3 cikk rendezése:
1. cikk / 3 Épület bontásának, újak létrehozásának elszámolása
Kérdés: Van egy budapesti ingatlanunk, amin fejlesztést hajtunk végre. A belvárosi telken lévő épületegyüttes tulajdonképpen két épület: az egyiket teljesen lebontjuk, a helyén és a telek további beépítetlen részén felépítünk két vadonatúj épületet, amiben lakások lesznek, amiket eladunk. A másik régi épületet pedig teljesen felújítjuk. Az egyik generálkivitelező végzi a bontást és a mélyépítést, a másik pedig felépíti a két házat, és felújítja a megmaradó épületet. Az engedélyek rendben vannak, az áfakérdést már tisztáztuk az adószakértőkkel. Számviteli jellegű kérdéseinkre szeretnénk válaszokat kapni:
1. Jó megoldás-e, ha az első fővállalkozó munkáját kettébontjuk? Ami bontás, az azért van, hogy a két épület megépülhessen. Így a bontás ellenértéke beruházás, de nem a telekre, hanem az új épületre, ám csak az egyikre, mert az oda épül, a másik új, az teljesen érintetlen területre. Vagy mehet egybe? Kell ezt bontani vagy sem?
2. Mélyépítés a két teremgarázshoz és a tárolókhoz szükséges. A két teremgarázsnak és valamennyi tárolónak külön helyrajzi száma lesz, külön adtuk el azokat. A mélyépítés tulajdonképpen ezeknek kell. Ha a teljes mélyépítést (vagy valamilyen bontás alapján azt, ami rájuk esik) a két teremgarázsra és a tárolókra számoljuk el, akkor ezek végül igen veszteségesek lesznek, de ez nem egy számviteli szempont.
3. A lebontott épületnek volt egy könyv szerinti értéke. Ezzel mi a teendőnk? Rendkívüli vagy terven felüli értékcsökkenés? Vagy selejtezés és leírás? Szembe lehet-e ezt állítani észszerűen valamivel, valamilyen teljesítménnyel, mivel a bontás valamilyen teljesítmény elérése érdekében szükséges? A két új épület ugyanúgy épül, de az egyiknél először bontani kell, plusz ez a könyv szerinti érték is itt van. Tehát, ha mindent külön veszünk, akkor az egyik új ház aránytalanul drágább lesz, pedig az egész egy projekt. Külön számoljunk, vagy terítsük mindkettőre?
4. Mi legyen a telek értékével? Azt megtanultuk, hogy ingatlan nincs telek nélkül, és azt külön kell nyilvántartani. Jelenleg a két új épület a telek kb. felét foglalja el, és ezekben az épületekben a mi tulajdonunk kb. 15 százalék lesz, minden mást eladunk. Kérdés, hogy ha eladjuk bármelyik lakást, amit mi építtetünk, akkor telket is eladunk vele? Ha igen, akkor mennyit? Milyen arányban számoljunk? Akkor ki kell vezetni a telek könyv szerinti értékéből annyit, és minden eladott lakás esetében ugyanígy. Végül is, ha eladunk minden lakást, kivezetjük, akkor nem igaz az, hogy a telek 100 százalékban a mi tulajdonunk marad. Vagy igaz?
Végül szeretnék általában véve egy szakértői iránymutatást kapni arra, hogy a lakások, a felújított másik épületben lévő irodák, teremgarázsok, tárolók, közös helyiségek stb. esetében a két fővállalkozó számláit, magát a beruházási teljesítményt hogyan próbáljuk szétszedni? Mennyire kell a mérhetetlenül aprólékos műszaki leírásokat figyelembe venni, mennyire lehetünk "nagyoltak"? A maradó ingatlant aktiválni kell, az eladandót kivezetni, de mindenképpen önköltséget kell számolnunk lakásra, irodára, garázsra, tárolóra, közös helyiségekre, mindezt a fentiekben leírtak (bontás, mélyépítés, két új épület) figyelembevételével. Jó lenne ebben egy gyakorlattal rendelkező szakember tanácsa, iránymutatása.
1. Jó megoldás-e, ha az első fővállalkozó munkáját kettébontjuk? Ami bontás, az azért van, hogy a két épület megépülhessen. Így a bontás ellenértéke beruházás, de nem a telekre, hanem az új épületre, ám csak az egyikre, mert az oda épül, a másik új, az teljesen érintetlen területre. Vagy mehet egybe? Kell ezt bontani vagy sem?
2. Mélyépítés a két teremgarázshoz és a tárolókhoz szükséges. A két teremgarázsnak és valamennyi tárolónak külön helyrajzi száma lesz, külön adtuk el azokat. A mélyépítés tulajdonképpen ezeknek kell. Ha a teljes mélyépítést (vagy valamilyen bontás alapján azt, ami rájuk esik) a két teremgarázsra és a tárolókra számoljuk el, akkor ezek végül igen veszteségesek lesznek, de ez nem egy számviteli szempont.
3. A lebontott épületnek volt egy könyv szerinti értéke. Ezzel mi a teendőnk? Rendkívüli vagy terven felüli értékcsökkenés? Vagy selejtezés és leírás? Szembe lehet-e ezt állítani észszerűen valamivel, valamilyen teljesítménnyel, mivel a bontás valamilyen teljesítmény elérése érdekében szükséges? A két új épület ugyanúgy épül, de az egyiknél először bontani kell, plusz ez a könyv szerinti érték is itt van. Tehát, ha mindent külön veszünk, akkor az egyik új ház aránytalanul drágább lesz, pedig az egész egy projekt. Külön számoljunk, vagy terítsük mindkettőre?
4. Mi legyen a telek értékével? Azt megtanultuk, hogy ingatlan nincs telek nélkül, és azt külön kell nyilvántartani. Jelenleg a két új épület a telek kb. felét foglalja el, és ezekben az épületekben a mi tulajdonunk kb. 15 százalék lesz, minden mást eladunk. Kérdés, hogy ha eladjuk bármelyik lakást, amit mi építtetünk, akkor telket is eladunk vele? Ha igen, akkor mennyit? Milyen arányban számoljunk? Akkor ki kell vezetni a telek könyv szerinti értékéből annyit, és minden eladott lakás esetében ugyanígy. Végül is, ha eladunk minden lakást, kivezetjük, akkor nem igaz az, hogy a telek 100 százalékban a mi tulajdonunk marad. Vagy igaz?
Végül szeretnék általában véve egy szakértői iránymutatást kapni arra, hogy a lakások, a felújított másik épületben lévő irodák, teremgarázsok, tárolók, közös helyiségek stb. esetében a két fővállalkozó számláit, magát a beruházási teljesítményt hogyan próbáljuk szétszedni? Mennyire kell a mérhetetlenül aprólékos műszaki leírásokat figyelembe venni, mennyire lehetünk "nagyoltak"? A maradó ingatlant aktiválni kell, az eladandót kivezetni, de mindenképpen önköltséget kell számolnunk lakásra, irodára, garázsra, tárolóra, közös helyiségekre, mindezt a fentiekben leírtak (bontás, mélyépítés, két új épület) figyelembevételével. Jó lenne ebben egy gyakorlattal rendelkező szakember tanácsa, iránymutatása.
2. cikk / 3 Egyes ágazatokat terhelő különadó
Kérdés: Kérdésem az egyes ágazatokat terhelő különadóhoz kapcsolódik. Két boltunk van, ahol viszonteladókat és végső fogyasztókat is kiszolgálunk. Van egy raktár-termelő egységünk, ahol a tonerek, patronok újratöltése, gyártása folyik a raktározás mellett. Innen történik a legnagyobb forgalom lebonyolítása, innen szolgáljuk ki a viszonteladókat. Vannak vevőink, akiknek kiszállítjuk az árut, vannak, akik személyesen érte jönnek, és vannak, akiknek utánvétes csomagban küldjük el az árut. Ez utóbbi csomagküldő kereskedelemnek számít? Pályázati pénzzel indítottuk internetes áruházunkat is, ahol vásárolnak viszonteladók is, magánszemélyek is, és csomagküldéssel is kiszállítunk. Az értékesítésben van saját gyártású, újratöltött, felújított toner és tintapatron, de igény szerint eredetit is beszerzünk egyéb irodaszerrel. Éves árbevételünk összesen 600 millió forint körül van, sokféle összetevővel. Az árbevételt eddig telephelyenként különítettük el. Valószínűleg nem vagyunk alanyai a bolti kiskereskedelmi adónak, de ezt nekem kell bizonyítanom. Úgy érzem, lehetetlenség ennyi mindent elkülönítve könyvelni (havi 800 számla, 10-30 tételes, nagy részében saját és beszerzett termék értékesítéssel). Számlánként kellene elkülöníteni, hogy - melyik kiskereskedelem és melyik nagykereskedelem? - melyik csomagküldő és melyik internetes? - hogyan tudom bizonyítani, hogy az árbevétel a kiskereskedelmi tevékenységből nem éri el az 500 millió forintot?
3. cikk / 3 Áfa: vámszabad terület részére végzett szolgáltatás
Kérdés: Vámszabad területen belül lévő ingatlanon végzett felújítás, karbantartás áfaköteles szolgáltatás-e, ha igen, mekkora az áfa mértéke?
