11 cikk rendezése:
1. cikk / 11 Ajándékozott telek apportálása
Kérdés: Adott egy idén (2022-ben) alakult kft., mely nyaralót akar építtetni, elsősorban bérbeadás céljával. A cég 3 millió Ft-os tőkével alakult (1fő magánszemély tag és ügyvezető). Az építésnek helyet adó telek úgy fog bekerülni (ügyfél így szeretné) a nyilvántartásba, hogy a kft. tulajdonosa az édesapjától egy ajándékozási szerződéssel megkapja a telket mint magánszemély (ez elvben illetékmentes), majd a tulajdonos beapportálja a cégbe, terv szerint 22 millió Ft-os értéken. Ehhez majd lesz értékbecslés is, aminek még nem tudjuk az összegét, de ha nem lenne 22 millió, akkor sem lesz sokkal kevesebb. A kérdésem csak annyi, hogy az apportnak ugye nincs semmi extra költsége, bármilyen egyéb vonzata? Hogyan könyveljük? Szükséges bármi számla, áfa, bejelentés?
2. cikk / 11 Ingatlanbérlet megszűnésekor
a felújítás elszámolása
Kérdés: Bérelt ingatlanon 2015. évben felújítást végeztünk. A bérleti szerződésben nem szerepelt az, hogy a bérlő felújítást végezhet a bérelt épületen, így a felújítást a bérbeadó hozzájárulása nélkül végeztük el. Most, 2019-ben a bérleti szerződést felmondjuk, a bérelt ingatlant visszaadjuk a bérbeadónak. Mi a teendő a még le nem írt felújítási költségekkel? A terven felüli értékcsökkenésként kivezethetjük?
3. cikk / 11 Katás egyéni vállalkozó ingatlan-bérbeadása
Kérdés: Egyéni vállalkozóként régebben pályáztam EU-s támogatásra ingatlanvásárláshoz természetgyógyászati rendelőm kialakítására. Immár 4 éve túl vagyunk azon az időn, ameddig (3 év) cél szerint kellett használni a pályázati feltételeknek megfelelően. Kifizettem a hitelt is. Az ingatlant bejegyezték a nevemre a földhivatalnál. Most nyugdíjba megyek, a két rendelőből csak egyben tevékenykedek tovább, és bejelentkeznék a kata alá. A másik helyiséget kiadnám, de a kata tiltja az ingatlan-bérbeadást ezen adózás alatt. Arra gondoltam, a kata kezdetekor a vagyonleltárban már nem szerepeltetem az ingatlant, és magánszemélyként – minden előírás betartásával – adnám ki azt. Megtehetem-e és hogyan, milyen módon, milyen dokumentálással, esetleg adóteher is van? Elfogadható az általam vázolt megoldás, vagy tudnak praktikusabbat ajánlani?
4. cikk / 11 Kisvállalati adóhoz kapcsolódó kérdések
Kérdés: a) Az a megbízási díj, amely nem éri el a minimálbér 30%-át, tekinthető-e kivaalapnak, vagy az nem tekinthető járulékalapnak?
b) Ha a kivás kft. egyszemélyi tagja máshol 36 órát meghaladó munkaviszonyban áll, és a kivás cégben nem vesz fel tagi jövedelmet, akkor a kivás kft.-ben kell kivaalapot képezni utána, vagy 0 összegű kivaelőleg is bevallható? Ekkor a kivás cég nem fizet sem kivát, sem más nyereségadót a bevételei után?
c) A kivatörvény szerinti új beruházás kizárólag gyári új termékek megvásárlásával valósulhat meg, vagy használt termékek megvásárlásával is?
d) Bérelt ingatlanon történő felújítás értelmezhető-e a kivatörvény szerinti új beruházásnak?
e) Kivás társaság akkor is választhatja-e a helyi iparűzési adó számításánál a kivaalap 120%-át mint adóalapot, ha így csak az iparűzési adó töredékét fizeti, mint a másik két számítási móddal?
b) Ha a kivás kft. egyszemélyi tagja máshol 36 órát meghaladó munkaviszonyban áll, és a kivás cégben nem vesz fel tagi jövedelmet, akkor a kivás kft.-ben kell kivaalapot képezni utána, vagy 0 összegű kivaelőleg is bevallható? Ekkor a kivás cég nem fizet sem kivát, sem más nyereségadót a bevételei után?
c) A kivatörvény szerinti új beruházás kizárólag gyári új termékek megvásárlásával valósulhat meg, vagy használt termékek megvásárlásával is?
d) Bérelt ingatlanon történő felújítás értelmezhető-e a kivatörvény szerinti új beruházásnak?
e) Kivás társaság akkor is választhatja-e a helyi iparűzési adó számításánál a kivaalap 120%-át mint adóalapot, ha így csak az iparűzési adó töredékét fizeti, mint a másik két számítási móddal?
5. cikk / 11 Jövedelem védettségi szint helyreállítása esetén
Kérdés: 2012. 05. 15-én egy magánszemély "erdő, legelő" megnevezésű külterületi ingatlant vásárolt 49 M Ft-ért, amelyet még ebben a hónapban, haszonbérleti szerződés keretében, 15 éves határozott időtartamra bérbe is adott egy kft.-nek. A magánszemély a vételárat a haszonbérlő kft. által előre fizetett 52 M Ft haszonbérleti díjból fizette ki. A kft. a magánszemély hozzájárulásával a bérelt ingatlanra jelzálogjogot alapított, és kölcsönt vett fel egy takarékszövetkezettől. A kölcsön összege volt a fedezete az előre megfizetett bérleti díjnak. 2014. 12. 09-én a kft. a haszonbérleti szerződést azonnali hatállyal felbontotta, mivel az erdő művelése veszteséges volt, és így nem tudta a kölcsönt törleszteni. Az azonnali hatályú felmondást a haszonbérbe adó magánszemély azzal a feltétellel fogadta el, hogy jogosult ugyan a kapott haszonbérleti díjat kártalanításként megtartani, de ebből a kft. jelzáloggal terhelt tartozását, 36 M Ft-ot a magánszemélynek kell kiegyenlítenie a kft. helyett. Ez 2014 decemberében megtörtént. Az ügylet kapcsán keletkezik-e jövedelme a magánszemélynek? Hogyan kell kezelni a fenti ügyletet a kft.-nél? A magánszemély 2014. december 9-én az "erdő, legelő" elnevezésű külterületi ingatlanát értékesítette, az XY Nemzeti Park Igazgatósága vette meg 68 M Ft-ért. (A magánszemély ebből rendezte, fizette ki a kft. kölcsönét!) Az értékesített ingatlan ellenértéke a vételi árajánlatban megfogalmazottak szerint adómentes bevételnek minősül, mert a védett területek védettségi szintjének helyreállításáról szóló 1995. évi XCIII. törvény hatálya alá tartozik, kisajátításra tervezett. Keletkezik-e a magánszemélynél jövedelem?
6. cikk / 11 Üzletrészek értékesítése tagi kölcsön átvállalásával
Kérdés: Az "A" és a "B" kft. saját tulajdonú ingatlan bérbeadásával foglalkozik. Mindkét kft.-nek "X" és "Y" magánszemély a tulajdonosa 50-50%-ban. A jegyzett tőke összege mindkét esetben 500 E Ft. Az "A" kft. tulajdonában lévő ingatlan forgalmi értéke 230 M Ft, tagi kölcsön 45-45 M Ft, banki hitel 105 M Ft, saját tőke 16 M Ft. A "B" kft. tulajdonában lévő ingatlan forgalmi értéke 35 M Ft, tagi kölcsön 16-16 M Ft, banki hitel nincs, saját tőke 0,4 M Ft. A tulajdonosi szándék a közös tulajdon megszüntetése. Ehhez "X" magánszemély az "A" kft.-ben lévő "Y" magánszemély üzletrészét, "Y" magánszemély a "B" kft.-ben lévő "X" magánszemély üzletrészét kívánja megvásárolni úgy, hogy "X" magánszemély tagi kölcsönét "Y" magánszemély teljes összegben kifizeti, "Y" magánszemély 45 M Ft összegű tagi kölcsönéből "X" magánszemély 25 M Ft-ot kifizet, a többit "Y" magánszemély elengedi. A magánszemélyek az üzletrészüket eladhatják azok névértékében? Az elengedett tagi kölcsönnek van-e adófizetési kötelezettsége, és az kit terhel? Ha az üzletrész adásvétele után "X" magánszemély az "A" kft.-ben, "Y" magánszemély a "B" kft.-ben 100%-os tulajdonos lesz, van-e illetékfizetési kötelezettség a kft.-k ingatlantulajdona miatt?
7. cikk / 11 Bérelt ingatlanon végzett beruházás átadása
Kérdés: Az evás kft. székhelye egyik tulajdonosának ingatlanában volt, ahol felújítást végzett, az evás időszak előtt, az áfát levonták. A székhely egy belépő új tulajdonos lakásába került át. Az eredeti székhely ugyan nem szerepelt a társasági szerződésben telephelyként, de budapesti irodának még használta a cég. Csak az értékcsökkenési leírás volt a költség a felújításnak bérelt ingatlanon végzett beruházáskénti elszámolása után. A kft. a beruházást nyilvántartási értéken át akarja adni a tulajdonosnak. Ha nem szerepelt telephelyként az ingatlan, elszámolható az értékcsökkenési leírás? A társasági szerződésben nem szereplő telephelyet be kellett volna jelenteni a NAV-nak? Az átadás ingatlanértékesítésnek számít? Ha nem jelentettük be, akkor mentes, és a 120 hónapból még hátralévő levont áfát be kell fizetni? A tárgyieszköz-értékesítést az evás kft.-nek melyik bevallásában kell szerepeltetnie? Ha az ingatlant a jegyzett tőke tőkekivonással történő leszállítása keretében adjuk át a tulajdonosnak, milyen áfa- és adóvonzata lesz?
8. cikk / 11 Bérbe vett műhely ellenértéke
Kérdés: A kft. az egyik tag műhelyét használja. A magánszemély bérleti díj ellenében adhatja azt bérbe, vagy ingyenesen is? A műhellyel kapcsolatosan fizetett közműfejlesztési hozzájárulás a kft.-nél elszámolható? Később, ha megszűnne a cég vagy kilépne a tag, akkor a vagyoni értékű jogként kimutatott hozzájárulást számlázni kellene a tag részére? Ha a kft. nem számlázza, akkor az a magánszemély jövedelme?
9. cikk / 11 Nullára leírt eszközök értékesítése
Kérdés: A betéti társaságnál a tárgyieszköz-kartonok felülvizsgálatakor megállapították, hogy a nyilvántartásban "nulla összegen" gépkocsibeálló szerepel. Mivel a bt.-nek erre az építményre nincs szükséges, hogyan lehet azt kivezetni? Átadhatja-e ingyenesen vagy minimális összegért a kültag részére (az ő háza udvarán áll)? Évekkel ezelőtt a kültag családi házába (ami telephely is egyben) különböző épületgépészeti berendezéseket vásároltak a bt. nevére, melyek szintén nullára leírtak. Jól jártak el annak idején? Hogyan történhet a kivezetés, a kültag részére az átadás?
10. cikk / 11 Beruházás magánszemélytől bérelt bérleményben
Kérdés: Magánszemély üzlethelyiséget ad bérbe egyéni vállalkozónak, aki a gázt szeretné bevezettetni a bérelt ingatlanba. Megállapodnának abban, hogy a beruházás költségei fejében a bérlő nem fizet bérleti díjat. Kérdésem, hogy a bérbeadónak ebben az esetben is ki kell-e állítania a bérleti díjról a számlát és az szja-t is megfizetni, illetve a beruházást a bérbevevőnek vagy a bérbeadónak kell nyilvántartania?
