Társasház kizárólagos használati jogának értékesítése
Kérdés
A kettős könyvvitelt vezető "A" társasház az osztatlan közös tulajdonú tetőteraszának a kizárólagos használati jogát eladja 3 millió forintért az egyik magánszemély tulajdonostársnak. A "B" társasház egy másiktól pedig visszavásárolja az egyik közös tulajdonú tárolójának a kizárólagos használati jogát. A társasházaknak nincsenek a tárgyi eszközei között osztatlan közös tulajdonú ingatlanrészek, használati jogok. Ebben az esetben, a társasházaknál a kizárólagos használati jog értékesítését és vásárlását hogyan kell könyvelni? A társasház bevételei közül az ún. külön adózó jövedelmek körébe tartozók esetében a fizetendő adó mértéke 16 százalék. A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész átruházása esetén az átruházásból származó bevétel 25 százalékát kell a társasház jövedelmeként figyelembe venni, amely után a társasháznak 16 százalék személyi jövedelemadót kell fizetnie. A kizárólagos használati jog értékesítése esetén mely számítási módot kell alkalmazni az adó kiszámításához? A társasházak által adóalanyként leggyakrabban végzett, az Áfa-tv. hatálya alá tartozó, ellenérték fejében teljesített termékértékesítések, szolgáltatásnyújtások a tevékenység speciális jellegére tekintettel adómentesek. Az "A" társasház, amikor bejelentkezett az adóhatósághoz adószám igénylése miatt, a NAV felszólítása után alanyi adómentességet választott. Ha jól olvasom a NAV 2014. évi 28. számú füzetét (a társasházak alapvető szabályai), akkor a társasház e gazdasági tevékenysége mentes az adó alól, és nincs áfabevallási kötelezettsége?
Részlet a válaszból
Megjelent a Számviteli Levelekben 2015. március 26-án (322. lapszám), a kérdés sorszáma ott: 6611
[…] ugyan a felsorolásban nem szerepel, tekintettel azonban arra, hogy az ingatlan, ingatlanrész (tetőterasz) használati jogát a számviteli előírás az ingatlanok közé sorolja, a kizárólagos használati jog értékesítéséből befolyó bevételt is az Szja-tv. 75. §-ának (2) bekezdése alá tartozónak kell tekinteni, amely bevételt 16 százalék személyi jövedelemadó terheli. Mivel a vevő magánszemély, az Szja-tv. 75. §-ának (6) bekezdése alapján az adót a társasháznak kell megállapítania, és negyedévenként az Art.-nek az adóelőleg-fizetésre vonatkozó rendelkezései szerint kell megfizetnie.Az Szja-tv. 75. §-a (3) bekezdésének előírása, mely szerint a közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész átruházása esetén a bevétel 25 százaléka minősül jövedelemnek, lényegében ellentmond az előző bekezdésben leírtaknak. Az ellentmondás feloldódik a (4) bekezdés rendelkezéseinek a figyelembevételével. A (4) bekezdésben foglaltak alapján a (2) bekezdésben (itt az előző bekezdésben) leírtakat nem kell alkalmazni a közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész átruházásából származó jövedelem után a magánszemély tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában megillető bevételre akkor, ha a társasház közgyűlésének határozata alapján egyénileg tesznek eleget az adókötelezettségüknek.A társasház közgyűlése – az előbbiekben leírtak alapján – kétféle döntést hozhat a kizárólagos használati jog értékesítése során befolyt bevétellel kapcsolatosan:– az Szja-tv. 75. §-ának (2) bekezdése szerint jár el, a jövedelem után 16 százalék személyi jövedelemadót fizet, az adózott bevétel pedig a tulajdonostársak között felosztásra kerül (de nem kiosztásra!), csökkenti a tulajdonostársakat terhelő költségek összegét, vagy– a befolyt bevétel teljes összegét a tulajdonostársak között felosztja, a tulajdonostársaknak pedig a közgyűlési határozat alapján egyénileg – saját személyijövedelemadó-bevallásukban – kell eleget tenniük adózási kötelezettségüknek, az ingatlanértékesítésre vonatkozó szabályok szerint (Szja-tv. XI. fejezete).A személyi jövedelemadót a jövedelem alapján kell megfizetni. A 75. § (2) bekezdése alapján a jövedelmet úgy kell megállapítani, mintha azt a magánszemély szerezte volna meg. Magánszemély az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételét az Szja-tv. 62. §-ában felsorolt jogcímeken csökkentheti, és így jut el a jövedelemhez, amelynek a 16 százalékát kell személyi jövedelemadóként befizetnie. A társasház is az e módszer szerint meghatározott jövedelem után fizeti a 16 százalék jövedelemadót.Az Szja-tv. 75. §-ának (3) bekezdése szerint a közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész átruházása esetén a bevétel 25 százaléka minősül jövedelemnek, azzal, hogy a 62. § (4) és (6) bekezdésének rendelkezései nem alkalmazhatók (nem csökkenthető a jövedelem a megszerzéstől eltelt idő függvényében).Abban az esetben, ha a tetőteraszra vonatkozóan a kizárólagos használati jogot valójában az értékesítéssel egyidejűleg alapították, akkor nyilvánvaló, hogy az eladási árat csökkentő tétel nincs, és így a bevétel egésze jövedelem. Ez esetben az Szja-tv. 75. §-ának (3) bekezdését célszerű alkalmazni.A "B" társasház esetében, ha az eladó magánszemély, akkor a magánszemélyt az ingatlanértékesítésre vonatkozó előírások szerint terheli az Szja-tv. XI. fejezete szerint az adófizetési kötelezettség, amelyet viszont – az ellenérték csökkentésével – a "B" társasháznak kell teljesítenie mint kifizetőnek.A visszavásárolt kizárólagos használati jogot "B" társaságnak a tárgyi eszközök között vagyoni értékű jogként kell kimutatnia (T 126 – K 454).Az Áfa-tv. 85. §-a (1) bekezdésének p) pontja alapján a közös cél elérése érdekében együttműködő közösség (ilyen […]
Megjelent a Számviteli Levelekben 2015. március 26-án (322. lapszám), a kérdés sorszáma ott: 6611
[…] ugyan a felsorolásban nem szerepel, tekintettel azonban arra, hogy az ingatlan, ingatlanrész (tetőterasz) használati jogát a számviteli előírás az ingatlanok közé sorolja, a kizárólagos használati jog értékesítéséből befolyó bevételt is az Szja-tv. 75. §-ának (2) bekezdése alá tartozónak kell tekinteni, amely bevételt 16 százalék személyi jövedelemadó terheli. Mivel a vevő magánszemély, az Szja-tv. 75. §-ának (6) bekezdése alapján az adót a társasháznak kell megállapítania, és negyedévenként az Art.-nek az adóelőleg-fizetésre vonatkozó rendelkezései szerint kell megfizetnie.Az Szja-tv. 75. §-a (3) bekezdésének előírása, mely szerint a közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész átruházása esetén a bevétel 25 százaléka minősül jövedelemnek, lényegében ellentmond az előző bekezdésben leírtaknak. Az ellentmondás feloldódik a (4) bekezdés rendelkezéseinek a figyelembevételével. A (4) bekezdésben foglaltak alapján a (2) bekezdésben (itt az előző bekezdésben) leírtakat nem kell alkalmazni a közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész átruházásából származó jövedelem után a magánszemély tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában megillető bevételre akkor, ha a társasház közgyűlésének határozata alapján egyénileg tesznek eleget az adókötelezettségüknek.A társasház közgyűlése – az előbbiekben leírtak alapján – kétféle döntést hozhat a kizárólagos használati jog értékesítése során befolyt bevétellel kapcsolatosan:– az Szja-tv. 75. §-ának (2) bekezdése szerint jár el, a jövedelem után 16 százalék személyi jövedelemadót fizet, az adózott bevétel pedig a tulajdonostársak között felosztásra kerül (de nem kiosztásra!), csökkenti a tulajdonostársakat terhelő költségek összegét, vagy– a befolyt bevétel teljes összegét a tulajdonostársak között felosztja, a tulajdonostársaknak pedig a közgyűlési határozat alapján egyénileg – saját személyijövedelemadó-bevallásukban – kell eleget tenniük adózási kötelezettségüknek, az ingatlanértékesítésre vonatkozó szabályok szerint (Szja-tv. XI. fejezete).A személyi jövedelemadót a jövedelem alapján kell megfizetni. A 75. § (2) bekezdése alapján a jövedelmet úgy kell megállapítani, mintha azt a magánszemély szerezte volna meg. Magánszemély az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételét az Szja-tv. 62. §-ában felsorolt jogcímeken csökkentheti, és így jut el a jövedelemhez, amelynek a 16 százalékát kell személyi jövedelemadóként befizetnie. A társasház is az e módszer szerint meghatározott jövedelem után fizeti a 16 százalék jövedelemadót.Az Szja-tv. 75. §-ának (3) bekezdése szerint a közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész átruházása esetén a bevétel 25 százaléka minősül jövedelemnek, azzal, hogy a 62. § (4) és (6) bekezdésének rendelkezései nem alkalmazhatók (nem csökkenthető a jövedelem a megszerzéstől eltelt idő függvényében).Abban az esetben, ha a tetőteraszra vonatkozóan a kizárólagos használati jogot valójában az értékesítéssel egyidejűleg alapították, akkor nyilvánvaló, hogy az eladási árat csökkentő tétel nincs, és így a bevétel egésze jövedelem. Ez esetben az Szja-tv. 75. §-ának (3) bekezdését célszerű alkalmazni.A "B" társasház esetében, ha az eladó magánszemély, akkor a magánszemélyt az ingatlanértékesítésre vonatkozó előírások szerint terheli az Szja-tv. XI. fejezete szerint az adófizetési kötelezettség, amelyet viszont – az ellenérték csökkentésével – a "B" társasháznak kell teljesítenie mint kifizetőnek.A visszavásárolt kizárólagos használati jogot "B" társaságnak a tárgyi eszközök között vagyoni értékű jogként kell kimutatnia (T 126 – K 454).Az Áfa-tv. 85. §-a (1) bekezdésének p) pontja alapján a közös cél elérése érdekében együttműködő közösség (ilyen […]
Így olvasható a teljes válasz
ELŐFIZETŐINKNEK
Jelentkezzen be!
LÁTOGATÓK SZÁMÁRA
Elküldjük a választ e-mailen*
