11 cikk rendezése:
1. cikk / 11 Ajándékozott telek apportálása
Kérdés: Adott egy idén (2022-ben) alakult kft., mely nyaralót akar építtetni, elsősorban bérbeadás céljával. A cég 3 millió Ft-os tőkével alakult (1fő magánszemély tag és ügyvezető). Az építésnek helyet adó telek úgy fog bekerülni (ügyfél így szeretné) a nyilvántartásba, hogy a kft. tulajdonosa az édesapjától egy ajándékozási szerződéssel megkapja a telket mint magánszemély (ez elvben illetékmentes), majd a tulajdonos beapportálja a cégbe, terv szerint 22 millió Ft-os értéken. Ehhez majd lesz értékbecslés is, aminek még nem tudjuk az összegét, de ha nem lenne 22 millió, akkor sem lesz sokkal kevesebb. A kérdésem csak annyi, hogy az apportnak ugye nincs semmi extra költsége, bármilyen egyéb vonzata? Hogyan könyveljük? Szükséges bármi számla, áfa, bejelentés?
2. cikk / 11 Előre fizetett bérleti díj kezelése, visszafizetése
Kérdés: Egy magánszemély több ingatlant vásárol egy társasházban (több szintet). Ezekre az ingatlanokra 15 évre előre megkapja a bérleti díjat egy magyar kft.-től, azzal a feltétellel, hogyha vis maior állna be, akkor a bérleti díj visszajár. Ezért a felek nem tekintik a szerződésben véglegesnek a kifizetett bérleti díjat, mert az adott évre ingatlanokat hasznosító kft. vis maior nyilatkozatot tehet. Akft.-nek a nyilatkozatot alá kell támasztania. Egyébként a szerződés – a vis maior esetét kivéve – se a bérbeadó, se a bérlő részéről nem felmondható, határozott idejű szerződés. A szerződés kifejezetten rendelkezik arról, hogy a bérbe adó magánszemély kockázata az, hogyha az ingatlanbérleti díjra vonatkozó, jelenleg jelentős költségelszámolást engedélyező szabályozás megszűnik, és helyette például egy 20%-os kulcs kerül bevezetésre 2023. 01. 01-től. A szerződés szerint tehát egyik fél se hivatkozhat arra, hogy az idő múlásával a bérleti díj a piaci árakhoz képest aránytalanná válik. Ezekre hivatkozással a magánszemély bérbeadó sem követelhet bérletidíj-emelést, és nem mondhatja fel a szerződést. Vis maior hiányában tehát a bérleti díjak a magánszemély bevételeivé válnak – a szerződés konkrét rendelkezése alapján – minden évben, arányosan az évre jutó összeg.
1. A fenti tényállás esetén a magánszemélynek mikor keletkezik az ingatlan-bérbeadásból származó bevétele? A 15 évnyi összeg átvételekor (jóváírásakor) vagy évente?
2. A kft.-nek el kell határolni a bevételt, a passzív időbeli elhatárolások főkönyvi számlára (T91 K48), és abból évente fel kell oldani – a szerződés szerint – az adott évre jutó bevételt?
3. A kft.-nél lehet-e vélelmezni, hogy nem bérleti díjat fizetett ki, hanem a bérleti jogért fizetett? Ez a vélelem fennállhat-e akkor, ha a felek kifejezetten rögzítik a szerződésben, hogy a kifizetett bérleti díj a bérlésen kívül semmilyen jogot nem testesít meg?
1. A fenti tényállás esetén a magánszemélynek mikor keletkezik az ingatlan-bérbeadásból származó bevétele? A 15 évnyi összeg átvételekor (jóváírásakor) vagy évente?
2. A kft.-nek el kell határolni a bevételt, a passzív időbeli elhatárolások főkönyvi számlára (T91 K48), és abból évente fel kell oldani – a szerződés szerint – az adott évre jutó bevételt?
3. A kft.-nél lehet-e vélelmezni, hogy nem bérleti díjat fizetett ki, hanem a bérleti jogért fizetett? Ez a vélelem fennállhat-e akkor, ha a felek kifejezetten rögzítik a szerződésben, hogy a kifizetett bérleti díj a bérlésen kívül semmilyen jogot nem testesít meg?
3. cikk / 11 Építési telek ingyenes használatba adásának áfája
Kérdés: Belföldi gazdasági társaság a befektetett eszközök között kimutatott építésitelek-ingatlant a Ptk. 6:250. § alapján ellenszolgáltatás-nyújtási kötelezettség nélkül (szívességi) használatba adja a vele kapcsolt viszonyban lévő gazdasági társaságnak. A használatba vevő társaság autómosót telepít és üzemeltet az átvett telekingatlanon. A számviteli elszámolás szempontjából "térítés nélküli szolgáltatásnyújtásnak" minősül-e a Ptk. 6:250. § alapján (szívességi) használatba adott építési ingatlan használatának biztosítása? A használatba adó társaságnak fel kell-e venni az üzletviteli tevékenységi körébe az ingatlan-bérbeadást? Hogyan kell elszámolni a telekingatlan (térítés nélküli) használatba adását a használatba adó és a használatba vevő számviteli nyilvántartásaiban? Mivel a Tao-tv. szerint az ügyvezetés azonossága alapján kapcsolt viszonyban lévő felek között történik a használatbaadás/használatbavétel, a telekingatlan helyben szokásos bérleti díjának értékével kell-e korrigálniuk a feleknek a társasági adó alapját? Helyesen jár-e el a használatba adó, ha az ingatlan-használatbaadást az Áfa-tv. 86. §-a (1) bekezdésének i) pontja alapján áfamentes ügyletnek tekinti?
4. cikk / 11 Kérdések az AirBnB kapcsán
Kérdés: Egyesült Királyságban élő magyar állampolgár vagyok, adószámmal, állandó lakcímmel rendelkezem e honban, azonban állandó életterem: UK. Budapesti lakásomat nem szeretném parlagon hagyni, ezért úgy döntöttem, AirBnB-ztetni fogok. Jogkövető vagyok, ezért minden lehetséges információt átolvastam, de maradtak nyitott kérdések. Ebben szíveskedjenek segíteni! Tájékozódásom alapja a NAV 10. számú munkafüzete volt. Számos kérdésem ezek után nyitott. Azt értem, hogy számláznom kell, és választhatom az AM formát, miután adószám (bejelentkezési kötelezettség) nélküli magánszemélyként szeretném a tevékenységet folytatni.
1. Azt olvastam valahol, hogy nem is kell számlát, csak "számviteli bizonylatot" kibocsátanom ebben az adózási módban. Igaz ez? És ha kell is – itt szabadúszó művészként dolgozom –, saját készítésű számlaformátumom van. Ha azt új, zárt tartományként használom, megfelel-e a hazai előírásoknak? Mi a könnyű és megfelelő megoldás? Azt már tudom a Számviteli Levelek alapján, hogy pdf-formátumban miként kell eljárni. Ez is megfelelő lenne – persze csak akkor, ha nem magyar nyelvű, esetleg bilingvis a számla?
2. Az előzőekből következik, hogy a hatóságnak biztosítani kell a bizonylatokhoz való hozzáférést vs. ellenőrzést, ám azok az én számítógépemen lesznek az Egyesült Királyságban! Gondolom, nem jönnek ki, nekem meg nem kell hazajönnöm. Természetesen hazai eurószámlám van, arra fognak fizetni. Kell megjelölnöm képviselőt? Hogyan, hol, miként? (Van ügyfélkapum.) Mi a jogkövető megoldás?
3. Olvasom az áfa kapcsán, hogy az AirBnB-nek fizetett jutalék miatt nemzetközi adószámot is váltanom kell. Ezzel mi a helyzet? Nem értem a füzet magyarázatát az áfaalapot illetően. Hogyan? Mit? Mire számolva? Miért? Kitérnének ismét erre is egy példával?
1. Azt olvastam valahol, hogy nem is kell számlát, csak "számviteli bizonylatot" kibocsátanom ebben az adózási módban. Igaz ez? És ha kell is – itt szabadúszó művészként dolgozom –, saját készítésű számlaformátumom van. Ha azt új, zárt tartományként használom, megfelel-e a hazai előírásoknak? Mi a könnyű és megfelelő megoldás? Azt már tudom a Számviteli Levelek alapján, hogy pdf-formátumban miként kell eljárni. Ez is megfelelő lenne – persze csak akkor, ha nem magyar nyelvű, esetleg bilingvis a számla?
2. Az előzőekből következik, hogy a hatóságnak biztosítani kell a bizonylatokhoz való hozzáférést vs. ellenőrzést, ám azok az én számítógépemen lesznek az Egyesült Királyságban! Gondolom, nem jönnek ki, nekem meg nem kell hazajönnöm. Természetesen hazai eurószámlám van, arra fognak fizetni. Kell megjelölnöm képviselőt? Hogyan, hol, miként? (Van ügyfélkapum.) Mi a jogkövető megoldás?
3. Olvasom az áfa kapcsán, hogy az AirBnB-nek fizetett jutalék miatt nemzetközi adószámot is váltanom kell. Ezzel mi a helyzet? Nem értem a füzet magyarázatát az áfaalapot illetően. Hogyan? Mit? Mire számolva? Miért? Kitérnének ismét erre is egy példával?
5. cikk / 11 Karácsonyi ajándék
Kérdés: Társaságunk ingatlan-bérbeadással foglalkozik. Karácsonyra a bérlők vezető tisztségviselőit vendégül látjuk egy állófogadás keretében, valamint karácsonyi ajándékot is kapnak (jelképes tárgy, szaloncukor). A karácsonyi fogadásra kiküldött meghívók, karácsonyi ajándék üzleti ajándéknak minősülnek-e? (Az étel, ital egyértelműen reprezentáció, és adóvonzatuk van.) Amennyiben igen, akkor minden kapcsolódó tétel ennek függvényében kezelendő? Számvitel: személyi jellegű egyéb ráfordításként kell elszámolni? Áfa: nincs adólevonási jog? Szja, eho: bruttó összeg 1,18-szorosa után 15%, illetve 22% az adóteher? Tao: ezeket a tételeket elismeri?
6. cikk / 11 Mikrogazdálkodói beszámoló – áttérés, amortizáció
Kérdés: A saját tulajdonú ingatlanok bérbeadásával foglalkozó kft. át kíván térni mikrogazdálkodói beszámoló készítésére. Az ingatlanok egy része már leíródott, illetve maradványértéken szerepel a nyilvántartásokban. Az adótörvény szerinti leírásnál azonban még értékkel szerepelnek, itt nincs maradványérték. Hogyan alakul, változik-e a leírás a mikrogazdálkodói beszámoló készítésére való áttérés után?
7. cikk / 11 Beruházás tervezési költségeinek kivezetése
Kérdés: A társaság 2008-2009-ben egy fogászati centrum építését kívánta megvalósítani, amelyet adóköteles bérbeadással akart hasznosítani. A beruházás értékeként több millió forint, mint tervezési és engedélyezési díj, elszámolásra került (az áfát levontuk, visszaigényeltük, annak ellenére, hogy a visszaigénylés időszakában más épületeket a társaság tárgyi adómentesen adott bérbe). A válság miatt az építkezés a korábbi terveknek megfelelően nem valósult meg. Ismételten előtérbe került a fogászati centrum megvalósítása (ugyanazon a területen, de más tervekkel és egy másik céggel közös beruházásként). Kérdés, hogy a korábbi években elszámolt tervezési és engedélyezési díjakat – a fentiekre tekintettel – elszámolhatja-e a társaság terven felüli értékcsökkenésként, adóalap-korrekció nélkül? A levont és visszaigényelt áfával van-e valamilyen teendő?
8. cikk / 11 Költségek viselése bérleti díj ellenében
Kérdés: "A" kft. ingatlant adott bérbe a "B" kft.-nek. "A" kft. a bérbeadást adókötelessé tette. A bérleti szerződés szerint: a bérleti díj fejében a bérbevevő viseli a bérleményre eső valamennyi költséget és adókötelezettséget. Az adóhatósági határozat és jogerős bírósági ítélet az ügyletet ellenérték fejében történő bérbeadásnak minősítette. A számlázásra és a könyvviteli elszámolásra vonatkozóan a bérbe adó cég könyvelője tájékoztatást kért és kapott az adóhatóságtól, amelynek lényege, hogy a bérbeadónak számlát kell kiállítania a bérbeadásról, utólag is. A bérbeadónak az áfakülönbözet könyvelését az adóhatósági határozat alapján kell elvégeznie. A bérbevevőnél az utólag kapott számla könyvelését az adóhatóság nem látja indokoltnak. A bérlő könyvvizsgálójaként a kérdező ezzel nem ért egyet.
9. cikk / 11 Társasház számlázási kötelezettsége
Kérdés: Kérjük, erősítsék meg, hogy a 39. lapszám 780. kérdésre adott válasza hatályosnak tekinthető-e! Megtagadhatja-e a közös képviselő a számlaadást? Elszámolhatjuk-e – mint bérbevevő – pénzátutalási megbízás alapján a költségeket? Melyik jogszabályi hely alapján kötelező a társasháznak számlát adnia?
10. cikk / 11 Társasházi elszámolások (tulajdonos társaságok)
Kérdés: A társasház tulajdonosai jogi személyiséggel rendelkező belföldi társaságok, az Áfa-tv. és a Tao-tv. alanyai. Minden tulajdonosnak van épületrésze, valamint közös az udvar, a kapu. Az udvar egy része eladásra kerülhet. Ezért a társasház az ingatlan értékesítése és bérbeadása esetére is áfafizetési kötelezettségre bejelentkezett. Kérdéseim egyrészt az ingatlan értékesítésével keletkező jövedelem személyi jövedelemadójához kapcsolódnak, másrészt annak felhasználásához, a társasháznál felmerülő költségek elszámolásához.
