18 cikk rendezése:
1. cikk / 18 Osztalékként lakóingatlan kiadása
Kérdés:
Egy egyszemélyes kft. rendelkezik egy lakóingatlannal. Ezen ingatlant osztalékként szeretné a kft. a tulajdonosának kiadni. Ennek milyen adó- és illetékvonzata van a társaságnál és a magánszemélynél, áfa kapcsolódik-e hozzá, és milyen számviteli elszámolási feladatok merülnek fel?
2. cikk / 18 Ingatlanértékesítés teljesülése előtti bérbeadás
Kérdés: Társaságunk az ingatlanértékesítéseit adókötelessé tette, és egy építési teleknek minősülő ingatlant ad el. Az ügylet áfa szempontjából egyenes adózás alá esik. A fizetés ütemezése: szerződéskötéskor foglaló és előleg, két hónap múlva második előleg, további két hónap múlva a teljes fennmaradt vételárrészlet megfizetése. A megfizetett összegekre a jóváírás napján kiállítjuk a megfelelő (előleg-) számlákat, illetve a végén a végszámlát. A tulajdonjog átruházása és a birtokbaadás a teljes vételár megfizetésével egyidejűleg történik. De! A vevő az adásvételi szerződéssel egyidejűleg létrejött, külön bérleti szerződés alapján bérbe veszi az ingatlant, és a bérleti szerződés alapján azt fióktelepként be is jelenti a cégbíróságon. Mi ilyenkor a teljesítés időpontja az adásvétel tekintetében? A bérleti szerződés alapján történő birtokbaadás megvalósítja az adásvételi szerződés szerinti birtokbaadást is? Vagyis a bérleti szerződés alapján történő birtokbaadás miatt a birtokbaadással egyidejűleg ki kell állítanunk a számlát a teljes vételárról?
3. cikk / 18 Ingatlannal rendelkező kft. üzletrészének értékesítése
Kérdés: Adott egy kft., amelynek magánszemély tagja az üzletrészét független félnek névértéken (névérték = jegyzett tőke = 3 millió Ft) értékesíti. A szerzési érték a névérték volt. A kft. azonban szabad eredménytartalékkal rendelkezik, így az üzletrész piaci értéke nagyobb, mint a szerződéses eladási ár. Az üzletrész-adásvételi szerződés megkötésének pillanatában (2016) a társaság utolsó, beszámolóval lezárt üzleti évének (2015) mérlegében az eszközök mérlegfordulónapi könyv szerinti értékéből a belföldön fekvő ingatlanok értéke kisebb, mint 50%. Mivel azonban az üzletrész maradéktalan kiegyenlítésének időpontjában kerülne sor a cég átadására az új tulajdonosnak (ez 2017-ben történne meg), ezen időpontban készülő (közbenső) mérleg alapján, az eszközök könyv szerinti értékéből a belföldön fekvő ingatlanok értéke már több lenne, mint 75%. Ennek értelmében a mérlegben eszközoldalon csak belföldi ingatlanok (a mérlegegyezőségnek megfelelően, azzal azonos értékben), forrásoldalon pedig csak sajáttőke-elemek szerepelnének. A fenti vázolt folyamatokhoz kapcsolódó kérdéseim:
1. Kinek és mikor keletkezik jövedelme az üzletrész-értékesítéshez kapcsolódóan? Mikor, illetve kinek kell a jövedelmet terhelő adót megfizetnie?
2. Tekinthető-e az adásvétel belföldi ingatlan vagyonnal rendelkező társaságban fennálló vagyoni betét megszerzésének? Ha igen, kinek és milyen terhei keletkeznek?
3. Változtat-e az ügylet megítélésén az a körülmény, ha az üzletrészt a kft.-vel kapcsolt vállalkozási viszonyban álló vállalkozása veszi meg? Amennyiben igen, hogyan?
Kérem a fenti kérdéseimre adott válaszukat a vonatkozó adónemeken túl azok illetéktörvénybeli kapcsolódására való kitéréssel megadni!
1. Kinek és mikor keletkezik jövedelme az üzletrész-értékesítéshez kapcsolódóan? Mikor, illetve kinek kell a jövedelmet terhelő adót megfizetnie?
2. Tekinthető-e az adásvétel belföldi ingatlan vagyonnal rendelkező társaságban fennálló vagyoni betét megszerzésének? Ha igen, kinek és milyen terhei keletkeznek?
3. Változtat-e az ügylet megítélésén az a körülmény, ha az üzletrészt a kft.-vel kapcsolt vállalkozási viszonyban álló vállalkozása veszi meg? Amennyiben igen, hogyan?
Kérem a fenti kérdéseimre adott válaszukat a vonatkozó adónemeken túl azok illetéktörvénybeli kapcsolódására való kitéréssel megadni!
4. cikk / 18 Ingatlan értékesítése a piaci érték alatt
Kérdés: A zrt. értékesítette a jelenleg bérbeadás alatt álló ingatlanát a társaság két tulajdonosának, akik magánszemélyek (az egyik 50%-ot meghaladó tulajdoni hányaddal rendelkezik). Mindkét vevő munkaviszonyban áll a társaságnál. A létrejött adásvételi szerződés alapján a tulajdonjog átszáll a vevőkre, de a zrt. az ingatlant albirtokosként 2017. december 31-ig továbbra is birtokában tartja, és addig a bérleti díj is őt illeti meg. Erre való tekintettel a vételárat lényegesen a piaci ár alatt határozták meg. (A kivetett illeték alapja az eladási ár négyszerese!) A zrt.-nél keletkezik-e társaságiadóalap-növelő kötelezettség a piaci ár alatt történő értékesítés miatt? A két magánszemélynek keletkezik-e az adásvétel időpontjában jövedelme a piaci ár alatt történő vásárlás miatt? Ha a magánszemélyeknek keletkezik jövedelme, akkor a szerzéskori értékbe valamilyen módon beleszámít-e az, hogy az ingatlan haszna (bérleti díja) két évig az eladó zrt.-t illeti meg? Ezt a jövedelmet munkaviszonyból származó jövedelemnek vagy egyéb jövedelemnek kell tekinteni? A zrt.-nél vagyoni értékű jognak kell-e számítani azt, hogy a bérleti díjat jogosult beszedni?
5. cikk / 18 Értékesített ingatlan kivezetése a könyvekből
Kérdés: A gazdasági társaság értékesíteni szeretné ingatlanát. Talált egy vevőt, és szerződést kötnek decemberben, a vevő még ebben a hónapban előleget fizet. Az adásvételi szerződést az ingatlanértékesítésről decemberben megkötik, de a földhivatali bejegyzés csak januári. Ebben az esetben – számviteli szempontból – a szerződés időpontja vagy a földhivatali bejegyzés időpontja a teljesítés időpontja, az értékesítési bevétel elszámolásának időpontja? Áfa szempontjából mi a teljesítés időpontja?
6. cikk / 18 Ingatlanértékesítés, elállási jog érvényesítésével
Kérdés: A társaság 2009. évben értékesített egy felépítménnyel rendelkező ingatlant. Az értékesítés – az Áfa-tv. előírásai alapján – fordított áfával adózott. A vevő foglalót fizetett, a fennmaradó vételárhátralékra 8 évig tartó, havonta esedékes részletfizetésben állapodtak meg. A foglaló megfizetését követően az eladó hozzájárult, hogy az ingatlan-nyilvántartásba a vevő tulajdonjoga adásvétel jogcímén bejegyzésre kerüljön (még 2009-ben). Az adásvételi szerződésben kikötötték, hogy az eladónak elállási joga van, ha a vevő a havi részletek fizetése során 30 napon túli késedelembe esik. Sajnos, a vevő késedelembe esett, az eladó élt az elállás lehetőségével. A földhivatal törölte a vevő tulajdonjogát, és az eredeti állapot helyreállítása jogcímen bejegyezte az eladó tulajdonjogát. A felek az elállás esetére kikötötték, hogy a vevő által megfizetett részletek egy része meghiúsulási kötbér, a további részleteket használati díjként számolják el az eladó által kiállított számla alapján, mely számlában a törlesztések összege nettó használati díjnak felel meg, amelyet a mindenkori törvényes mértékű áfa terhel (ezt a vevő köteles a számlán feltüntetett esedékesség szerint megfizetni). Az eladó társaságnál hogyan kell helyesen eljárni a számlák kiállítása és a számviteli elszámolás tekintetében? Milyen tartalmú, milyen teljesítési dátumú számlákat kell kiállítani?
7. cikk / 18 Együtt beszerzett eszközök és azok bővítésének minősítése
Kérdés:
Cégünk 2012. év végén megvásárolt egy használt ingatlant, ami a földhivatali bejegyzés szerint: kivett iroda, udvar, számítógépalkatrész-gyártó üzem. A megvásárolt ingatlan áll: épület, térburkolat, kertépítés, parkosítás, telek részből. Az adásvételi szerződésben csak egy vételár van, az egyes részek között az ingatlan-értékbecslő szakvéleménye alapján tudom azt felosztani. Az épületet csak egy tárgyi eszközként lehet aktiválni, de az üzemkörön kívüli ingatlanra eső beruházási értékre nem lehet adókedvezményt igénybe venni. Hogyan lehet az üzemkörön kívüli részt külön aktiválni? Lehet csak a tárgyieszköz-nyilvántartásban két épületem? Meglévő levegőztető-rendszer bővítése, javítása az ingatlan értékét növeli? Az ingatlannal vásárolt klímaberendezés szerelési díja az épületre aktiválható? Vagyonvédelmi rendszer (riasztó), központi hangszórórendszer egyéb berendezés? Beléptetőrendszer az ajtók elektromos mozgatásával? Kamerás rendszer a régi telephelyről áttelepítve, majd bővítve? A maradványérték épület esetében az ügyvezető értékelése szerint lehetséges?
8. cikk / 18 Társasházi felújítási hányad elszámolása
Kérdés: A Számviteli Levelek 5371. kérdésére adott válaszukban a társasház felé önálló jogcímen befizetett felújítási alap tulajdonosnál és társasháznál történő elszámolásával foglalkoztak. A válaszhoz kapcsolódó kérdéseim: mi történik, ha a társasház egyik tulajdonosa eladja a társasházban lévő tulajdonát? Mit kell tennie az eladásig fizetett felújítási alappal, amelyet követelésként mutat ki? Mit kell tennie annak, aki az ingatlant megveszi? Kinek milyen bizonylatot kell kiállítania erről? Hol találom meg ezen nyilvántartási mód jogszabályi hivatkozását?
9. cikk / 18 Ingatlan értékesítése félbehagyott beruházás miatt
Kérdés: A társaság magánszemélytől külterületet vásárolt, amelyet közművesített, a művelési ág megváltoztatására megkapta az engedélyt, majd ipari kereskedelmi épület építési engedélye birtokában megkezdte a beruházást. Jelentős alépítmények (aknák, garázsok) építése és az alapozási munkák megkezdődtek. A föld feletti építkezést még nem kezdték meg, amikor a társaság üzletpolitikai megfontolásokból leállította az építkezést. Jelenleg a terület látszólag üres, de a föld alatti beépítés összege jelentős. A társaság szándéka, hogy eladja az ingatlant. Hogyan kell eljárni a létesítmény értékesítésekor? Telket adunk el, vagy telket és félkész építményt? A félkész építmény nem vehető használatba, azok a vevő számára nem hasznosak, valószínűleg betemetik, így az árban nem érvényesíthetők. Mi a társaság teendője? Miről kell a számlát kiállítani, áfával vagy áfa nélkül? (A társaság az ingatlanértékesítést nem tette adókötelessé!)
10. cikk / 18 Lejárt tartozás engedményezése vételi jog érvényesítésével
Kérdés: "X" kft. nem törlesztette a pénzintézettel szembeni tartozását. Ezért a pénzintézet a kölcsönszerződéseket felmondta, és a tartozást egy összegben lejárttá tette. A pénzintézet ezen követelését engedményezési szerződés keretében "Z" kft.-re engedményezte oly módon, hogy "X" kft. – korábbi kölcsönszerződése biztosítékául szolgáló – ingatlanjainak vonatkozásában vételi jogával úgy élt, hogy a vételi jog engedményeseként szintén "Z" kft.-t jelölte meg. A földhivatal a tulajdonosváltozást – "X" kft.-ről "Z" kft.-re – a vételi jog érvényesítése okán, számla kiállítása nélkül – az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezte. A fentiek alapján "X" kft. hiteltartozása megszűnt, "X" kft. eszközeit (ingatlanok, tárgyi eszközök, árukészlet) a könyvekből ki kell vezetni, ezen eszközöket "Z" kft. könyveibe fel kell venni és ki kell mutatni "Z" kft. könyveiben az átvállalt kölcsöntartozást is. Kérdéseim: Helyesen értelmezem-e a fentieket, ha az eszközátadást "X" kft. és "Z" kft. közötti adásvételként, a pénzintézet és "Z" kft. között létrejött hitelszerződést engedményezésként kezelem? Áfa szempontjából az új hitelszerződéssel létrejött tartozásátvállalás minősíthető-e "pénzhelyettesítő eszközzel" történt megfizetésnek? Az eszközök átadását áfaköteles termékértékesítésnek kell tekinteni? A beépített ingatlanokat meg kell-e bontani telek és épület értékére? 10 éven belül szükséges-e a korábban levont áfa arányosítás útján történő visszafizetése? A társasági adó szempontjából "X", illetve "Z" kft.-nél milyen adóalap-módosító tételekkel kell számolni? Milyen könyvelési tételeket kell alkalmazni? Milyen értéken történjen az eszközök kivezetése, illetve nyilvántartásba vétele? És az engedményezett követelés nyilvántartásba vétele?
