14 cikk rendezése:
1. cikk / 14 Osztalékként lakóingatlan kiadása
Kérdés:
Egy egyszemélyes kft. rendelkezik egy lakóingatlannal. Ezen ingatlant osztalékként szeretné a kft. a tulajdonosának kiadni. Ennek milyen adó- és illetékvonzata van a társaságnál és a magánszemélynél, áfa kapcsolódik-e hozzá, és milyen számviteli elszámolási feladatok merülnek fel?
2. cikk / 14 Jövedelem védettségi szint helyreállítása esetén
Kérdés: 2012. 05. 15-én egy magánszemély "erdő, legelő" megnevezésű külterületi ingatlant vásárolt 49 M Ft-ért, amelyet még ebben a hónapban, haszonbérleti szerződés keretében, 15 éves határozott időtartamra bérbe is adott egy kft.-nek. A magánszemély a vételárat a haszonbérlő kft. által előre fizetett 52 M Ft haszonbérleti díjból fizette ki. A kft. a magánszemély hozzájárulásával a bérelt ingatlanra jelzálogjogot alapított, és kölcsönt vett fel egy takarékszövetkezettől. A kölcsön összege volt a fedezete az előre megfizetett bérleti díjnak. 2014. 12. 09-én a kft. a haszonbérleti szerződést azonnali hatállyal felbontotta, mivel az erdő művelése veszteséges volt, és így nem tudta a kölcsönt törleszteni. Az azonnali hatályú felmondást a haszonbérbe adó magánszemély azzal a feltétellel fogadta el, hogy jogosult ugyan a kapott haszonbérleti díjat kártalanításként megtartani, de ebből a kft. jelzáloggal terhelt tartozását, 36 M Ft-ot a magánszemélynek kell kiegyenlítenie a kft. helyett. Ez 2014 decemberében megtörtént. Az ügylet kapcsán keletkezik-e jövedelme a magánszemélynek? Hogyan kell kezelni a fenti ügyletet a kft.-nél? A magánszemély 2014. december 9-én az "erdő, legelő" elnevezésű külterületi ingatlanát értékesítette, az XY Nemzeti Park Igazgatósága vette meg 68 M Ft-ért. (A magánszemély ebből rendezte, fizette ki a kft. kölcsönét!) Az értékesített ingatlan ellenértéke a vételi árajánlatban megfogalmazottak szerint adómentes bevételnek minősül, mert a védett területek védettségi szintjének helyreállításáról szóló 1995. évi XCIII. törvény hatálya alá tartozik, kisajátításra tervezett. Keletkezik-e a magánszemélynél jövedelem?
3. cikk / 14 Társasház kizárólagos használati jogának értékesítése
Kérdés: A kettős könyvvitelt vezető "A" társasház az osztatlan közös tulajdonú tetőteraszának a kizárólagos használati jogát eladja 3 millió forintért az egyik magánszemély tulajdonostársnak. A "B" társasház egy másiktól pedig visszavásárolja az egyik közös tulajdonú tárolójának a kizárólagos használati jogát. A társasházaknak nincsenek a tárgyi eszközei között osztatlan közös tulajdonú ingatlanrészek, használati jogok. Ebben az esetben, a társasházaknál a kizárólagos használati jog értékesítését és vásárlását hogyan kell könyvelni? A társasház bevételei közül az ún. külön adózó jövedelmek körébe tartozók esetében a fizetendő adó mértéke 16 százalék. A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész átruházása esetén az átruházásból származó bevétel 25 százalékát kell a társasház jövedelmeként figyelembe venni, amely után a társasháznak 16 százalék személyi jövedelemadót kell fizetnie. A kizárólagos használati jog értékesítése esetén mely számítási módot kell alkalmazni az adó kiszámításához? A társasházak által adóalanyként leggyakrabban végzett, az Áfa-tv. hatálya alá tartozó, ellenérték fejében teljesített termékértékesítések, szolgáltatásnyújtások a tevékenység speciális jellegére tekintettel adómentesek. Az "A" társasház, amikor bejelentkezett az adóhatósághoz adószám igénylése miatt, a NAV felszólítása után alanyi adómentességet választott. Ha jól olvasom a NAV 2014. évi 28. számú füzetét (a társasházak alapvető szabályai), akkor a társasház e gazdasági tevékenysége mentes az adó alól, és nincs áfabevallási kötelezettsége?
4. cikk / 14 Lejárt tartozás engedményezése vételi jog érvényesítésével
Kérdés: "X" kft. nem törlesztette a pénzintézettel szembeni tartozását. Ezért a pénzintézet a kölcsönszerződéseket felmondta, és a tartozást egy összegben lejárttá tette. A pénzintézet ezen követelését engedményezési szerződés keretében "Z" kft.-re engedményezte oly módon, hogy "X" kft. – korábbi kölcsönszerződése biztosítékául szolgáló – ingatlanjainak vonatkozásában vételi jogával úgy élt, hogy a vételi jog engedményeseként szintén "Z" kft.-t jelölte meg. A földhivatal a tulajdonosváltozást – "X" kft.-ről "Z" kft.-re – a vételi jog érvényesítése okán, számla kiállítása nélkül – az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezte. A fentiek alapján "X" kft. hiteltartozása megszűnt, "X" kft. eszközeit (ingatlanok, tárgyi eszközök, árukészlet) a könyvekből ki kell vezetni, ezen eszközöket "Z" kft. könyveibe fel kell venni és ki kell mutatni "Z" kft. könyveiben az átvállalt kölcsöntartozást is. Kérdéseim: Helyesen értelmezem-e a fentieket, ha az eszközátadást "X" kft. és "Z" kft. közötti adásvételként, a pénzintézet és "Z" kft. között létrejött hitelszerződést engedményezésként kezelem? Áfa szempontjából az új hitelszerződéssel létrejött tartozásátvállalás minősíthető-e "pénzhelyettesítő eszközzel" történt megfizetésnek? Az eszközök átadását áfaköteles termékértékesítésnek kell tekinteni? A beépített ingatlanokat meg kell-e bontani telek és épület értékére? 10 éven belül szükséges-e a korábban levont áfa arányosítás útján történő visszafizetése? A társasági adó szempontjából "X", illetve "Z" kft.-nél milyen adóalap-módosító tételekkel kell számolni? Milyen könyvelési tételeket kell alkalmazni? Milyen értéken történjen az eszközök kivezetése, illetve nyilvántartásba vétele? És az engedményezett követelés nyilvántartásba vétele?
5. cikk / 14 Ingatlan illetéke, építkezés áfája beolvadásnál
Kérdés: Az "X" kft. jogi személyiségű társaságtól vásárolt ingatlant. Mivel vállalta, hogy négy éven belül beépíti, így a szerzés illetékmentes. Az "Y" kft. a telektulajdonos "X" kft. hozzájárulásával kért és kapott jogerős építési engedélyt kétlakásos társasház megépítésére. "Y" kft. részére a kivitelezők a számlákat a fordított adózás szabályai szerint állították ki. Az egyéb beszerzések áfáját "Y" kft. még nem igényelte vissza. A két társaság megállapodása szerint az építtető kft. beolvad a telektulajdonos "X" kft.-be. Ha a beolvadással létrejött társaság négy éven belül befejezi az építkezést, és jogerős használatbavételi engedélyt kap, ugyanúgy illetékmentes, mint az ingatlant eredetileg megvásárló "X" kft.? Hogyan kell kezelni a beolvadáskor a fordított áfás számlák tekintetében a beolvadó cég által meg nem fizetett áfát? A lekönyvelt, de vissza nem igényelt áfa visszaigényelhető? Beolvadás után továbbra is alkalmazható a fordított adózás? A beolvadással létrejött új cég milyen áfakörbe fog tartozni? Milyen áfás számlát kell az új cégnek kiállítania, ha két éven belül új lakásként értékesíti az ingatlant, illetve két év után használt lakásként értékesíti?
6. cikk / 14 Ingatlanvásárlás áfája
Kérdés: Cégünk ingatlant vásárolt egy másik cégtől. Az ingatlan művelési ága: kivett telephely. Eddig a telephelyért bérleti díjat fizettünk. Az eladó cégnek nyilatkoztunk, hogy nem választottuk az Áfa-tv. 88. §-ának (1) bekezdése szerinti adózási formát. Így az eladó a számlát nettó értékben állította ki, ráírva, hogy az Áfa-tv. 142. §-a (1) bekezdésének e) pontja alapján az adót a vevő fizeti. Hogyan értelmezzük a nettó értékben kiállított számlát, van-e adófizetési kötelezettségünk? Az ingatlan területén az egyik épületben mentőállomás működik. A megvásárlás után a bérleti díjat mi számlázzuk. Be lehet-e jelentkezni az áfakörbe, hogy a számlát áfásan állíthassuk ki? Ha megszüntetjük a mentőállomással a szerződést, be kell-e fizetnünk az áfát az ingatlanvásárlás után?
7. cikk / 14 Társasházi elszámolások (tulajdonos társaságok)
Kérdés: A társasház tulajdonosai jogi személyiséggel rendelkező belföldi társaságok, az Áfa-tv. és a Tao-tv. alanyai. Minden tulajdonosnak van épületrésze, valamint közös az udvar, a kapu. Az udvar egy része eladásra kerülhet. Ezért a társasház az ingatlan értékesítése és bérbeadása esetére is áfafizetési kötelezettségre bejelentkezett. Kérdéseim egyrészt az ingatlan értékesítésével keletkező jövedelem személyi jövedelemadójához kapcsolódnak, másrészt annak felhasználásához, a társasháznál felmerülő költségek elszámolásához.
8. cikk / 14 Beruházás bekerülési értékébe tartozó költségek
Kérdés: A társaságnak néhány ingatlan értékesítésén túlmenően egyéb értékesítése a társaság megalakulása óta nem volt. 2007-ben saját tulajdonú telkén bevásárlóközpont-építésbe kezdett. A kivitelezésre vállalkozási szerződést kötött. A tervezési, szakértői, régészeti és egyéb kapcsolódó feladatok elvégzésének a díjait a beruházási számlán könyvelték. A társaságnál két ügyvezető van. Az egyik a tulajdonos, aki megbízási díjat kap, a másikat munkaszerződéssel foglalkoztatják. Ezenkívül van még egy fő kereskedelmi menedzser, egy fő projektmérnök, egy fő adminisztrátor. Az ő bérüket, illetve járandóságaikat el lehet-e a beruházás költségei között számolni? Másból a társaságnak most nincs bevétele, és már szervezik a következő bevásárlóközpont építését, közben kötik a leendő bérlőkkel a bérleti szerződést. Hozzárendelhető-e mindenki bére az adott beruházáshoz, vagy el kellene azt határolni?
9. cikk / 14 Korábban beszerzett ingatlan értékesítése 2008-ban
Kérdés: Társadalmi szervezetünk értékesíti az 1988 előtt birtokába került székházát és irodaépületét. Az épületeket áfaköteles és tárgyi adómentes (2008. évtől a tevékenység közérdekű jellegére tekintettel mentes) tevékenységéhez egyaránt használjuk. A tevékenységekhez kötődő, tételesen el nem különíthető beszerzések áfája az arányosítás szabályai szerint került, illetve kerül megosztásra, a tárgyévi adatok alapján göngyölve kiszámított levonási hányad alkalmazásával. Az ingatlan-bérbeadás és -értékesítés tekintetében adómentesség helyett az általános szabályok szerinti adófizetési kötelezettséget választottuk, és választásunkról nyilatkozat megküldésével értesítettük 2007. decemberben az adóhatóságot. Az értékesítési folyamat adásvételi előszerződés alapján megkezdődött, 2008. január 1. előtt. A 2007. évi CXXVII. törvény 269. §-ának (1) bekezdésben foglaltak alkalmazására nem tettünk nyilatkozatot. A vevő szerződés szerint 2008 áprilisában további előleget és az ingatlan birtokbaadását követően várhatóan 2008 májusában fizeti meg az ingatlanok teljes vételárát. Az adásvételi ügylet vonatkozásában az 1992. évi LXXIV. törvény rendelkezéseit kell alkalmazni? Az ügylethez kapcsolódó, 2008. évben kibocsátott számlákat nem fordított, hanem egyenes adózással, áfafelszámítással kell kiállítani?
10. cikk / 14 Ingatlanátruházás tulajdonjog-fenntartással
Kérdés: Egy 2004-ben kiadott APEH-állásfoglalás szerint az ingatlan-adásvételi szerződés esetén a tulajdonjog-fenntartásnak nincs adójogi relevanciája, ebből következően a jövedelem szerzésének időpontja a szerződés földhivatalhoz való benyújtásának a dátuma. Észrevételem: a tulajdonjog-fenntartással kötött szerződés létrejöttének a feltétele a maradéktalan pénzügyi kiegyenlítés a polgári jog szabályai szerint. Tehát a maradéktalan kiegyenlítésig nem beszélhetünk ingatlanértékesítésről. Az Szja-tv. 59. §-a az ingatlanátruházásból származó jövedelem adózási szabályait rögzíti, így érdektelen az, hogy a benyújtott szerződés érvényességét a tulajdonjog-fenntartás nem befolyásolja. Helytálló-e az APEH állásfoglalása?
