keletkezik az ingatlan-bérbeadásból származó bevétele? A 15 évnyi összeg átvételekor (jóváírásakor) vagy évente?
2. A kft.-nek el kell határolni a bevételt, a passzív időbeli elhatárolások főkönyvi számlára (T91 K48), és abból évente fel kell oldani – a szerződés szerint – az adott évre jutó bevételt?
3. A kft.-nél lehet-e vélelmezni, hogy nem bérleti díjat fizetett ki, hanem a bérleti jogért fizetett? Ez a vélelem fennállhat-e akkor, ha a felek kifejezetten rögzítik a szerződésben, hogy a kifizetett bérleti díj a bérlésen kívül semmilyen jogot nem testesít meg?
1. A fenti tényállás esetén a magánszemélynek mikor keletkezik az ingatlan-bérbeadásból származó bevétele? A 15 évnyi összeg átvételekor (jóváírásakor) vagy évente?
2. A kft.-nek el kell határolni a bevételt, a passzív időbeli elhatárolások főkönyvi számlára (T91 K48), és abból évente fel kell oldani – a szerződés szerint – az adott évre jutó bevételt?
3. A kft.-nél lehet-e vélelmezni, hogy nem bérleti díjat fizetett ki, hanem a bérleti jogért fizetett? Ez a vélelem fennállhat-e akkor, ha a felek kifejezetten rögzítik a szerződésben, hogy a kifizetett bérleti díj a bérlésen kívül semmilyen jogot nem testesít meg?
5. cikk / 32 Ingatlan ingyenes használatba adása
Kérdés: Az "A" és "B" társaság kapcsolt vállalkozások. Az "A" társaság a tulajdonában álló üzemi célú ingatlant műhely és bolt céljára ingyenes használatba adja "B" társaságnak. A használati jog ingyenes átadásához milyen bizonylatot kell kiállítani? Az ingyenes átadás áfaköteles? A térítés nélküli használati jog átengedését hogyan kell elszámolni? A társasági adó alapját kell korrigálni?
6. cikk / 32 Ingatlanbérlet megszűnésekor
a felújítás elszámolása
Kérdés: Bérelt ingatlanon 2015. évben felújítást végeztünk. A bérleti szerződésben nem szerepelt az, hogy a bérlő felújítást végezhet a bérelt épületen, így a felújítást a bérbeadó hozzájárulása nélkül végeztük el. Most, 2019-ben a bérleti szerződést felmondjuk, a bérelt ingatlant visszaadjuk a bérbeadónak. Mi a teendő a még le nem írt felújítási költségekkel? A terven felüli értékcsökkenésként kivezethetjük?
7. cikk / 32 Szerződés írásban vagy szóban
Kérdés: Sok problémát jelent a partnereinkkel kapcsolatos különféle ügyletek kapcsán, ha kollégáimtól írásbeli szerződést követelek. Azt a választ kapom, hogy szóbeli megállapodás történt. A számlák alapján viszont sok esetben nem állapítható meg, hogy az mit tartalmaz. Milyen esetekben fogadható el a szóbeli megállapodás, és mikor kötelező írásbeli szerződést kötni?
8. cikk / 32 Kérdések az AirBnB kapcsán
Kérdés: Egyesült Királyságban élő magyar állampolgár vagyok, adószámmal, állandó lakcímmel rendelkezem e honban, azonban állandó életterem: UK. Budapesti lakásomat nem szeretném parlagon hagyni, ezért úgy döntöttem, AirBnB-ztetni fogok. Jogkövető vagyok, ezért minden lehetséges információt átolvastam, de maradtak nyitott kérdések. Ebben szíveskedjenek segíteni! Tájékozódásom alapja a NAV 10. számú munkafüzete volt. Számos kérdésem ezek után nyitott. Azt értem, hogy számláznom kell, és választhatom az AM formát, miután adószám (bejelentkezési kötelezettség) nélküli magánszemélyként szeretném a tevékenységet folytatni.
1. Azt olvastam valahol, hogy nem is kell számlát, csak "számviteli bizonylatot" kibocsátanom ebben az adózási módban. Igaz ez? És ha kell is – itt szabadúszó művészként dolgozom –, saját készítésű számlaformátumom van. Ha azt új, zárt tartományként használom, megfelel-e a hazai előírásoknak? Mi a könnyű és megfelelő megoldás? Azt már tudom a Számviteli Levelek alapján, hogy pdf-formátumban miként kell eljárni. Ez is megfelelő lenne – persze csak akkor, ha nem magyar nyelvű, esetleg bilingvis a számla?
2. Az előzőekből következik, hogy a hatóságnak biztosítani kell a bizonylatokhoz való hozzáférést vs. ellenőrzést, ám azok az én számítógépemen lesznek az Egyesült Királyságban! Gondolom, nem jönnek ki, nekem meg nem kell hazajönnöm. Természetesen hazai eurószámlám van, arra fognak fizetni. Kell megjelölnöm képviselőt? Hogyan, hol, miként? (Van ügyfélkapum.) Mi a jogkövető megoldás?
3. Olvasom az áfa kapcsán, hogy az AirBnB-nek fizetett jutalék miatt nemzetközi adószámot is váltanom kell. Ezzel mi a helyzet? Nem értem a füzet magyarázatát az áfaalapot illetően. Hogyan? Mit? Mire számolva? Miért? Kitérnének ismét erre is egy példával?
1. Azt olvastam valahol, hogy nem is kell számlát, csak "számviteli bizonylatot" kibocsátanom ebben az adózási módban. Igaz ez? És ha kell is – itt szabadúszó művészként dolgozom –, saját készítésű számlaformátumom van. Ha azt új, zárt tartományként használom, megfelel-e a hazai előírásoknak? Mi a könnyű és megfelelő megoldás? Azt már tudom a Számviteli Levelek alapján, hogy pdf-formátumban miként kell eljárni. Ez is megfelelő lenne – persze csak akkor, ha nem magyar nyelvű, esetleg bilingvis a számla?
2. Az előzőekből következik, hogy a hatóságnak biztosítani kell a bizonylatokhoz való hozzáférést vs. ellenőrzést, ám azok az én számítógépemen lesznek az Egyesült Királyságban! Gondolom, nem jönnek ki, nekem meg nem kell hazajönnöm. Természetesen hazai eurószámlám van, arra fognak fizetni. Kell megjelölnöm képviselőt? Hogyan, hol, miként? (Van ügyfélkapum.) Mi a jogkövető megoldás?
3. Olvasom az áfa kapcsán, hogy az AirBnB-nek fizetett jutalék miatt nemzetközi adószámot is váltanom kell. Ezzel mi a helyzet? Nem értem a füzet magyarázatát az áfaalapot illetően. Hogyan? Mit? Mire számolva? Miért? Kitérnének ismét erre is egy példával?
9. cikk / 32 Lakásfelújítás bérlőkijelölési joggal
Kérdés: Önkormányzati tulajdonban levő lakások felújítását vállaltuk néhány dolgozónk lakhatásának biztosítására. A lakások berendezésének költségeit is társaságunk viseli, az eszközök a tulajdonunkban maradnak. Az önkormányzat bérlőkijelölési jogot biztosít 5 évre ellenérték nélkül. A dolgozók az önkormányzattól fogják bérelni a lakást, és oda fizetik a bérleti díjat. Amennyiben üresen áll a lakás, cégünk fizeti a bérleti díjat. Az elszámolás keretében idegen ingatlanon végzett beruházásként kezeljük a felújítást, a bekerülési érték az áfát is tartalmazza, és a bérlőkijelölési jog időtartamának megfelelően amortizációt számolunk el. A lakások, berendezések amortizációja szerintünk nem növeli a taoalapot. Helyes-e a fenti elszámolás? Vannak-e egyéb adó- vagy járulékvonzatai? Hogyan kezeljük az üresen álló lakások utáni bérleti díjat?
10. cikk / 32 Ingatlan vásárlása magánszemélytől
Kérdés: A társaság magánszemélytől vásárol ingatlant, a 2014. december 31-ig felhasználandó fejlesztési tartalék terhére. A magánszemély számlát nem állíthat ki. Az adásvételi szerződést a felek 2014. 10. 31-én írták alá. A vételárat a vevő három egyenlő részletben egyenlíti ki, az utolsó részletet december 31-ével. Ügyvédi letétbe került az eladó hozzájárulási nyilatkozata a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez, azzal, hogy az csak az utolsó részlet megfizetése után nyújtható be a földhivatalhoz. Az adásvételi szerződés alapján az eladó az ingatlant 2015. február 1-jén adja a vevő birtokába. A vevő ezen időponttól szedheti annak hasznait, viseli terheit, illetve a kárveszélyt. Milyen időponttal lehet könyvelni a beszerzést beruházásként?
