11 cikk rendezése:
1. cikk / 11 Ingatlanok fogalma
Kérdés: Több esetben előfordult, hogy a kérdésekhez-válaszokhoz kapcsolódóan az ingatlant másként értelmezte a kérdező és másként a választ adó. Sokszor nincs azonos véleményen a könyvelő és az ellenőrzést végző sem. Ebből számos probléma adódik, jellemzően a számlázás, a könyvviteli elszámolás, a terv szerinti értékcsökkenés meghatározása, tehát a gyakorlati alkalmazás során. Afélreértések elkerülése, a végrehajtások során az ellentmondások feloldása, de legalább azok csökkentése terén jelentős segítség lehet, lehetne az, ha az ingatlanokhoz kapcsolódó fogalmakat viszonylag részletesen bemutatnák.
2. cikk / 11 Befejezetlen termelés vagy értékesítés
Kérdés: 2017. június 7. napján az ingatlant építő cég adásvételi szerződést kötött a vevővel. A szerződés tárgya egy lakás, gépkocsibeálló hely és tároló. A vevő a foglalót és a meghatározott időpontokban "vételárrészletet" fizet az eladónak, amit előlegként kezeltünk, hiszen a "vételárrész" utalása fizetési időpontokhoz, és nem készültségi fokhoz kötött. A szerződés szerint az utolsó "vételárrész" megfizetésének feltétele, hogy az eladó a lakóépületre vonatkozó jogerős használatbavételi engedélyt beszerezze, a társasház-alapítás tényét az ingatlan-nyilvántartási hatóság bejegyezze, a lakást és a teremgarázst az ingatlan-nyilvántartási hatóság önálló albetétként vegye nyilvántartásba, továbbá a lakás és a teremgarázs műszaki átadás-átvételére sikeresen sor kerüljön. Eladó a tulajdonjogát a vételár teljes kiegyenlítéséig fenntartja. A szerződés szerint a műszaki átadás-átvétel tervezett határideje 2018. 02. 28. Eladó a lakást a vételár teljes összegének kiegyenlítését követően átadás-átvételi jegyzőkönyv aláírásával egyidejűleg, legkésőbb 2018. 03. 31. napján adja a vevő birtokába. Felek a szerződésben megállapodnak abban, hogy ha bármely fél késedelembe esik, kötelesek a másik félnek napi 10.000 Ft késedelmi kötbért fizetni, amelynek maximuma 30 nap. Az átadás végül 2020. 04. 14. napján történt meg. A lakás, a teremgarázs és a tároló ekkor került kiszámlázásra. Úgy gondoltuk, hogy az ingatlan bekerülési értékét a kiszámlázás időpontjáig a befejezetlen soron tartjuk nyilván. Ezen álláspontunkat azonban megkérdőjelezi, hogy a vevő 2018 júniusában beköltözött a kérdéses lakásba. Az ingatlant építő cég a lakásra jutó rezsiköltséget 2020 áprilisában visszamenőlegesen kiszámlázta a vevőnek. Az ingatlant tehát a vevő már 2018 júniusában használatba vette arra való hivatkozással, hogy cserébe lemond a szerződésben kikötött kötbérről. Helyes-e a befejezetlen termelés soron szerepeltetni a nevezett lakás bekerülési értékét a kiszámlázás időpontjáig, amikor a rezsi továbbszámlázott tételeiből kiderül, hogy a lakást a vevő már 2018 márciusa óta birtokba vette? Hogyan jár el helyesen az ingatlant építő társaság számviteli és adózási szempontból?
3. cikk / 11 Ingatlantömbben végzett rekonstrukciós beruházás
Kérdés: Ügyfélkörünkbe tartozó vállalkozások több hrsz. alatt bejegyzett ingatlantömbben rekonstrukciós beruházást folytatnak. A tulajdonukban lévő ingatlanrészben a bérlők üzlethelyiségeket üzemeltetnek, amelyeket a felújítás miatt át kell költöztetni az ingatlan más tulajdonában lévő részébe (bérleti szerződést kötöttek), majd a bérlők igényei szerint átalakításokat is végeztek a bérbe vett területen. Az átköltöztetés után a beruházók a bérleti díj egy részét továbbszámlázzák a bérlőik felé. A bérelt ingatlanon végzett átalakítások értékét idegen ingatlanon végzett beruházásként kell aktiválni, majd a bérleti szerződés megszűnése után a könyvekből ki kell vezetni? Az üzlethelyiségek átköltöztetése miatt felmerült, nem továbbszámlázott bérleti díj az alapberuházás bekerülési értékét növelő tétel? A bérlők felújítás miatti bevételkiesésének megtérítése része a bekerülési értéknek, vagy költségként, ráfordításként könyvelendő? Az épület közös tulajdonban lévő részein végzett helyreállítási költségek teljes egészében, vagy a tulajdoni hányad arányában számolhatók el a beruházás részeként? Mivel a beruházó cégek beolvadással történő átalakulása 2019. 04. 30-án megtörtént, kérjük, szíveskedjenek kérdéseinkre rövid határidőn belül válaszolni.
4. cikk / 11 Bérlő által igényelt fejlesztés áthárítása
Kérdés: Az ingatlant bérbe adó társaság a bérlő kérésére, a bérlő igényeinek megfelelően áramkapacitás-növelést hajt végre, és fizeti a közüzemi szolgáltatónak a fejlesztés díját, amely díjat a bérlő megtérít a bérbeadónak. Mi az ügylet helyes elszámolása? A bérleti díjba beépítheti-e a fejlesztés költségeit a bérbeadó a határozott ideig tartó bérleti időszakban? Ez okozhat-e későbbi problémát, mivel a fejlesztés hatása a bérleti időszakon túl is érvényesül? Az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogok között állományba vett eszköz amortizációját hogyan lehet helyesen megállapítani? Van-e jogi lehetősége a fejlesztés továbbszámlázásának? Ehhez a szolgáltató hozzájárulása szükséges? Lehet közvetített szolgáltatás?
5. cikk / 11 Csereerdő telepítése megbízásból
Kérdés: Erdőgazdálkodással foglalkozó társaságunk elvállalta a kivitelező cég megbízásából (jogszabályi kötelezettség miatt), hogy az útépítés miatt általuk kivágott erdő helyett újat (ún. csereerdőt) telepít saját területén. Az új erdő telepítésével kapcsolatos ráfordítás beruházás. A vállalkozási díj árbevétel, amellyel szemben így költséget nem tudunk elszámolni. Mi lenne a helyes megoldás a számvitelben és a társasági adóban?
6. cikk / 11 Díjazás nélküli megbízás
Kérdés: Más fórumon azt az információt kaptam, hogy díjazás nélküli megbízási szerződés bárkivel köthető, függetlenül attól, hogy a gazdasági társasághoz milyen jogviszony fűzi. A Ptk. 478. § (1) bekezdése szerint: "A megbízó díj fizetésére köteles, kivéve ha az ügy természetéből, illetőleg a felek közötti viszonyból arra lehet következtetni, hogy a megbízott az ügy ellátását ingyenesen vállalta." Milyen esetben lehet ingyenes megbízási szerződést kötni és kivel? Olyan magánszeméllyel is lehet ingyenes szerződést kötni, akinek nincs tagsági jogviszonya, akár egy "külsőssel" is? Az ingyenes szerződés nem minősül "feketefoglalkoztatásnak"?
7. cikk / 11 Garancia növények cseréjére
Kérdés: Egy faiskola kft. akkor vállal garanciát az értékesített növényekért, ha ő telepíti, ülteti el azokat. Ha garanciálisan ki kell cserélni a növényt, akkor hogyan kell számlázni? Az újbóli szállítási költséget mindenképpen számlázzák. Év végén kell ezekre a kötelezettségekre céltartalékot képezni? Mikor lehet feloldani, ha a garancia a szerződés szerinti egy év? Milyen összegben? A cserélt növény értékében?
8. cikk / 11 Erdőtelepítés költségeinek elszámolása
Kérdés: A társaságot a tulajdonában lévő erdőterület termelésből történő kivonása során csereerdő létesítésére kötelezték. Az erdőtelepítést elvégző társaság a számlát benyújtotta a fatelepítésről és a gondozás költségeiről. A csereerdősítés külterületi ingatlanon és nem saját területen történt. A már erdőnek minősíthető telepítést – várhatóan 5 éven belül – az erdőgazdaságnak át kell adni. Hogyan kell a csereerdő-létesítés költségeit elszámolni?
9. cikk / 11 Ingatlanértékesítésből származó jövedelem
Kérdés: Ingatlanértékesítésből származó jövedelem kiszámításával kapcsolatban az Szja-tv. 62. §-ának (2) bekezdése szól a megszerzésre fordított összegről. Ezt egészíti ki a (3) bekezdés. Ha valaki építkezett (vagy magánházi, vagy társasházi építkezés), majd azt pl. 8 év múlva eladja, alkalmazható-e a (3) bekezdés szerinti 75%-os csökkentés, hivatkozva arra, hogy elvesztek a bizonylatok? Ugyanis építkezés esetén nincs illeték, öröklés, csere, kárpótlás. Maximum a telekre vagy egy valameddig kész ingatlanra van adásvételi szerződés, ami után még sok kiadás felmerült. Általánosságban kérdezem, hogy a (3) bekezdést milyen esetekben lehet használni?
10. cikk / 11 Megbízás alapján erdőtelepítés
Kérdés: Társaságunk erdőtelepítéssel kíván foglalkozni. A betelepítendő földterület magánszemélyek tulajdona. Regisztrált erdőgazdálkodónak társaságunk jelentkezett be, így a pályázat alapján elnyerhető támogatást cégünk részére folyósították. Ehhez a magánszemélyek a támogatás átengedéséről nyilatkoztak. A telepítés várható befejezése 6-8 év, az első körben ekkor válik befejezett beruházássá, ezután visszakerül a magánszemélyek kezelésébe. Az erdőbirtokossági társaság a jövőben valószínűleg csak gondozni fogja az erdőt. Hogyan történik a telepített erdő, illetve az állami támogatás elszámolása? A telepítés befejezése után az átadás elszámolása? Milyen társaságiadó-, szja- és áfavonzata van?
