35 cikk rendezése:
1. cikk / 35 Kiválás során a vagyon változása
Kérdés:
"A" társaságban lévő termelőeszközöket (gépek, ingatlanok, járművek) a magánszemély tulajdonosok kiválás útján kiviszik egy már működő, szintén általuk tulajdonolt "B" társaságba. Jelenleg "A" társaság bérleti szerződés keretében adja bérbe "B" társaságnak az eszközöket. A cél, hogy az eszközök a termelést végző "B" társaságba kerüljenek, majd ezek után kívánják a magánszemélyek értékesíteni "B" társaságban lévő üzletrészüket harmadik fél számára. Az átalakulás során nem élnek a piaci értékelés lehetőségével, az eszközök könyv szerinti értéken kerülnek átadásra.
1. A kiválás során a felek szabadon állapodhatnak-e meg a kivitt eszközök, a saját tőke, kötelezettség elemek összegéről, arányáról? Vagyis 1000 egység eszközhöz kivisznek 100 egység kötelezettséget (az eszközökhöz közvetlenül hozzárendelhető), és a különbözetként maradt 900 egységet viszik ki az eredménytartalékból? Esetleg a kivitt eszközök eszközökön belüli arányát köteles alkalmazni a kötelezettség és a saját tőke esetében is?
2. Kiválás során kell-e jelezni a jegyzett tőke csökkenését az "A" kft.-nél, mint részesedés kivonását, amely a rendezés oszlopban az eredménytartalékból vissza lesz pótolva? Vagyis ez esetben a 900 egység eredménytartalék helyett 30 egység jegyzett tőke és 870 egység eredménytartalék-csökkenés kerülne a különbözetek oszlopba, majd a rendezés során a jegyzett tőke nőne 30 egységgel az eredménytartalék terhére, így végül a folyamatosan tovább működő "A" kft.-ben az eredeti jegyzett tőke nem változna meg, és az eredménytartalék 870-nel csökkenne. Ez a megoldás más eredményre vezetne, mint az 1. ponti levezetés.
3. Az átalakulás során a gépjárműveket kivéve kell-e illetéket fizetni?
4. A magánszemély üzletrész-értékesítésének azon része, amelyet az átalakulás során szereztek, hogyan számítódik a beszerzési ár és a helyes árfolyamnyereség megállapítása érdekében?
2. cikk / 35 Bérleti díj mint eszközérték – hipa
Kérdés: Egy cég irodaépületet bérel a tulajdonosától, majd azt további albérletbe adja a bérleményt ténylegesen használók számára. Az őt terhelő bérleti díjat közvetített szolgáltatások értékeként ráfordításként számolja el. A helyi adótörvénynek az eszközérték-arányos adóalap-megosztásra vonatkozó szabályai szerint a költségként elszámolható bérleti díj tartozik az eszközérték fogalmába. Mivel jelen esetben a fizetett bérleti díj nem költség, hogyan kell számítani az eszközértékét?
3. cikk / 35 Beruházás bérelt ingatlanon vagy ráépítés
Kérdés: A kft. 2018-2019-ben nagyberuházást végzett bérelt ingatlanon. Új üzemcsarnokot épített, amely a korábbi építménytől független építmény. A csarnok építéséhez uniós támogatást is kapott, valamint banki hitelt is igénybe vett. A beruházással kapcsolatos számlák, bizonylatok könyvelése a befejezetlen beruházások főkönyvi számlára történt. 2020-ban elkészült a csarnok, és a különböző engedélyek beszerzése után március 1-jén aktiválva lett. Egy 2020. április 2. napján kelt megállapodással földhasználati jog alapítása történt. Azaz a bérelt ingatlanon elkészült felépítmény tekintetében a kft. ráépítő és egyben földhasználati jogot szerző féllé vált. Az ingatlan-nyilvántartásba ráépítés jogcímen a kft. tulajdonaként, kivett üzem megnevezéssel került be önálló ingatlanként. A felépítmény értékét a kft. mint ráépítő 500 millió forint értékben határozta meg a fenti megállapodásban. A ráépítés mentes a vagyonátruházási illeték alól. Hogyan kerül ez be a könyvekbe? A március 1-jei aktiválás a "beruházás bérelt ingatlanra" történt, és a könyv szerinti értéke kevesebb, mint 500 millió forint. Kerekítve 450 millió forint került könyvelésre. A földhivatali bejegyzés napjával a különbözetet könyveltük térítés nélküli átvétel címén, majd elhatárolással halasztott bevételként. Végül pedig az 500 millió átvezetésre kerül "Földhasználati jog/ráépítés" főkönyvi kartonra? Ha nem akarunk terv szerinti értékcsökkenést elszámolni, akkor az elhatárolást fel kell oldani, és még ebben az évben bevétel lesz?
4. cikk / 35 Kedvezményezett átalakuláshoz kapcsolódó kérdések
Kérdés: Az egyszemélyes rt. átalakul egyszemélyes kft.-vé. A jegyzett tőkéje 100 M Ft. Az átalakulás során él a piaci értékre való felértékelés lehetőségével. Az ingatlanok nettó értéke 200 M Ft, a piaci értéke 1000 M Ft. A számviteliérték-csökkenés és a társaságiadóérték-csökkenés elszámolása megegyezik. Ha az átalakulás kedvezményezett, akkor – véleményünk szerint – nem keletkezik sem a jogelőd zrt.-nél, sem a jogutód kft.-nél a 800 egység után társaságiadó-fizetési kötelezettség, sem az átalakulás időpontjában, sem a későbbiekben a jogutódnál, amennyiben a Tao-tv. 16. §-a (9)--(10) bekezdésében foglaltaknak eleget tesz. Jól gondoljuk? Ha az alapító okiratban szerepel a nyilvántartásikötelezettség-vállalás, és ennek a vállalásnak eleget is tesz, ezen választását bejelenti a jogelőd bevallásában, pénzeszközt nem von ki, akkor – véleményünk szerint – ezen átalakulás megfelel a kedvezményezett átalakulásnak. Van még más feltétel is? A Tao-tv. 16. §-ának (10) bekezdése szerint a jogelődnek be kell jelentenie az adóbevallásában a választását. Ezt pontosan hogyan kell jelezni? A jogelőd végleges vagyonmérlegének utolsó oszlopában megjelölt érték (piaci árra felértékelt) lesz a jogutódnál a számviteli törvény szerinti beszerzési érték, ez fog amortizálódni? A társaság továbbra is 2% amortizációt kíván alkalmazni mind a számvitelben, mind az adózásban. Jól gondoljuk, hogy az adótörvény szerinti amortizációs alapra is választható az, ami az Szt. szerintinél kötelezően a piaci érték lesz? Az amortizációs időszak 50 év lesz a Tao-tv. szerint is? Abban az esetben, ha az átalakulás során a 100 M Ft-os jegyzett tőkét leszállítják 3 M Ft-ra, akkor a tulajdonosnak járó 97 M Ft jegyzett tőke kifizetésének kötelezettsége akadályát képezi-e a kedvezményezett átalakulásnak? Ha az átalakulás után valósul meg a tőkeleszállítás, akkor az már biztosan nincs visszamenőleg hatással a kedvezményezett átalakulásra?
5. cikk / 35 Ingatlantömbben végzett rekonstrukciós beruházás
Kérdés: Ügyfélkörünkbe tartozó vállalkozások több hrsz. alatt bejegyzett ingatlantömbben rekonstrukciós beruházást folytatnak. A tulajdonukban lévő ingatlanrészben a bérlők üzlethelyiségeket üzemeltetnek, amelyeket a felújítás miatt át kell költöztetni az ingatlan más tulajdonában lévő részébe (bérleti szerződést kötöttek), majd a bérlők igényei szerint átalakításokat is végeztek a bérbe vett területen. Az átköltöztetés után a beruházók a bérleti díj egy részét továbbszámlázzák a bérlőik felé. A bérelt ingatlanon végzett átalakítások értékét idegen ingatlanon végzett beruházásként kell aktiválni, majd a bérleti szerződés megszűnése után a könyvekből ki kell vezetni? Az üzlethelyiségek átköltöztetése miatt felmerült, nem továbbszámlázott bérleti díj az alapberuházás bekerülési értékét növelő tétel? A bérlők felújítás miatti bevételkiesésének megtérítése része a bekerülési értéknek, vagy költségként, ráfordításként könyvelendő? Az épület közös tulajdonban lévő részein végzett helyreállítási költségek teljes egészében, vagy a tulajdoni hányad arányában számolhatók el a beruházás részeként? Mivel a beruházó cégek beolvadással történő átalakulása 2019. 04. 30-án megtörtént, kérjük, szíveskedjenek kérdéseinkre rövid határidőn belül válaszolni.
6. cikk / 35 Követelés kiegyenlítése zálogtárgy birtokbavételével
Kérdés: Az alábbi tényállásban kérünk szakmai iránymutatást. Az "A" társaság engedményezési szerződéssel megszerezte "B" társaságtól annak az "X" társasággal szembeni lejárt követelését 10.000 forintért. Az "X" társaság tartozása 100.000 forintnak megfelelő deviza + annak kamata. Az engedményezéssel "A" társaságra szállt át az "X" társaság tartozását biztosító zálogjog is, amely ingatlanban testesült meg. Az ügylet lezárása érdekében az "A" társaság az "X" társasággal különmegállapodást kötött. "A" társaság 25.000 Ft elszámolási kötelezettség megfizetésével az ingatlan tulajdonosává vált, azonnali birtokbavétellel. Milyen értékben határozható meg az "A" társaság tulajdonába került ingatlan aktiválási értéke? Milyen számviteli elszámolások szükségesek? Az engedményezett követelés ilyen módon történő lezárása milyen növelő/csökkentő hatással van az adózás előtti eredményre és a társaságiadó-alapra?
7. cikk / 35 Felújított saját ingatlan értékesítése
Kérdés: Egyéni vállalkozó takarmányboltot üzemeltet, áfakörbe bejelentkezve. Az üzlethelyiséget 2010-ben vásárolta. Ennek vételárát nem vitte be a vállalkozásába, tehát nem aktiválta ingatlanként. 2012. évvel bezárólag felújítást végzett az ingatlanon, hogy a folytatott tevékenységének megfelelő legyen. A felújítás költségét a felmerülés évében aktiválta, és az utána következő években értékcsökkenésként számolta el. A felújítási számlák áfáját visszaigényelte. 2017-ben a vállalkozását be szeretné fejezni, az üzletet értékesíteni szeretné. Felmerült a az eladási árban külön kell-e meghatározni az ingatlan értékét és a felújítás nettó értékét? Az áfát csak a felújítás költségének megfelelő tárgyi eszközre kell-e számolni és megfizetni? Az ingatlannal együtt a zárókészletét is értékesíteni kívánja, aminek beszerzésekor az áfát visszaigényelte. A zárókészletre jutó áfát egyértelmű, hogy be kell fizetnie.
8. cikk / 35 Bérbe vett ingatlanon végzett beruházás
Kérdés: Az önkormányzatoknál ma is gyakorlat, hogy az önkormányzati ingatlanra egy projektcég épületberuházást végez, az elvégzett beruházást a beruházó projekt kft. a saját könyveiben, mint idegen ingatlanon végzett beruházást mutatja ki. Az idegen ingatlanon végzett beruházást a könyveiben kimutató cég adhatja bérbe, szedheti a bérlemény hasznát? Az ingatlan tulajdonosánál, a beruházást végzőnél hogyan kell könyvelni az idegen ingatlanon végzett beruházást? Ki és hogyan számolja az értékcsökkenést? A bérbeadásból származó bevételt? A projektcég felszámolásakor az idegen ingatlanon végzett beruházást (épületet) jogosan követelheti az önkormányzat? Jogosan követelheti az ezen épület bérbeadásából származó bevételt az önkormányzat?
9. cikk / 35 Más cégnél lévő ingatlan apportálása
Kérdés: Új kft.-t szeretnénk létrehozni, abba apportként egy ingatlant bevinni, ami jelenleg egy másik kft. befektetett eszközei között szerepel, a bruttó és nettó értéke is jóval alacsonyabb piaci értékénél. A régi cégben át kell-e értékelni az ingatlant a piaci értékére? Hogyan történik a számviteli elszámolása, milyen adóvonzata van? Az apportot befogadó cégben milyen adó- és illetékfizetési kötelezettség keletkezik?
10. cikk / 35 Befektetés ingatlanban
Kérdés: Ügyfelünk a társaság szabad pénzeszközeit kívánja hatékonyan befektetni. Elképzelésünk szerint ingatlant vásárolnánk a Balaton-felvidéken, amelyet a későbbiekben vagy továbbértékesítenénk, vagy bérbeadással hasznosítanánk. A megvásárolt ingatlant hogyan tartsuk nyilván, amíg nem dől el a hasznosítás módja? Ha befektetett eszközként, amíg nincs hasznosítva, arra az időszakra amortizáció elszámolható? Ki kell zárni a magáncélú hasznosítást? Felmerül-e valamilyen adófizetési kötelezettség az ingatlan tulajdonosi használatára?
