23 cikk rendezése:
11. cikk / 23 Saját tulajdonú ingatlan értékesítésének bevétele
Kérdés: Ha az adott cég rendelkezik saját tulajdonú ingatlannal, amelyet értékesít, akkor az adásvétel során keletkező bevételre mely esetben értelmezhető az Szt. 77. §-a (3) bekezdésének e) pontja, és kezelhető-e egyéb bevételként? Ha a saját tulajdonú ingatlant a cég bérbeadás útján hasznosítja, majd dönt az értékesítésről, akkor ez az értékesítés termékértékesítés vagy egyéb bevétel? Változik-e a megítélés, ha a tulajdonos az értékesítésről szóló döntéssel együtt felbontja a bérleti szerződést? Ha a cég a saját tulajdonú ingatlanát nem adja bérbe, és egyéb módon sem hasznosítja, hanem saját célra tartja (pl. ez a székhelye)? Mi alapján kell meghatározni, hogy az adott cég a tárgyi eszközei között szereplő tételeket azok értékesítésekor, az értékesítést megelőzően a befektetett eszközök közül át kell-e vezetni a készletek közé? Vagy az értékesítés során a tárgyi eszköz bruttó értékét és eddig elszámolt értékcsökkenését az egyéb ráfordításokkal szemben kell kivezetni, az ellenértéket pedig egyéb bevételként elszámolni?
12. cikk / 23 Bérleti díj kompenzálása beruházással
Kérdés: Ingatlant adunk bérbe 5 év időtartamra, amelyen a bérlő beruházást végez (pályázati forrásból). A bérleti időtartam lejárta után a bérlő által létesített beruházás a bérbeadó tulajdonába kerül. A vételár az 5 évi bérleti díj. Milyen jogcímen számlázza a bérleti díjat a bérbeadó, ha az az 5. év végén egy adásvétel ellentétele lesz?
13. cikk / 23 Értékesítés vagy bérbeadás?
Kérdés: Két egymástól független társaság 20 millió forint értékű gépre egy jövőben esedékes (opciós) szerződést köt úgy, hogy a vevő a jövőben bármikor bejelentheti vásárlási szándékát. Amíg nem vásárolja meg a gépet, addig a vevő havonta 500 ezer forint bérleti díjat fizet a használatáért. A megállapodás értelmében az eladási árból a vásárlás időpontjában levonják az addig megfizetett bérleti díjakat. Lehet-e ilyen megállapodást kötni? Hogyan kell elszámolni a havi bérleti díjakat és a tényleges eladást? Milyen értéken kell számlázni az eladáskor?
14. cikk / 23 Értékesített, de birtokba nem adott ingatlan nyilvántartása
Kérdés: Ügyfelünk az ingatlant a tárgyév augusztusában értékesítette, de azt csak a teljes vételár megfizetése után, a tárgyévet követő évben adta a vevő birtokába, ezzel az időponttal szállt át a tulajdonjog is a vevőre. Az ügyfél az ingatlant (raktár- és irodaépületek) az értékesítés előtt és az értékesítés után is bérbeadás útján hasznosította. A helyi önkormányzat álláspontja szerint, mivel az ügyfél szándéka az ingatlan értékesítésével megváltozott, a tárgyév zárásakor a tárgyi eszközök között kimutatott ingatlant át kellett volna minősíteni készletté, és a tárgyévet követő évben történő értékesítésekor mint készletértékesítést elszámolni. Helyes ez az álláspont?
15. cikk / 23 Ingatlan adásvételének számlázása
Kérdés: A Számviteli Levelek több válaszában (5024, 5308) is olvastam, hogy például ingatlan adásvétele során, ha a felek részletfizetésben állapodtak meg, akkor egy számlát kell kiállítani, és egyben esedékes az áfa. Ezt eddig én is így gondoltam, de egy szakmai cikkben mást olvastam, és ez alapján átértékeltem a véleményemet: az Áfa-tv. 58. §-ának (1) bekezdése lehetővé teszi a több részletben történő számlázást. A (3) bekezdés szerint ez nem alkalmazható a termék 10. § a) pontja szerinti értékesítésére. Mindezek alapján véleményem szerint, ha a megállapodás részletfizetésről szól, akkor a számlát az egyes részletek esedékessége szerint kell kiállítani a megfelelő áfa felszámításával.
16. cikk / 23 Ingatlan vagyonnal rendelkező társaságban részesedés szerzése
Kérdés: "X" Kft. eszközállományának 90%-a ingatlan. Forgalmi értéke: 100 millió Ft, könyv szerinti értéke: 200 millió Ft. "A" magánszemély 2011 novemberében "X" Kft.-ben 80%-os részesedést szerzett (vagyoni betétek 80%-át megvásárolta). "Y" Kft. eszközállományának 100%-a termőföld (erdő, szántó és művelés alatt lévő területek). Forgalmi értéke: 50 millió Ft, könyv szerinti értéke: 10 millió Ft. "B" magánszemély "Y" Kft.-ben 2011 októberében 90%-os részesedést szerzett. "Z" Kft. eszközállományának 80%-a ingatlan (irodaépületek). Forgalmi értéke: 300 millió Ft, könyv szerinti értéke: 500 millió Ft. "W" Kft. 2011 októberében "Z" Kft.-ben 75%-os részesedést szerzett.
Kérdések: "X", "Y" és "Z" Kft. belföldi ingatlan vagyonnal rendelkező társaságnak minősül-e? "A", illetve "B" magánszemélynek, valamint "W" Kft.-nek kell-e illetéket fizetnie a vagyoni betét megvásárlása következtében? Ha igen, mi ennek a mértéke? Van-e "A" és "B" magánszemélynek – esetleg más – adó- vagy járulékfizetési kötelezettsége? A termőföld "ingatlannak" minősül-e (kiemelten az illetéktörvény szempontjából)? A jelentős ingatlan vagyonnal rendelkező társaságokban történő részesedésszerzést be kell-e jelenteni az adóhatóságnak?
Kérdések: "X", "Y" és "Z" Kft. belföldi ingatlan vagyonnal rendelkező társaságnak minősül-e? "A", illetve "B" magánszemélynek, valamint "W" Kft.-nek kell-e illetéket fizetnie a vagyoni betét megvásárlása következtében? Ha igen, mi ennek a mértéke? Van-e "A" és "B" magánszemélynek – esetleg más – adó- vagy járulékfizetési kötelezettsége? A termőföld "ingatlannak" minősül-e (kiemelten az illetéktörvény szempontjából)? A jelentős ingatlan vagyonnal rendelkező társaságokban történő részesedésszerzést be kell-e jelenteni az adóhatóságnak?
17. cikk / 23 Teljesítés időpontja eszközök értékesítésekor
Kérdés: Eszközök értékesítésekor (ide nem értve a lízinget, részletre vételt) a teljesítés időpontjára vonatkozóan több helyen olyan állásfoglalásokat lehetett olvasni, hogy az adásvétel Ptk., Szt., Áfa-tv. összefüggésben akkor teljesül, amikor a vevő megszerzi a tulajdonjogot. Ezért, ha az adásvételi szerződésben a tulajdonjogot fenntartják a vételár teljes kifizetéséig, akkor a fizetés dátuma lesz a teljesítési dátum, amely meghatározza a számviteli, adózási feladatokat, és nem vehető figyelembe korábbi átadás/átvételi, birtokba adási dátum. 2008 előtti magyarázatokban nem a tulajdonjog megszerzése volt a meghatározó a teljesítés időpontjára vonatkozóan. Hogyan kell helyesen eljárni ingatlanok, más eszközök értékesítéskor?
18. cikk / 23 Számlázott érték összetételének módosítása
Kérdés: A kft. 2004. 12. 27-én adásvételi szerződés alapján 2 db üzletet vásárolt, amelyek birtokba adása ugyanezen a napon megtörtént. Az üzletek ellenértéke még decemberben kiegyenlítésre került. A számlakibocsátó megállapította, hogy a szerződésben a telek és a felépítmény értéke helytelenül került meghatározásra. A javítás nem változtatta meg a számla végösszegét, a levonható áfát. A számla már a helyes telek- és felépítményértékkel került kiállításra. Az ügyvéd az ellenjegyzett szerződésmódosítást 2005. 01. 19-én készítette el. Az adóhatóság a kft.-nél áfakiutalás előtti ellenőrzést végzett, és a 4 M Ft összegű áfát nem utalta ki (bár elismerte annak jogosságát), mivel a számla módosítására vonatkozó szerződés kiegészítése csak januárban készült el, az üzletek bérbeadása sem történt meg december hónapban. Így az áfakiutalást önrevízióval módosítani kellett. A belső feljegyzés megfelelő dokumentáció-e a számla belső tartalmának módosítására? A bérbeadás ténye oka lehet-e az áfa-visszatérítésnek? Hogyan kell elszámolni és év végén a mérlegben kimutatni az adóhatóság által a következő időszakra átviendő áfát? Számviteli szempontból a teljesítés megtörténtnek tekinthető-e, és így a nyilvántartásba vétel helyes volt-e?
19. cikk / 23 Lakóingatlan vásárlása és bérbeadása
Kérdés: Az önkormányzat lakóingatlan vásárlására adásvételi szerződést köt magánszeméllyel. Pénzmozgás nem történik. A volt tulajdonossal bérleti szerződést köt, mely alapján a bérlő 10 évig nem fizet bérleti díjat. Hogyan kell könyvelni? A bérleti díjról kell-e számlát kiállítani? A leírtak hogyan jelennek meg a könyvekben?
20. cikk / 23 Tenyészsertés bérbevételének elszámolása
Kérdés: Társaságunk tenyészsertésekre bérleti és értékesítési szerződést kötött, amelynek értelmében átvettük a tenyészsüldőket. Az állatokért hízóállattal fogunk fizetni. Az állatok a szállításkori állapotnak megfelelően, tenyészsüldőként most kerültek számlázásra. Könyvvizsgálónk javaslatára – szerinte olyan, mint a pénzügyi lízing – úgy könyveltük a készletek között, mintha vásárlás történt volna. Valóban így kellett könyvelni? És mi van akkor, ha át kell minősíteni tenyészállattá? Az így átminősített tenyészállatoknál igénybe vehető-e a kisvállalkozói beruházási kedvezmény?
