12 cikk rendezése:
1. cikk / 12 Vásárolt telekre épített családi ház bérbeadása
Kérdés: Az építőipari cég megvásárolt telken családi házat kíván építeni, továbbértékesítési szándékkal. A családi ház több mint 300 négyzetméter lesz, így a cég 27%-os áfával tudja értékesíteni a magánszemélynek. Mi van abban az esetben, ha nem tudja a családi házat eladni, és a használatbavételi engedély után bérbe adja magánszemélynek? Akkor ezt a családi házat aktiválni kell, és a bérbe adott tárgyi eszközök között szerepeltetni? Aktiváláskor (miután saját tulajdonba kerül) a saját rezsis beruházás után a használatbavételkor meg kell fizetni az áfát 27%-kal? Ezt szerepeltetni kell az áfabevallásban is?
2. cikk / 12 Bérelt földterületen ültetvénytelepítés átadása a bérbeadónak
Kérdés: Egy kft. a saját tulajdonosának földterületén állami támogatással saját vállalkozásban ültetvényt telepített, mely már termőre fordult. A megváltozott gazdasági körülmények következtében a tulajdonos őstermelőként kívánja tovább folytatni e tevékenységét. Hogyan kell ezt jogszerűen kezelni, könyvelni, mi lesz a levont áfa sorsa stb.?
3. cikk / 12 Lízingbe vevőtől bérbe vett eszköz
Kérdés: A lízingbe adótól a lízingbe vevő 3 év határozott időre termelőeszközöket lízingel. A lízingbe vevő az eszközöket a bérbevevőnek bérbe adja 3 évre, határozott időre. A bérleti szerződésben szerepel, ha a bérleti szerződés lejáratakor a bérbevevő nem él a vétel jogával, akkor vissza kell adnia a bérbeadónak az eszközöket. A bérleti szerződésben eszközértékről, maradványértékről nem esik szó, csak a bérleti díj összegét tartalmazza. A három fél egy különmegállapodást is kötött, mely szerint, ha a lízingbe vevő nem él a lízingszerződés végén a vételi jogával, a bérbevevő a megállapodás alapján a lízingbe adó írásbeli felhívása alapján köteles az eszközöket egy előre meghatározott áron megvenni. A bérbevevő oldaláról hogyan kell kezelni a számvitelben ezt a helyzetet? Elegendő, ha a bérleti díjat könyveljük költségként a bérbeadó számlája alapján, és ha a lízingszerződés végén a bérbevevő veszi meg a termelőeszközöket, akkor a lízingbe adó cég számlája alapján tárgyi eszközként nyilvántartásba vesszük (aktiváljuk, majd értékcsökkenést számolunk el a további használat idejére)?
4. cikk / 12 Bérlőváltás során elvégzendő munkák minősítése
Kérdés: A gyakorlatban rendszeresen előfordul, hogy ha a bérbe adott épület, épületrész, üzlet régi bérlője helyébe új bérlő lép, a bérlőváltás során különféle munkákat kell elvégezni ahhoz, hogy az új bérlő tevékenysége folytatható legyen. Ilyen munkák közé tartozik például válaszfalak kiépítése, átrakása, ajtó beépítése, teljes aljzatcsere, vezetékek kiépítése vagy cseréje, bútorok beépítése stb. az új bérlő igényei szerint. Újabb bérlőváltás esetén ismételt átalakítást kell elvégezni a rendeltetésszerű használat érdekében. Mi tekinthető a rendeltetésszerű használat érdekében elvégzett munkának, hogyan lehet minősíteni a fentiekben körülírt átalakítási munkákat? Szerintünk felújítás.
5. cikk / 12 Műtárgyak nyilvántartása és adózása
Kérdés: Vagyonkezeléssel és ingatlan-bérbeadással foglalkozó kft. hosszabb távon, 5-10 évig szabad pénzeszközét festmények – kortárs és antik festmények – vásárlására kívánja fordítani, későbbi – a befektetésből származó – haszon elérése céljából. A vásárlás a vállalkozás érdekében felmerült kiadásnak számít? Az áfa visszaigényelhető? Helyes-e a tárgyi eszközök között nyilvántartani?
6. cikk / 12 Üresen álló, bérbeadás útján hasznosított lakás amortizációja
Kérdés: Magánszemély lakást vásárolt bérbeadás céljából. Tételes költségelszámolást választ, értékcsökkenési leírást számol el. A tevékenység során vannak hónapok, amikor üresen áll a lakás, mert a bérlő már elment, új bérlő még nincs. Ezalatt más célra nem hasznosítja a lakást. Ebben az esetben az értékcsökkenési leírás elszámolható teljes évre, vagy csak időarányosan, a bérbeadás hónapjaira?
7. cikk / 12 Bérbe vett ingatlanon végzett beruházás
Kérdés: Az önkormányzatoknál ma is gyakorlat, hogy az önkormányzati ingatlanra egy projektcég épületberuházást végez, az elvégzett beruházást a beruházó projekt kft. a saját könyveiben, mint idegen ingatlanon végzett beruházást mutatja ki. Az idegen ingatlanon végzett beruházást a könyveiben kimutató cég adhatja bérbe, szedheti a bérlemény hasznát? Az ingatlan tulajdonosánál, a beruházást végzőnél hogyan kell könyvelni az idegen ingatlanon végzett beruházást? Ki és hogyan számolja az értékcsökkenést? A bérbeadásból származó bevételt? A projektcég felszámolásakor az idegen ingatlanon végzett beruházást (épületet) jogosan követelheti az önkormányzat? Jogosan követelheti az ezen épület bérbeadásából származó bevételt az önkormányzat?
8. cikk / 12 Jövedelem védettségi szint helyreállítása esetén
Kérdés: 2012. 05. 15-én egy magánszemély "erdő, legelő" megnevezésű külterületi ingatlant vásárolt 49 M Ft-ért, amelyet még ebben a hónapban, haszonbérleti szerződés keretében, 15 éves határozott időtartamra bérbe is adott egy kft.-nek. A magánszemély a vételárat a haszonbérlő kft. által előre fizetett 52 M Ft haszonbérleti díjból fizette ki. A kft. a magánszemély hozzájárulásával a bérelt ingatlanra jelzálogjogot alapított, és kölcsönt vett fel egy takarékszövetkezettől. A kölcsön összege volt a fedezete az előre megfizetett bérleti díjnak. 2014. 12. 09-én a kft. a haszonbérleti szerződést azonnali hatállyal felbontotta, mivel az erdő művelése veszteséges volt, és így nem tudta a kölcsönt törleszteni. Az azonnali hatályú felmondást a haszonbérbe adó magánszemély azzal a feltétellel fogadta el, hogy jogosult ugyan a kapott haszonbérleti díjat kártalanításként megtartani, de ebből a kft. jelzáloggal terhelt tartozását, 36 M Ft-ot a magánszemélynek kell kiegyenlítenie a kft. helyett. Ez 2014 decemberében megtörtént. Az ügylet kapcsán keletkezik-e jövedelme a magánszemélynek? Hogyan kell kezelni a fenti ügyletet a kft.-nél? A magánszemély 2014. december 9-én az "erdő, legelő" elnevezésű külterületi ingatlanát értékesítette, az XY Nemzeti Park Igazgatósága vette meg 68 M Ft-ért. (A magánszemély ebből rendezte, fizette ki a kft. kölcsönét!) Az értékesített ingatlan ellenértéke a vételi árajánlatban megfogalmazottak szerint adómentes bevételnek minősül, mert a védett területek védettségi szintjének helyreállításáról szóló 1995. évi XCIII. törvény hatálya alá tartozik, kisajátításra tervezett. Keletkezik-e a magánszemélynél jövedelem?
9. cikk / 12 Operatívlízing-tárgy bérbeadása
Kérdés: Cégünk operatív lízing keretében bérel silóberendezéseket, amelyeket kihelyez vevőihez. A silókat a vevők használják, azokért díjat nem fizetnek, de a használat fejében meghatározott mennyiségű terméket kell vásárolniuk a cégtől. Az operatív lízing költségét cégünk számolja el. A kapcsolatot háromoldalú szerződés támasztja alá. Milyen kötelezettségek keletkeznek – ebben a konstrukcióban – a cégnél? Hogyan kell helyesen könyvelni ezeket a tranzakciókat?
10. cikk / 12 Befektetés ingatlanban
Kérdés: Ügyfelünk a társaság szabad pénzeszközeit kívánja hatékonyan befektetni. Elképzelésünk szerint ingatlant vásárolnánk a Balaton-felvidéken, amelyet a későbbiekben vagy továbbértékesítenénk, vagy bérbeadással hasznosítanánk. A megvásárolt ingatlant hogyan tartsuk nyilván, amíg nem dől el a hasznosítás módja? Ha befektetett eszközként, amíg nincs hasznosítva, arra az időszakra amortizáció elszámolható? Ki kell zárni a magáncélú hasznosítást? Felmerül-e valamilyen adófizetési kötelezettség az ingatlan tulajdonosi használatára?
