405 cikk rendezése:
1. cikk / 405 Társasházi lakásépítés – telekbeszerzés könyvelése
Kérdés: A kft. társasházi lakásokat épít értékesítésre, amelyhez az építési telket maga szerzi be. Hogyan kell könyvelni a telekbeszerzést (a vásárláskor még nem lehet tudni, hogy építkezik-e rá, vagy értékesíteni fogja) és a kész ingatlan értékesítésekor a telekhányad kivezetését? Egyik megoldás: Beszerzés: T 26 – K 454. Építkezés megkezdésekor: T 51 – K 26. A társasház használatbavételi engedélyének kiadásakor: T 25 – K 581. Az értékesítéskor: T 581 – K 25. Másik megoldás: Beszerzés: T 26 – K 454. Az értékesítéskor: T 814 – K 26. A telekhányad (m2, illetve %) az adásvételi szerződésben fel van tüntetve, de nincs hozzá külön érték rendelve, illetve a számlán lakóingatlan-értékesítés szerepel (nem kerül a telekhányad kirészletezésre). Kifejezetten a telekhányad könyvelésében szeretném a segítségüket kérni.
2. cikk / 405 Kínából beszerzett árunak két számlája van
Kérdés: Kínából szereztünk be árut, amely vámolással beérkezett az országba. A vámhatározat mögött van egy számla, ami alapján vámolták. A partnerünk a termékekről a német adószámmal is küldött egy számlát, s az a kérése, hogy azt könyveljük, illetve fizessük meg. Ilyen esetben melyik számlát kell könyvelnünk, hiszen a beszerzés az import, és a partnerünk azt kéri, hogy neki az uniós számlát fizessük ki?
3. cikk / 405 Osztalékfizetés ingatlan átadásával
Kérdés: Alanyi adómentes, egyszemélyes kft. a 2015. évben üzleti célú ingatlant vásárolt magánszemélytől 8 millió forintért, amelyek piaci értéke jelenleg 30 millió forint. Az ingatlanértékesítésre a társaság nem választotta az általános szabályokat, ezáltal áfamentes. A kft. nyereséges, 25 millió forint eredménytartalékkal rendelkezik. A tulajdonos osztalékfizetésről döntött az eredménytartalék terhére, természetben, az üzleti célú ingatlan átadásával. Ha az alapító az ingatlan átadásával fizeti ki az osztalékot, azaz piaci érték alatt szerzi meg a tulajdonos, hogyan adózik a kft., illetve a magánszemély (társasági adó, osztalékadó, szocho, illeték, áfa)? A magánszemély jövedelme eléri a minimálbér 24-szeresét. A számlán „ingatlanértékesítés” jogcím és az Áfa-tv. 87. §-a alapján „tevékenység közérdekű vagy egyéb sajátos jellegére adómentes” kerül feltüntetésre, illetve ügyvéd által készített adásvételi szerződés kötelező?
4. cikk / 405 Euróban kapott előleg beszámítása
Kérdés: Vevőpartnerünktől adásvételi szerződés alapján 2024. 05. 24-én 100.000 euró + 27% áfa összegben előleget, majd 2024. 10. 10-én további 100.000 euró + 27% áfa összegben előleget kaptunk. Az adásvételi szerződés alapján a 350.000 euró + 27% áfa ellenértékű teljesítésre 2025. 01. 28-án került sor (a 200.000 euró + 27% áfa beszámításával). Számviteli politikánk alapján az Áfa-tv. alapján választásunk szerint az MNB-árfolyamot alkalmazzuk. Az árfolyamok az alábbiak szerint alakultak: 2024. 05. 24-én 385 Ft/euró, 2024. 10. 10-én 400 Ft/euró, 2024. 12. 31-én 410 Ft/euró, 2025. 01. 28-án 425 Ft/euró.
Szíveskedjenek bemutatni a fentiek alapján a könyvelési, számlázási (helyes számlakiállítás bemutatásával) teendőinket!
Szíveskedjenek bemutatni a fentiek alapján a könyvelési, számlázási (helyes számlakiállítás bemutatásával) teendőinket!
5. cikk / 405 Mikor kell adásvételi szerződést adni?
Kérdés: Cégünk egyik profilja a termékeladás, termékpalettánk nagyon széles. Alapvetően gépeket és ahhoz tartozó tartozékokat, segédanyagokat, felszereléseket árulunk telephelyeinken és webáruházunkban, értékben is igen változó árakon, a pár ezer forintos tételtől a több tíz milliós gépekig. A számla mellé mikor kell adásvételi szerződést adnunk a vevőinknek? Könyvvizsgálat során merült fel, hogy a nagygépes eladásaink mellé (több millió forintos emelőgépek esetében) a számla mellé adásvételi szerződést vagy átadás-átvételi jegyzőkönyvet kértek. Több esetben előfordult, hogy ha ezek a gépek a partner részéről pályázati forrásból való beszerzéshez kapcsolódtak, akkor a pályázatban előírt dokumentumot, adásvételit kitöltöttük, de ez nem volt rendszeres gyakorlat. Nem találok törvényi előírást arra, hogy mikor kell adnunk adásvételi szerződést vagy átadás-átvételi jegyzőkönyvet még pluszban a számla mellé.
6. cikk / 405 Értékesített ingatlan átadása előtt fizetett összeg
Kérdés:
Egy ingatlan 2024. november 30-ával értékesítésre került úgy, hogy a vételárat 2024. december 31-ig kell kifizetni, és az ingatlan a szerződés szerint a vételár kifizetésének napjával kerül a vevő tulajdonába. A szerződés kaucióról vagy előleg megfizetéséről nem szól. A vételárat 2024. december 28-ával kifizették, a tulajdoni lapra ugyanezen időponttal bejegyezték a vevő tulajdonjogát. A tényleges birtokba adási jegyzőkönyv felvétele és aláírása még nem történt meg, amelyre várhatóan csak 2025 februárjában kerül sor. A NAV felé azt a kérdést tettem fel, hogy mi az értékesítés teljesítési dátuma a számlán. A válasz szerint a teljesítés dátuma majd a birtokba adási jegyzőkönyv aláírásának dátuma lesz, ami azt jelenti, hogy a számla nem állítható ki december 28-án, mert akkor még nem ismert a teljesítés napja. A fentiek könyvelése mind az eladó, mind a vevő oldaláról gondot okoz számomra, mert az kétségtelen, hogy az ingatlan már nincs az eladó tulajdonában, tehát nem szerepelhet a vagyonában, és fordítottan a vevőnél is igaz, hogy nem valós, ha az ingatlan értéke (nála a jelentős vételár összege) nincs 2024. évi vagyonként kimutatva. Mit kell könyvelni 2024. december 28-án mind az eladónál, mind a vevőnél, illetve majd 2025 februárjában, és milyen bizonylat alapján?
7. cikk / 405 Részvények vásárlása részletfizetéssel
Kérdés: A kft. megvásárolja a zrt. 14%-os sajátrészvény-csomagját. A két cég az ügylet előtt a Tao-tv. szerint kapcsolt vállalkozásnak minősül. A kft. tulajdonosai magánszemélyek, akik a zrt.-ben is rendelkeznek nem jelentős összegű részesedéssel az adásvétel időpontjában. Az adásvételi szerződés szerint a vételárba a felek beszámítják a két cég között fennálló kölcsönök és kamatainak az adásvételi szerződés megkötése napjáig fennálló tőke- és kamatösszegét, a fennmaradó vételár megfizetésére a felek résztörlesztéseket határoznak meg 2028. december 31. napján ütemezetten, konkrét dátumokat az egyes részletfizetések időpontjaként. Az adásvételi szerződésben rögzítésre került, hogy az eladó zrt. tulajdon-jogfenntartással nem él a részletfizetések miatt. Az adásvételi szerződésben foglaltak szerint a részvények tulajdonjoga és az azon alapuló minden más jogosultság a részvényeknek a vevő értékpapírszámláján történő jóváírásával átszáll a vevőre, míg a részvényesi jogok gyakorlásához a részvénykönyvi bejegyzés szükséges. A részvények transzferálása és a részvénykönyvi bejegyzés 2024. december hónapban megtörtént. A 2024. évi mérlegben szerepelhet-e az értékesítés teljes összegben mindkét cégnél, vagy csak a beszámított kölcsön tőke- és kamatösszegében szerepelhet a két cég mérlegében, mivel 2024-ben pénzügyileg csak ezen tételek lettek rendezve?
8. cikk / 405 Két tulajdonos által vásárolt ingatlan hasznosítása
Kérdés: Adott egy ingatlan, amelyet „A” kft., illetve „B” kft. 50-50%-os tulajdoni hányadban vásárolt meg. Adásvételkor egy külön szerződésben rögzítették, hogy az ingatlanban található ingóságok is 50-50%-ban képezik a cégek vagyonát. Az ingóságok egy listában tételesen levezetésre kerültek. Jelenlegi tervek szerint az „A” kft. fogja az ingatlant üzemeltetni, illetve használni is. A jövőben pedig felmerülhet, hogy az ingatlant egy harmadik fél részére adják bérbe. Hogyan szükséges az ingatlant, illetve a különböző ingóságokat egy-egy cég könyveiben szerepeltetni? Az egyes ingó tárgyak a vételár 50%-ával kerüljenek aktiválásra, majd annak megfelelően értékcsökkenésre mindkét cégben? Ha csak az „A” kft. fogja használni az ingatlant, úgy a „B” kft. a saját ingatlanrészét bérbe adja az „A” kft. részére? Hogyan szükséges számlázni azt az esetet, amikor egy harmadik fél részére kerül bérbeadásra az ingatlan? Elfogadható-e az, hogy a bérleti díjat 50-50%-ban számlázza ki a két cég a harmadik félnek?
9. cikk / 405 Bérbe adott ingatlan értékesítése részletre
Kérdés: Ügyfelünk értékesíti a tárgyieszköz-nyilvántartásában szereplő ingatlanját, az ingatlan-nyilvántartásban „lakás”-ként szerepel. (Az ingatlan a tevékenység változása miatt feleslegessé vált.) Jelenleg úgy hasznosítja, hogy bérbe adja, a bérlő megvásárolná az ingatlant. A szerződésben szereplő feltételek:
– A vevő a vételárat 84 havi részletben köteles megfizetni. A halasztott fizetésre tekintettel a vevő kamatfizetésre kötelezett. A szerződésben számszerűsítésre került a kamat- és tőkebefizetés havi összege, határideje.
– Birtokbaadás: az eladó az ingatlan-adásvételi szerződés aláírásával egyidejűleg a vevő mint albirtokos birtokába adja az ingatlant a Ptk. 5:3. § (2) bekezdésének a) pontja alapján, a főbirtok átruházására szintén a Ptk. 5:3. § (2) bekezdésének a) pontja alapján kerül sor, az utolsó vételárrészlet megfizetésének napján.
– Tulajdonjog-átszállás: az eladó a vételár teljes és hiánytalan megfizetéséig fenntartja az ingatlan tulajdonjogát. Hozzájárul ahhoz, hogy a vevők javára tulajdonjog-fenntartással történt eladás ténye feljegyzésre kerüljön.
Ügyfelünknek számvitelileg árbevételként vagy egyéb bevételként kell könyvelnie az értékesítést? Mely időpontban keletkezik a bevétel? Az adásvételi szerződés aláírásával egyidejűleg (a birtokba adással megegyezően) ki kell számláznia a teljes vételárat (függetlenül a részletfizetésektől), és a vételárrészletekről számviteli bizonylatot kell kiállítania? A számlázással egyidejűleg pedig a könyvekből is ki kell vezetnie a tárgyi eszközt? Építményadó vonatkozásában helyes-e az a véleményünk, hogy – amennyiben az ingatlan-adásvételi szerződés 2024-ben aláírásra kerül, és az ingatlan-nyilvántartásban a tulajdonjog-fenntartással történő eladás ténye feljegyzésre kerül, akkor – függetlenül a szerződésben szereplő „tulajdonjog-átszállás”-i résznél leírtaktól – az eladó 2025-ben már nem kötelezett az építményadó fizetésére [1990. évi C. törvény VII. fejezet 52. § (7) bekezdése]?
– A vevő a vételárat 84 havi részletben köteles megfizetni. A halasztott fizetésre tekintettel a vevő kamatfizetésre kötelezett. A szerződésben számszerűsítésre került a kamat- és tőkebefizetés havi összege, határideje.
– Birtokbaadás: az eladó az ingatlan-adásvételi szerződés aláírásával egyidejűleg a vevő mint albirtokos birtokába adja az ingatlant a Ptk. 5:3. § (2) bekezdésének a) pontja alapján, a főbirtok átruházására szintén a Ptk. 5:3. § (2) bekezdésének a) pontja alapján kerül sor, az utolsó vételárrészlet megfizetésének napján.
– Tulajdonjog-átszállás: az eladó a vételár teljes és hiánytalan megfizetéséig fenntartja az ingatlan tulajdonjogát. Hozzájárul ahhoz, hogy a vevők javára tulajdonjog-fenntartással történt eladás ténye feljegyzésre kerüljön.
Ügyfelünknek számvitelileg árbevételként vagy egyéb bevételként kell könyvelnie az értékesítést? Mely időpontban keletkezik a bevétel? Az adásvételi szerződés aláírásával egyidejűleg (a birtokba adással megegyezően) ki kell számláznia a teljes vételárat (függetlenül a részletfizetésektől), és a vételárrészletekről számviteli bizonylatot kell kiállítania? A számlázással egyidejűleg pedig a könyvekből is ki kell vezetnie a tárgyi eszközt? Építményadó vonatkozásában helyes-e az a véleményünk, hogy – amennyiben az ingatlan-adásvételi szerződés 2024-ben aláírásra kerül, és az ingatlan-nyilvántartásban a tulajdonjog-fenntartással történő eladás ténye feljegyzésre kerül, akkor – függetlenül a szerződésben szereplő „tulajdonjog-átszállás”-i résznél leírtaktól – az eladó 2025-ben már nem kötelezett az építményadó fizetésére [1990. évi C. törvény VII. fejezet 52. § (7) bekezdése]?
10. cikk / 405 Végelszámoláskor a készleten maradt bor
Kérdés: A borbolt a bérelt üzlet sürgős elhagyására kényszerült. Nem akar még új helyet bérelni, a kft. végelszámolásán gondolkodik, viszont készleten maradt sok bor. Ezt nem lehet visszavinni. Mivel jövedéki termék, így azt viszonteladónak – szerintem – nem lehet értékesíteni. Mi a teendő a készlettel?
