7 talált cikk a bérbeadás , EKR , GYES , beruházás kifejezésre

Kérdés: A társaság társasház építését kezdte meg 2022-ben. A társasház építésének a költségeit saját termelésű készletként vette a mérlegfordulónapi értékelés keretében állományba, mivel a társasházban lévő lakásokat értékesíteni fogják. Az elmúlt hónapban (szeptemberben) a társaság tulajdonosai úgy döntöttek, hogy az épülőfélben lévő társasház lakásainak túlnyomó részét nem adják el, hanem azokat bérbeadás útján fogják hasznosítani. A felmerült költségek megosztása a hasznos alapterület alapján történne. A tulajdonosok döntésének alátámasztása érdekében a társasház felmerült és a saját termelésű készletek között kimutatott költségei beruházások közé történő átsorolásának könyvelésére kérjük segítségüket.

Kérdés: Van egy budapesti ingatlanunk, amin fejlesztést hajtunk végre. A belvárosi telken lévő épületegyüttes tulajdonképpen két épület: az egyiket teljesen lebontjuk, a helyén és a telek további beépítetlen részén felépítünk két vadonatúj épületet, amiben lakások lesznek, amiket eladunk. A másik régi épületet pedig teljesen felújítjuk. Az egyik generálkivitelező végzi a bontást és a mélyépítést, a másik pedig felépíti a két házat, és felújítja a megmaradó épületet. Az engedélyek rendben vannak, az áfakérdést már tisztáztuk az adószakértőkkel. Számviteli jellegű kérdéseinkre szeretnénk válaszokat kapni:
1. Jó megoldás-e, ha az első fővállalkozó munkáját kettébontjuk? Ami bontás, az azért van, hogy a két épület megépülhessen. Így a bontás ellenértéke beruházás, de nem a telekre, hanem az új épületre, ám csak az egyikre, mert az oda épül, a másik új, az teljesen érintetlen területre. Vagy mehet egybe? Kell ezt bontani vagy sem?
2. Mélyépítés a két teremgarázshoz és a tárolókhoz szükséges. A két teremgarázsnak és valamennyi tárolónak külön helyrajzi száma lesz, külön adtuk el azokat. A mélyépítés tulajdonképpen ezeknek kell. Ha a teljes mélyépítést (vagy valamilyen bontás alapján azt, ami rájuk esik) a két teremgarázsra és a tárolókra számoljuk el, akkor ezek végül igen veszteségesek lesznek, de ez nem egy számviteli szempont.
3. A lebontott épületnek volt egy könyv szerinti értéke. Ezzel mi a teendőnk? Rendkívüli vagy terven felüli értékcsökkenés? Vagy selejtezés és leírás? Szembe lehet-e ezt állítani észszerűen valamivel, valamilyen teljesítménnyel, mivel a bontás valamilyen teljesítmény elérése érdekében szükséges? A két új épület ugyanúgy épül, de az egyiknél először bontani kell, plusz ez a könyv szerinti érték is itt van. Tehát, ha mindent külön veszünk, akkor az egyik új ház aránytalanul drágább lesz, pedig az egész egy projekt. Külön számoljunk, vagy terítsük mindkettőre?
4. Mi legyen a telek értékével? Azt megtanultuk, hogy ingatlan nincs telek nélkül, és azt külön kell nyilvántartani. Jelenleg a két új épület a telek kb. felét foglalja el, és ezekben az épületekben a mi tulajdonunk kb. 15 százalék lesz, minden mást eladunk. Kérdés, hogy ha eladjuk bármelyik lakást, amit mi építtetünk, akkor telket is eladunk vele? Ha igen, akkor mennyit? Milyen arányban számoljunk? Akkor ki kell vezetni a telek könyv szerinti értékéből annyit, és minden eladott lakás esetében ugyanígy. Végül is, ha eladunk minden lakást, kivezetjük, akkor nem igaz az, hogy a telek 100 százalékban a mi tulajdonunk marad. Vagy igaz?
Végül szeretnék általában véve egy szakértői iránymutatást kapni arra, hogy a lakások, a felújított másik épületben lévő irodák, teremgarázsok, tárolók, közös helyiségek stb. esetében a két fővállalkozó számláit, magát a beruházási teljesítményt hogyan próbáljuk szétszedni? Mennyire kell a mérhetetlenül aprólékos műszaki leírásokat figyelembe venni, mennyire lehetünk "nagyoltak"? A maradó ingatlant aktiválni kell, az eladandót kivezetni, de mindenképpen önköltséget kell számolnunk lakásra, irodára, garázsra, tárolóra, közös helyiségekre, mindezt a fentiekben leírtak (bontás, mélyépítés, két új épület) figyelembevételével. Jó lenne ebben egy gyakorlattal rendelkező szakember tanácsa, iránymutatása.

Kérdés: Személygépkocsi nyílt végű pénzügyi lízingjével kapcsolatosan hogyan kell tárgyi eszközként nyilvántartásba venni az értékcsökkenés alá eső részt: áfával vagy áfa nélkül? Ha a személygépkocsi áfáját nem igényli vissza, akkor az áfa is aktiválandó? Ha 2019. évtől az áfa 50%-át vissza szeretné igényelni, akkor azt hogyan kell könyvelni?

Kérdés: Hogyan kell könyvelni a nyílt végű pénzügyi lízinget a lízingbe vevő vállalkozásnál?

Kérdés: A Számviteli Levelek több válaszában (5024, 5308) is olvastam, hogy például ingatlan adásvétele során, ha a felek részletfizetésben állapodtak meg, akkor egy számlát kell kiállítani, és egyben esedékes az áfa. Ezt eddig én is így gondoltam, de egy szakmai cikkben mást olvastam, és ez alapján átértékeltem a véleményemet: az Áfa-tv. 58. §-ának (1) bekezdése lehetővé teszi a több részletben történő számlázást. A (3) bekezdés szerint ez nem alkalmazható a termék 10. § a) pontja szerinti értékesítésére. Mindezek alapján véleményem szerint, ha a megállapodás részletfizetésről szól, akkor a számlát az egyes részletek esedékessége szerint kell kiállítani a megfelelő áfa felszámításával.

Kérdés: Ügyfelünk a társaság szabad pénzeszközeit kívánja hatékonyan befektetni. Elképzelésünk szerint ingatlant vásárolnánk a Balaton-felvidéken, amelyet a későbbiekben vagy továbbértékesítenénk, vagy bérbeadással hasznosítanánk. A megvásárolt ingatlant hogyan tartsuk nyilván, amíg nem dől el a hasznosítás módja? Ha befektetett eszközként, amíg nincs hasznosítva, arra az időszakra amortizáció elszámolható? Ki kell zárni a magáncélú hasznosítást? Felmerül-e valamilyen adófizetési kötelezettség az ingatlan tulajdonosi használatára?

Kérdés: A kft. haszonélvezeti jogot alapított a magánszemély tulajdonában lévő ingatlanra. Ez után az ingatlanon 150 millió forintos átalakítást valósított meg, az ingatlan üzletház lett. Ezt a ráfordítást a kft. idegen ingatlanon végzett beruházásként vette állományba, és értékcsökkenést számolt el utána. A kialakított üzletek egy részét a magánszemély, a többit a társaság bérbeadással hasznosítja. A bérlők egy része szeretné megvenni az általa használt üzlethelyiségeket. Az elképzelés az, hogy az üzletház társasházzá átalakítását követően a magánszemély értékesíti az egyes üzletek tulajdonjogát, a társaság pedig az egyes üzletekre jutó haszon­élvezeti jogot. A haszonélvezeti jog eladási értékének megállapításánál figyelembe kell-e venni az idegen ingatlanon végzett beruházás arányos részét, vagy azt külön tételben kell értékesíteni? Az idegen ingatlanon végzett beruházás értékesítése ingatlanértékesítésnek minősül-e, vonatkozik-e rá az Áfa-tv. mentessége, illetve adókötelessé tehető-e? Kell-e alkalmazni a két éven belüli értékesítés szabályait? A társasházzá alakítás után az analitikában is meg kell bontani az egyes üzletekre jutó idegen ingatlanon végzett beruházást, vagy az értékesítéssel arányosan elegendő azt kivezetni?