12 cikk rendezése:
1. cikk / 12 Visszamenőleg megállapított építményadó
Kérdés: A kft.-nek 2021-ben 42.796 E Ft volt az árbevétele, és mikrogazdálkodói beszámolót készít. A kft. ingatlan-bérbeadással foglalkozik, más tevékenysége nincs. A helyi önkormányzat kiderítette, hogy építményadót kellett volna fizetnie a tulajdonában lévő ingatlan után, és 2018-tól visszamenőleg megállapította az építményadó-kötelezettséget. Ez átlagosan évi 7 millió forint körüli összeg, összesen 35.707 E Ft. Egyelőre még csak az önellenőrzési jegyzőkönyv készült el, mire a határozat jogerőre emelkedik, eltelik még egy-két hónap, valószínűleg a 2022. üzleti év mérlegének készítéséig nem történik meg. Mikor kell ezt a 35.707 E Ft-ot (ráfordítást) szerepeltetnünk a mérlegben, visszamenőlegesen 2018-tól kell-e ezzel foglalkoznunk? Társasági adó szempontjából is kérdezném a fentieket.
2. cikk / 12 Vagyonkezelésbe adott ingatlan bérbeadása
Kérdés: Egy magánszemély bizalmi vagyonkezelésbe adja az ingatlanjait és a társas vállalkozásának tulajdoni részét, valamint a kedvezményezett szintén magánszemély. Ebben az esetben keletkezik társaságiadó-fizetési kötelezettség? A vagyonkezelésbe adott ingatlan egy része bérbe van adva, az ebből származó bevétel a magánszemélynél jelentkezik, a kifizető a bérbevevő, ezért a magánszemélytől levonásra kerül az szja. Az ebből származó – szja-val csökkentett – bevételt az értékesítés nettó árbevételeként kell kezelnie a vagyonkezelőnek? Osztalékot is kap a tulajdoni részéből a magánszemély, amiből szintén le lett vonva az szja, a csökkentett összeget kapott osztalékként kell kezelnie a vagyonkezelőnek? A költségek között kell/lehet elszámolni az ingatlannal kapcsolatban felmerült kiadásokat (elektromos áram, víz, építményadó, értékcsökkenés)?
3. cikk / 12 Horvát cég magyarországi ingatlanát bérbeadja
Kérdés: Van egy külföldi (horvát) társaság. Alapító tagjai az alapításkor magyar természetes személyek, azóta külföldön élnek. Állampolgárságuk megmaradt, de magyar adóazonosító jellel és lakcímmel nem rendelkeznek. Az egyik alapító tag a cég ügyvezetője. Az alapításkor a tulajdonukban lévő ingatlanokat mint alapító tőkét apportként bevitték a horvát kft.-be. Ezeket az ingatlanokat Magyarországon bérbeadják. A társaság Magyarországon bejelentkezett a Tao-tv. és az Áfa-tv. hatálya alá, cégbejegyzést nem kértek (nem fióktelep), ingatlan-bérbeadásra adószámot kértek. Magyarországon magyarországi adóazonosító jellel rendelkező cégképviselő nincs, a cég horvát ügyvezetője látja el a magyarországi teendőket is. A cég Magyarországon bankszámlával nem rendelkezik, csak Horvátországban. Ebből adódik, hogy utalásos számláikat, valamint adóbefizetéseiket, amelyek Magyarországon keletkeznek, a horvát bankszámláról teljesítik. Magyarországon többnyire, eltekintve néhány kivételtől, készpénzforgalom valósul meg. A bérleti díjakból befolyt bevételből fizetik ki a közüzemi számlákat és apróbb beszerzéseket. Ezeket árbevételként, illetve költségként könyveljük. Ami nem egészen tisztázott számomra, hogy a magyarországi ingatlanok után felmerült értékcsökkenés kit illet költségelszámolás szempontjából. Nem tudom eldönteni továbbá, hogy az ingatlanok után felmerült építményadót melyik országban kell elszámolni költségként. Horvátországban a cég igazából nem végez tevékenységet, bevétele Magyarországon keletkezik a bérbeadásból. Nem tisztázott számomra, hogyan tudom a kötelezettségek közül kivezetni azokat az adótartozásként kimutatott tételeket, amiket a horvát bankszámláról utaltak át. Kérem állásfoglalásukat az alábbiakban is: Mivel ez a cég cégbíróságon nincs bejegyezve, kell e cégkaput nyitni? Véleményem szerint nem, mert a rendelet a cégkapu nyitását cégbíróságon bejegyzett társaságokra írja elő kötelezően.
4. cikk / 12 Bérleti díj kompenzálása beruházással
Kérdés: Ingatlant adunk bérbe 5 év időtartamra, amelyen a bérlő beruházást végez (pályázati forrásból). A bérleti időtartam lejárta után a bérlő által létesített beruházás a bérbeadó tulajdonába kerül. A vételár az 5 évi bérleti díj. Milyen jogcímen számlázza a bérleti díjat a bérbeadó, ha az az 5. év végén egy adásvétel ellentétele lesz?
5. cikk / 12 Bérleti szerződés vételi joggal
Kérdés: Vállalkozásunk határozott idejű bérleti szerződést köt ingatlan bérbevételére, melyben a bérbeadó vételi jogot biztosít a bérlet megszűnését követően. Kinek a könyveiben kell nyilvántartani az eszközt a bérlet ideje alatt? Költségként szabad-e könyvelni, vagy az opció miatt eszközként kell a bérbevevőnek már kezdettől fogva nyilvántartania? Földterület esetén van áfa?
6. cikk / 12 Ingatlan bérbeadása magánszemély által
Kérdés: 2012-ben milyen szabályok vonatkoznak a magánszemély által történő ingatlan-bérbeadásra? Lesz valami változás, vagy maradnak a régi szabályok? Milyen jövedelemnek számít?
7. cikk / 12 Termőföld-bérbeadás
Kérdés: Magánszemély tulajdonában van egy külterületen lévő lakóház, udvar és gazdasági épület. A külterületi ingatlanon – udvar, gazdasági épület, lakóház mellé – egy kft. (amelyben a magánszemély 50%-ban tulajdonos) épített egy gazdasági építményt (műhelyt). A tulajdoni lapon szerepel egy bejegyző határozat, miszerint a terület természetvédelmi rendeltetésű. A magánszemély bérbe kívánja adni a külterületet, amire az épület kerül. A magánszemélynek – mivel adószámot szeretne kérni – milyen tevékenységeket kell felvenni, hogy bérbe tudja adni a külterületet? A NAV-hoz kell bejelentkeznie vagy a helyi önkormányzathoz? A műhely rezsiszámlái a magánszemély nevére szólnak, nem lesznek külön almérők. A magánszemély hogyan tudja a rezsit kiszámlázni a cégnek?
8. cikk / 12 Sportegyesületi beruházás áfája
Kérdés: Az építőipari tevékenységet folytató társaság olyan fővállalkozói szerződést kötött egy sportegyesülettel, amely építési hatóság által engedélyköteles építmény megvalósítására irányul. A sportegyesület – a tevékenysége jellegénél fogva – tárgyi adómentes tevékenységet folytat. A fővállalkozó az építőipari munkák egy részét alvállalkozásba adja. Az alvállalkozók fordított adózási számlát bocsátottak ki. Kérdésem, hogy ügyfelemnek áfával növelt összegben kell számláznia a sportegyesület felé tevékenysége ellenértékét? Az alvállalkozók fordítottan adóznak, vagy az ő vonatkozásukban is az egyenes adózást kell alkalmazni?
9. cikk / 12 Bérelt ingatlanhoz kapcsolódó szolgáltatások továbbszámlázása
Kérdés: Bérelt ingatlanban végezzük a tevékenységünket. A továbbszámlázott közüzemi költségeket az anyagköltségek között kell kimutatni? Vagy a bérleti díjjal együtt szolgáltatásként kell könyvelni? A továbbszámlázott építményadó könyveléséről is kérünk tájékoztatást.
10. cikk / 12 Hirdetési felület bérbeadása
Kérdés: Társaságunk hirdetési tevékenységet végző cégnek bérbe ad zárt udvaron belüli területet hirdetőtábla felállítása, illetve az épület homlokzatára való plakátfelragasztás céljából. A bérleti díjat – mint egyéb építmény bérbeadása – tárgyi adómentesen számlázzuk ki, mert nem éltünk az általános szabályok szerinti adózás választásának jogával. Kérjük, tájékoztassanak, hogy helyesen járunk-e el, ugyanis partnerünk szerint tevékenységünk nem bérbeadás, hanem SZJ 74.40. szerinti hirdetés, amely után 20 százalékos áfát kell felszámolni!
