27 cikk rendezése:
1. cikk / 27 Iparűzésiadóalap-megosztás a telephelyek között
Kérdés: Közhasznú nonprofit kft.-ként működő társaságunk vállalkozói tevékenységet is folytat 3 telephelyen. 2023. év vonatkozásában a társaság vállalkozói eredménye pozitív lett, így iparűzési adó fizetésére vagyunk kötelezettek, ezáltal felmerült, hogyan is kellene megosztanunk az iparűzési adót. Az iparűzésiadó-megosztási szabály szerint a személyi jellegű ráfordítással arányos megosztás, az eszközérték-arányos megosztás módszerét vagy a kombinált módszer szerinti adóalap-megosztási módszer valamelyikét vagyunk kötelesek alkalmazni. A társaság 1. telephelyén nincs alkalmazott, az ingatlan bérbe van adva, abból származik a nyereség. A 2. telephelyen eszköz nincs, mivel béreljük az ingatlant az eszközökkel együtt is, így ott minimális saját tulajdonú eszköze van a társaságnak. Bármelyik módszert is választjuk, az egyik önkormányzatnak "nem teszünk jót". Amennyiben a kombinált módszert alkalmazzuk, hogy az 1-re és a 2-es telehelyre is a kedvezőbb módszerrel, kombinált megállapítási lehetőséggel élve állapítjuk meg az adót, akkor ezzel a 3. telephelyen (= székhelyen) lévő önkormányzatnak juttatunk kevesebb adót. Van az ilyen jellegű megosztásra vonatkozóan valami ajánlás? Mit jelent a kombinált módszerű számítás? A fent leírtat, hogy egyikre-másikra a kedvezőbb alkalmazást?
2. cikk / 27 Magánszemély által vásárolt műemlék ingatlan felújítása
Kérdés:
Műemlék ingatlan, helyi egyedi védelem alatt álló ingatlan felújításának elszámolása, valamint a kedvezmények igénybevételének lehetősége kapcsán kérdezem: Adott egy társaság, amelynek egyik tagja vásárolt egy védelem alatt álló műemlék ingatlant. Ennek felújításához kér segítséget a társaságtól. Milyen lehetősége van a társaságnak? Elszámolható-e költségként, valamint a társasági adó elszámolásánál csökkentheti-e az adózás előtti eredményt?
3. cikk / 27 Bérleti jog cégbe történő bevitele
Kérdés: Cégünk fő tulajdonosa magántulajdonú ingatlanát eddig szívességi használatra engedte át telephely céljára. Most az ingatlan 10 éves bérleti jogát, mint vagyoni értékű jogot – igazságügyi ingatlanszakértő értékelése alapján – kívánja a cégbe megnevezett értékkel bevinni, ezzel is stabilizálva a telephely hosszú távú használatát. Az ügylettel kapcsolatban milyen adózási kötelezettségei keletkeznek a bérleti jogot bevivő magánszemélynek és a bérleti jogot megkapó cégnek?
4. cikk / 27 Ingatlanértékesítés teljesülése előtti bérbeadás
Kérdés: Társaságunk az ingatlanértékesítéseit adókötelessé tette, és egy építési teleknek minősülő ingatlant ad el. Az ügylet áfa szempontjából egyenes adózás alá esik. A fizetés ütemezése: szerződéskötéskor foglaló és előleg, két hónap múlva második előleg, további két hónap múlva a teljes fennmaradt vételárrészlet megfizetése. A megfizetett összegekre a jóváírás napján kiállítjuk a megfelelő (előleg-) számlákat, illetve a végén a végszámlát. A tulajdonjog átruházása és a birtokbaadás a teljes vételár megfizetésével egyidejűleg történik. De! A vevő az adásvételi szerződéssel egyidejűleg létrejött, külön bérleti szerződés alapján bérbe veszi az ingatlant, és a bérleti szerződés alapján azt fióktelepként be is jelenti a cégbíróságon. Mi ilyenkor a teljesítés időpontja az adásvétel tekintetében? A bérleti szerződés alapján történő birtokbaadás megvalósítja az adásvételi szerződés szerinti birtokbaadást is? Vagyis a bérleti szerződés alapján történő birtokbaadás miatt a birtokbaadással egyidejűleg ki kell állítanunk a számlát a teljes vételárról?
5. cikk / 27 Ingatlan átadása tulajdonosnak
Kérdés: A kft. tulajdonában van egy lakóháznak minősülő ingatlan, ami egyúttal a kft. székhelye is. A kft.-ben egy személy a tulajdonos, aki szeretné megszüntetni (vagy eladni) a céget, és az ingatlant a saját nevére venni. Milyen költségekkel kell számolnia (hány százalék az illeték és az adó?), milyen lehetőségek vannak ennek a lebonyolítására (csak adásvételi, vagy más is)? Az ingatlan értékének meghatározására milyen szabályok vonatkoznak? Élvez bármilyen kedvezményt a leendő tulajdonos, lévén hogy a kft. is az övé?
6. cikk / 27 Idegen ingatlanon végzett beruházás
Kérdés: Két magánszemély tulajdonában áll egy telek, valamint azon álló ingatlan. Ugyanezen két magánszemély tulajdonol egy betéti társaságot. A bt. beruházást végzett a magánszemélyek tulajdonában álló ingatlanon. A beruházás építésihatóságiengedély-köteles volt. A jogerős használatbavételi engedélyt a bt. kérte és kapta meg. Az idegen ingatlanon végzett beruházás a bt. adóköteles tevékenységéhez kapcsolódott. A bt. magánszemély tulajdonosai arról döntöttek, hogy az ingatlant egy másik társaságnak értékesítik. A vevő társaság folytatná a bt. által az ingatlanhoz kapcsolódó tevékenységet. Van-e lehetőség a megosztott értékesítésre oly módon, hogy a magánszemélyek az ingatlant értékesítik a megfelelő piaci értéken, míg a bt. az idegen ingatlanon végzett beruházást piaci értéken? Ha van lehetőség a megosztott értékesítésre, befolyásolja-e azt, ha a vevő mégsem a betéti társaság által végzett adóköteles tevékenységet kívánja folytatni? Helyes-e az az értelmezésem, hogy az idegen ingatlanon végzett beruházás értékesítése az Áfa-tv. szempontjából nem tekinthető ingatlanértékesítésnek?
7. cikk / 27 Saját tulajdonú ingatlan értékesítésének bevétele
Kérdés: Ha az adott cég rendelkezik saját tulajdonú ingatlannal, amelyet értékesít, akkor az adásvétel során keletkező bevételre mely esetben értelmezhető az Szt. 77. §-a (3) bekezdésének e) pontja, és kezelhető-e egyéb bevételként? Ha a saját tulajdonú ingatlant a cég bérbeadás útján hasznosítja, majd dönt az értékesítésről, akkor ez az értékesítés termékértékesítés vagy egyéb bevétel? Változik-e a megítélés, ha a tulajdonos az értékesítésről szóló döntéssel együtt felbontja a bérleti szerződést? Ha a cég a saját tulajdonú ingatlanát nem adja bérbe, és egyéb módon sem hasznosítja, hanem saját célra tartja (pl. ez a székhelye)? Mi alapján kell meghatározni, hogy az adott cég a tárgyi eszközei között szereplő tételeket azok értékesítésekor, az értékesítést megelőzően a befektetett eszközök közül át kell-e vezetni a készletek közé? Vagy az értékesítés során a tárgyi eszköz bruttó értékét és eddig elszámolt értékcsökkenését az egyéb ráfordításokkal szemben kell kivezetni, az ellenértéket pedig egyéb bevételként elszámolni?
8. cikk / 27 Bérleti szerződés vételi joggal
Kérdés: Vállalkozásunk határozott idejű bérleti szerződést köt ingatlan bérbevételére, melyben a bérbeadó vételi jogot biztosít a bérlet megszűnését követően. Kinek a könyveiben kell nyilvántartani az eszközt a bérlet ideje alatt? Költségként szabad-e könyvelni, vagy az opció miatt eszközként kell a bérbevevőnek már kezdettől fogva nyilvántartania? Földterület esetén van áfa?
9. cikk / 27 Ingatlan értékesítése a piaci érték alatt
Kérdés: A zrt. értékesítette a jelenleg bérbeadás alatt álló ingatlanát a társaság két tulajdonosának, akik magánszemélyek (az egyik 50%-ot meghaladó tulajdoni hányaddal rendelkezik). Mindkét vevő munkaviszonyban áll a társaságnál. A létrejött adásvételi szerződés alapján a tulajdonjog átszáll a vevőkre, de a zrt. az ingatlant albirtokosként 2017. december 31-ig továbbra is birtokában tartja, és addig a bérleti díj is őt illeti meg. Erre való tekintettel a vételárat lényegesen a piaci ár alatt határozták meg. (A kivetett illeték alapja az eladási ár négyszerese!) A zrt.-nél keletkezik-e társaságiadóalap-növelő kötelezettség a piaci ár alatt történő értékesítés miatt? A két magánszemélynek keletkezik-e az adásvétel időpontjában jövedelme a piaci ár alatt történő vásárlás miatt? Ha a magánszemélyeknek keletkezik jövedelme, akkor a szerzéskori értékbe valamilyen módon beleszámít-e az, hogy az ingatlan haszna (bérleti díja) két évig az eladó zrt.-t illeti meg? Ezt a jövedelmet munkaviszonyból származó jövedelemnek vagy egyéb jövedelemnek kell tekinteni? A zrt.-nél vagyoni értékű jognak kell-e számítani azt, hogy a bérleti díjat jogosult beszedni?
10. cikk / 27 Jövedelem védettségi szint helyreállítása esetén
Kérdés: 2012. 05. 15-én egy magánszemély "erdő, legelő" megnevezésű külterületi ingatlant vásárolt 49 M Ft-ért, amelyet még ebben a hónapban, haszonbérleti szerződés keretében, 15 éves határozott időtartamra bérbe is adott egy kft.-nek. A magánszemély a vételárat a haszonbérlő kft. által előre fizetett 52 M Ft haszonbérleti díjból fizette ki. A kft. a magánszemély hozzájárulásával a bérelt ingatlanra jelzálogjogot alapított, és kölcsönt vett fel egy takarékszövetkezettől. A kölcsön összege volt a fedezete az előre megfizetett bérleti díjnak. 2014. 12. 09-én a kft. a haszonbérleti szerződést azonnali hatállyal felbontotta, mivel az erdő művelése veszteséges volt, és így nem tudta a kölcsönt törleszteni. Az azonnali hatályú felmondást a haszonbérbe adó magánszemély azzal a feltétellel fogadta el, hogy jogosult ugyan a kapott haszonbérleti díjat kártalanításként megtartani, de ebből a kft. jelzáloggal terhelt tartozását, 36 M Ft-ot a magánszemélynek kell kiegyenlítenie a kft. helyett. Ez 2014 decemberében megtörtént. Az ügylet kapcsán keletkezik-e jövedelme a magánszemélynek? Hogyan kell kezelni a fenti ügyletet a kft.-nél? A magánszemély 2014. december 9-én az "erdő, legelő" elnevezésű külterületi ingatlanát értékesítette, az XY Nemzeti Park Igazgatósága vette meg 68 M Ft-ért. (A magánszemély ebből rendezte, fizette ki a kft. kölcsönét!) Az értékesített ingatlan ellenértéke a vételi árajánlatban megfogalmazottak szerint adómentes bevételnek minősül, mert a védett területek védettségi szintjének helyreállításáról szóló 1995. évi XCIII. törvény hatálya alá tartozik, kisajátításra tervezett. Keletkezik-e a magánszemélynél jövedelem?
