9 cikk rendezése:
1. cikk / 9 Ajándékozott telek apportálása
Kérdés: Adott egy idén (2022-ben) alakult kft., mely nyaralót akar építtetni, elsősorban bérbeadás céljával. A cég 3 millió Ft-os tőkével alakult (1fő magánszemély tag és ügyvezető). Az építésnek helyet adó telek úgy fog bekerülni (ügyfél így szeretné) a nyilvántartásba, hogy a kft. tulajdonosa az édesapjától egy ajándékozási szerződéssel megkapja a telket mint magánszemély (ez elvben illetékmentes), majd a tulajdonos beapportálja a cégbe, terv szerint 22 millió Ft-os értéken. Ehhez majd lesz értékbecslés is, aminek még nem tudjuk az összegét, de ha nem lenne 22 millió, akkor sem lesz sokkal kevesebb. A kérdésem csak annyi, hogy az apportnak ugye nincs semmi extra költsége, bármilyen egyéb vonzata? Hogyan könyveljük? Szükséges bármi számla, áfa, bejelentés?
2. cikk / 9 Vagyonkezelésbe adott ingatlan bérbeadása
Kérdés: Egy magánszemély bizalmi vagyonkezelésbe adja az ingatlanjait és a társas vállalkozásának tulajdoni részét, valamint a kedvezményezett szintén magánszemély. Ebben az esetben keletkezik társaságiadó-fizetési kötelezettség? A vagyonkezelésbe adott ingatlan egy része bérbe van adva, az ebből származó bevétel a magánszemélynél jelentkezik, a kifizető a bérbevevő, ezért a magánszemélytől levonásra kerül az szja. Az ebből származó – szja-val csökkentett – bevételt az értékesítés nettó árbevételeként kell kezelnie a vagyonkezelőnek? Osztalékot is kap a tulajdoni részéből a magánszemély, amiből szintén le lett vonva az szja, a csökkentett összeget kapott osztalékként kell kezelnie a vagyonkezelőnek? A költségek között kell/lehet elszámolni az ingatlannal kapcsolatban felmerült kiadásokat (elektromos áram, víz, építményadó, értékcsökkenés)?
3. cikk / 9 Egyéni vállalkozó átalakulása gazdasági társasággá
Kérdés: Mezőgazdasági egyéni vállalkozó szeretne átalakulni családi gazdasággá. Hogyan tudja az egyéni vállalkozását lezárni és a családi gazdaságot indítani? A vállalkozásában termőföldek és mezőgazdasági gépek vannak. A gépek után az áfát hogyan tudja rendezni? A családi gazdaságba belépne a házastárs is, aki szintén egyéni vállalkozóként mezőgazdasági és bérbeadási tevékenységet végez. A mezőgazdasági tevékenységet folytatná a családi gazdaság tagjaként, de a bérbeadás maradna továbbra is az egyéni vállalkozásában. Neki szintén vannak földterületek és gépek a vállalkozásában, amit ő is bevinne a családi gazdaságba. Hogyan tudják az eddigi időszakot lezárni szja és áfa szempontjából, és hogyan tudják a családi gazdaságot indítani?
4. cikk / 9 Katás egyéni vállalkozó ingatlan-bérbeadása
Kérdés: Egyéni vállalkozóként régebben pályáztam EU-s támogatásra ingatlanvásárláshoz természetgyógyászati rendelőm kialakítására. Immár 4 éve túl vagyunk azon az időn, ameddig (3 év) cél szerint kellett használni a pályázati feltételeknek megfelelően. Kifizettem a hitelt is. Az ingatlant bejegyezték a nevemre a földhivatalnál. Most nyugdíjba megyek, a két rendelőből csak egyben tevékenykedek tovább, és bejelentkeznék a kata alá. A másik helyiséget kiadnám, de a kata tiltja az ingatlan-bérbeadást ezen adózás alatt. Arra gondoltam, a kata kezdetekor a vagyonleltárban már nem szerepeltetem az ingatlant, és magánszemélyként – minden előírás betartásával – adnám ki azt. Megtehetem-e és hogyan, milyen módon, milyen dokumentálással, esetleg adóteher is van? Elfogadható az általam vázolt megoldás, vagy tudnak praktikusabbat ajánlani?
5. cikk / 9 Jövedelem védettségi szint helyreállítása esetén
Kérdés: 2012. 05. 15-én egy magánszemély "erdő, legelő" megnevezésű külterületi ingatlant vásárolt 49 M Ft-ért, amelyet még ebben a hónapban, haszonbérleti szerződés keretében, 15 éves határozott időtartamra bérbe is adott egy kft.-nek. A magánszemély a vételárat a haszonbérlő kft. által előre fizetett 52 M Ft haszonbérleti díjból fizette ki. A kft. a magánszemély hozzájárulásával a bérelt ingatlanra jelzálogjogot alapított, és kölcsönt vett fel egy takarékszövetkezettől. A kölcsön összege volt a fedezete az előre megfizetett bérleti díjnak. 2014. 12. 09-én a kft. a haszonbérleti szerződést azonnali hatállyal felbontotta, mivel az erdő művelése veszteséges volt, és így nem tudta a kölcsönt törleszteni. Az azonnali hatályú felmondást a haszonbérbe adó magánszemély azzal a feltétellel fogadta el, hogy jogosult ugyan a kapott haszonbérleti díjat kártalanításként megtartani, de ebből a kft. jelzáloggal terhelt tartozását, 36 M Ft-ot a magánszemélynek kell kiegyenlítenie a kft. helyett. Ez 2014 decemberében megtörtént. Az ügylet kapcsán keletkezik-e jövedelme a magánszemélynek? Hogyan kell kezelni a fenti ügyletet a kft.-nél? A magánszemély 2014. december 9-én az "erdő, legelő" elnevezésű külterületi ingatlanát értékesítette, az XY Nemzeti Park Igazgatósága vette meg 68 M Ft-ért. (A magánszemély ebből rendezte, fizette ki a kft. kölcsönét!) Az értékesített ingatlan ellenértéke a vételi árajánlatban megfogalmazottak szerint adómentes bevételnek minősül, mert a védett területek védettségi szintjének helyreállításáról szóló 1995. évi XCIII. törvény hatálya alá tartozik, kisajátításra tervezett. Keletkezik-e a magánszemélynél jövedelem?
6. cikk / 9 Ingatlan bérbeadása magánszemély által
Kérdés: 2012-ben milyen szabályok vonatkoznak a magánszemély által történő ingatlan-bérbeadásra? Lesz valami változás, vagy maradnak a régi szabályok? Milyen jövedelemnek számít?
7. cikk / 9 Ingatlan értékesítéséből származó jövedelem
Kérdés: A lakóingatlan értékesítéséből származó jövedelem kiszámításánál minden esetben a tulajdoni hányad szerinti megosztást kell alkalmazni több tulajdonostárs esetén? Egy házaspár telket vásárolt 2007-ben, amelyre közösen lakóházat építettek, ennek 50-50 százalékban voltak a tulajdonosai. A házba viszont már nem költöztek be, mert közben elváltak. A váláskor a vagyonmegosztás során rögzítették, hogy közösen értékesítik az ingatlant. A feleség még az esküvő előtt rendelkezett egy lakással, amelyet értékesített. Ebből származó bevételét is az új családi ház építésére fordították, ezért úgy egyeztek meg, hogy a bevétel 80 százalékát ő kapja meg, 20 százalékát pedig a volt férj. Ebben az esetben a jövedelem kiszámításakor milyen arányban kell a bevételt és a szerzési értéket megosztani?
8. cikk / 9 Társasházi elszámolások (tulajdonos társaságok)
Kérdés: A társasház tulajdonosai jogi személyiséggel rendelkező belföldi társaságok, az Áfa-tv. és a Tao-tv. alanyai. Minden tulajdonosnak van épületrésze, valamint közös az udvar, a kapu. Az udvar egy része eladásra kerülhet. Ezért a társasház az ingatlan értékesítése és bérbeadása esetére is áfafizetési kötelezettségre bejelentkezett. Kérdéseim egyrészt az ingatlan értékesítésével keletkező jövedelem személyi jövedelemadójához kapcsolódnak, másrészt annak felhasználásához, a társasháznál felmerülő költségek elszámolásához.
9. cikk / 9 Ingatlan és gépjármű kedvezményes értékesítése
Kérdés: Egy vállalkozás ingatlan- és gépjármű-bérbeadással foglalkozik. A bérbe adott eszközöket a bérleti szerződések lejárta után értékesíti. Vonatkozik-e rá az Szja-tv. 69. §-a, tehát kifizetőnek minősül-e abban az esetben, ha az eszközöket olyan magánszemélynek értékesíti, aki sem vele, sem az eszköz korábbi bérlőjével nincs semmilyen jogviszonyban, és semmilyen szálon nem minősül hozzátartozónak (tehát teljes mértékben független)? Az adótörvény szerinti nyilvántartási ár elfogadható-e szokásos piaci értéknek? Bármely kereskedelmi cég beszerzési áron aluli akciós értékesítése független magánszemélyek részre (pl. profilváltás miatt) is természetbeni juttatásnak minősül-e?
