Ingatlan-adásvétel áfakötelezettsége

Kérdés: Kft. telket vásárol, rá társasházat épít, a ház elkészül, és most kerül sor a lakások értékesítésére. Az értékesítés áfaköteles. A társaság az adásvételi szerződések alapján kiállította a számlákat, és elszámolt a foglalókkal, illetve előlegekkel. A vevők az adásvételi szerződések birtokában tudják csak a vásárláshoz szükséges hitel konkrét ügyintézését megkezdeni, azaz az ellenértékkel még nem rendelkeznek, így a számlákat sem tudják kiegyenlíteni. Az eladó cégnek viszont most nagyon jelentős áfakötelezettsége keletkezett. Első kérdésünk: a társaságnak valóban ki kellett-e számláznia az adásvételi szerződések aláírásakor az ingatlanok ellenértékét, figyelembe véve, hogy a szerződések szerint a vevő a vételár maradéktalan kiegyenlítésével szerez csak tulajdonjogot? A földhivatali bejegyzéshez szükséges nyilatkozatot az eljáró ügyvéd csak abban az esetben adja ki a vevőnek, ha a vevő bemutatja az "utolsó vételárrész megfizetésére vonatkozó, a bank által cégszerűen aláírt fedezetigazolást". Második kérdésünk (kizárólag az áfa teljesítési dátumára értelmezve ezt a kérdést): a "régi" Áfa-tv.-ből egyértelműen levezethető volt, hogy a tulajdonjog átengedése keletkeztetett áfakötelezettséget (illetve a birtokba adás, ha az előbb következett be), továbbá az is megállapítható volt, hogy a tulajdonjog-fenntartásos értékesítéseknél a tulajdonba, ill. birtokba adásig megfizetett részletekre az előleg szabályait kellett alkalmazni. De hogyan kell ugyanezen helyzetet az új Áfa-tv. alapján értelmezni? A 10. § a), 10. § d), 55. § (1) és 58. § szakaszait tanulmányozva egyáltalán nem világos, hogy tulajdonjog-fenntartásos értékesítésnél az áfakötelezettséget lehet-e az egyes részletek esedékességéhez kötni? A leírtakat az áfa finanszírozása szempontjából tarthatatlannak ítélem! Áfa-tv. 55. §-ának (2) bekezdését is figyelembe véve Önök szerint mi lehet a fenti helyzetre a megoldás? Hogyan kellene szabályosan, de pénzügyileg sokkal kiegyensúlyozottabban eljárni? Harmadik kérdésünk: ha az adásvétel meghiúsul, az előlegszámlát az eredeti időpontra sztornírozni kell, a jóváírt összeget és annak áfáját viszont a számla kelte szerinti időszak áfabevallásában szerepeltethetjük? Ha foglalónál hiúsul meg a szerződés, akkor a foglaló marad áfás, vagy értékesítés hiányában "bánatpénz"-ként funkcionál, és így nem lesz áfás, tehát a foglaló számláját is helyesbíteni kell?
Részlet a válaszából: […] 1-2. Ingatlan-adásvétel során áfa szempontból vetttermékértékesítés [Áfa-tv. 9. §-ának (1) bekezdése] akkor valósul meg, amikor avevő az ingatlan felett tulajdonosként való rendelkezésre jogosultságot szerez.Ezen tény bekövetkeztének időpontja (mint a...[…]
Tovább a válaszhoz Válaszadás: 2009. november 26.

Lakásszerzési kedvezmény érvényesítése

Kérdés: Állásfoglalásukat kérném lakásszerzési kedvezmény felhasználásával kapcsolatosan! Abban az esetben, ha az adózó az értékesített lakásának a vételárát a jogszabályban meghatározott 60. hónap végén akként tudja felhasználni, hogy új építésű lakást vásárol, de a foglalón kívül – még el sem készült lakásról lévén szó – a fennmaradó vételár felhasználása halasztott fizetéssel történik, az adózó csak a megfizetett foglaló összege után tudja érvényesíteni a lakásszerzési kedvezményt? Van-e lehetősége az adózónak arra, hogy a fennmaradó, az előző lakása értékesítéséből származó jövedelme után is érvényesíthesse a lakásszerzési kedvezményt, ha az ingatlan-adásvételi szerződést a 60. hónapon belül a földhivatal érkeztette, és a társasház alapító okiratát is benyújtották a földhivatalba?
Részlet a válaszából: […] Mindenekelőtt azt kell hangsúlyozni, hogy a lakásszerzésikedvezmény a 2008. év után történő átruházásokra megszűnt. Ugyanakkor, ha amagánszemély az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelmét2008. január 1-je előtt megszerezte (az átruházás ezt...[…]
Tovább a válaszhoz Válaszadás: 2008. szeptember 11.

Szolgalmi jog utáni szja

Kérdés: Több magánszemély 1985-ben telekingatlant (termőföldet) vásárolt, amely 2003. évben belterületi ingatlan minősítést kapott. Az ingatlan közös tulajdona megszűnt, a felparcellázott telek az egyes magánszemélyek tulajdonába került. A felparcellázás következtében az egyik tulajdonos szolgalmi jogot adott a felső szomszédjának, aki ezért 2 M Ft-ot fizetett. Mi számít az Szja-tv. szerinti szerzési értéknek, illetve hogyan állapítsa meg jövedelmét/adóját a szolgalmi jogot biztosító tulajdonos szja-kiszámításánál? Az Szja-tv. szerinti vagyoni értékű jognak minősül-e a szolgalmi jog?
Részlet a válaszából: […] ...a földhivatalhozbenyújtották. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre nem kötelezett vagyoniértékű jog átruházása esetén a jövedelemszerzés időpontja az a nap, amikor azerre vonatkozó szerződés kelt.Az ingatlan és a vagyoni értékű jog...[…]
Tovább a válaszhoz Válaszadás: 2005. július 21.

Ingatlan szerzéskori értéke

Kérdés: Több magánszemély 1985-ben telekingatlant (termőföldet) vásárolt, amely 2003. évben belterületi ingatlan minősítést kapott. Az ingatlan közös tulajdona megszűnt, a felparcellázott telek az egyes magánszemélyek tulajdonába került. A felparcellázás következtében az egyik tulajdonos szolgalmi jogot adott a felső szomszédjának. Mi számít az Szja-tv. szerinti szerzési értéknek, illetve hogyan állapítsa meg jövedelmét/adóalapját a szolgalmi jogot biztosító tulajdonos a 2003. évi szja kiszámításakor? Az Szja-tv. szerinti vagyoni értékű jognak minősül-e a szolgalmi jog?
Részlet a válaszából: […] ...a földhivatalhoz benyújtották. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre nem kötelezett vagyoni értékű jog átruházása esetén a jövedelemszerzés időpontja az a nap, amikor az erre vonatkozó szerződés kelt.Az ingatlan és a vagyoni értékű jog értékesítéséből...[…]
Tovább a válaszhoz Válaszadás: 2004. május 13.

Lakásingatlan szerződéskori értéke

Kérdés: 1986-ban munkaadómtól bérlakást kaptam, melyet 1999-ben részemre eladott. Az adásvételi szerződés szerint az ingatlan forgalmi értéke 1414 E forint, a vételár 424 E forint, tekintettel arra, hogy lakott állapotban került sor az ingatlan eladására. Az eladás után az illetékhivatal 30 280 forint illetéket állapított meg, melyet befizettem. 2002-ben a lakást értékesítettem, vidékre költöztem. A lakás szerződés szerinti eladási ára 6500 E forint volt, a csereként vett ingatlan ugyancsak 6500 E forintba került, azonban az csak felerészben tulajdonom, társtulajdonos a fiam. Mi tekinthető szerzéskori értéknek? A forgalmi érték, mely nem a piaci árat takarja, esetleg a ténylegesen megfizetett vételár? Milyen lakásszerzési kedvezmény érvényesíthető? Bentlakásom alatt számos értéknövelő beruházást végeztem, a számlákat nem őriztem meg, csupán az eladással kapcsolatos hirdetések számlái és a befizetett illeték igazolása áll rendelkezésemre.
Részlet a válaszából: […] A kérdésben szerepeltetett esetekre vonatkozóan a következő szabályok az irányadóak. Az Szja-tv. szerint az ingatlan átruházásából keletkező jövedelem után 20 százalék személyi jövedelemadót kell fizetni. Az ingatlan értékesítéséből származó bevételnek minősül az...[…]
Tovább a válaszhoz Válaszadás: 2003. szeptember 4.