Részlet a válaszból
Megjelent a Számviteli Levelekben 2008. december 11-én (188. lapszám), a kérdés sorszáma ott: 3927

[…] összegét a kifizetőnek kell levonnia. Ha az ellenértéket a vevő nem egyszerre fizeti meg, akkor részletenként külön-külön kell megállapítania a fizetendő szja-t, és erről igazolást adni a társasháznak. Az igazolás alapján a társasház a levont szja-t az egyéb ráfordítások között számolja el. Ha nem adóalanynak értékesítik az udvarrészt, akkor – az adott esetben – a társasháznak a fizetendő áfát fel kell számítania, és az általános előírások szerint kell bevallania, befizetnie. Ez esetben az adóköteles bevétel nem kifizetőtől származik, ezért az Szja-tv. 75. §-ának (6) bekezdése alapján az adót a társasháznak kell megállapítania, és negyedévenként az Art.-nek az adóelőleg-fizetésre vonatkozó rendelkezései szerint kell megfizetnie, bevallania, természetesen a ténylegesen megkapott összeg figyelembevétele mellett. Mint utaltunk rá, az áfa nélküli – számlázott – eladási ár a társasház egyéb bevétele, a vevő, illetve a társasház által megfizetett személyi jövedelemadó pedig a társasház egyéb ráfordítása, a kettő közötti különbözet, mint az alaptevékenység elkülönített eredménye – további adózás nélkül –, a következő évre átvihető, és azt – célszerűen – a társasház közös tulajdonba tartozó épületrészek, épületberendezések felújítására indokolt fordítani, pénzeszközeit pedig elkülönítetten – a felújítási alap pénzeszközeként – nyilvántartani. A társasház – a kérdés szerint – adókötelessé tette az ingatlan bérbeadását is. Az Áfa-tv. értelmező rendelkezése szerint bérbeadásnak minősül a bérleti szerződésen alapuló jogviszony mellett minden olyan egyéb jogviszony is, amelynek tartalma alatt a jogosult az ellenérték egészét vagy túlnyomó részét a termék időleges használatáért téríti vagy téríteni köteles a kötelezettnek. Ilyennek tekintendő a közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés fenntartása költségeinek, a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásoknak, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának (együtt: a közös költségnek) a megtérítése is, mint az "ingatlan-bérbeadás" ellenértéke. A bérbeadás adókötelessé tételével a közös költség, a felújítási költségek tulajdonostársakra terhelése áfafizetési kötelezettséggel jár (mint a lakásszövetkezeteknél). Ha az előbbiek szerinti bérbeadás (a közös költségek, a felújítási költségek kiszámlázása) adóköteles, akkor az ennek érdekében történt beszerzések, igénybe vett szolgáltatások előzetesen felszámított áfája levonható, az Áfa-tv. 186. §-a alapján visszaigényelhető. A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény szerint a szervezeti-működési szabályzatban kell szabályozni – többek között – a közös költségek körét, annak a tulajdonostársak általi viselését, a felújítási alap képzését, a költségvetés készítését, a költségekkel való elszámolás szabályait, a költségek fedezetére történő befizetések rendjét stb. Részletes kifejtés helyett csak az előbbiek legfontosabb elemeire térünk ki a következőkben. Az előző évi költség- és bevételi tényszámok és a várható események, azok várható hatása figyelembevételével kell a tárgyév költségvetését meghatározni, amelyet a közgyűlés fogad el. Az elfogadott költségvetésnek tulajdonosonként tartalmaznia kell a költségvetésből őket külön-külön terhelő összegeket, amely összegeket az SZMSZ-ben meghatározott módon kell a társasházhoz befizetni. A felújítási hányad összegszerű befizetéséről is határozatot kell hozni. Ezen befizetések nem tekinthetők előlegnek, ezért azokat mind a társasháznál, mind a tulajdonosoknál csak mint pénzmozgást kell könyvelni, ezen összegek árbevételként, illetve költségként nem számolhatók el, áfafizetés sem kapcsolódik hozzájuk. A naptári év tényleges bevételeiről, költségeiről, eszközeiről, az eszközök forrásairól a társasház elkészíti a számviteli előírások szerinti beszámolóját, továbbá a beszámolót a költségvetés teljesítéséről. Ennek a beszámolónak tartalmaznia kell: – tételesen a társasház bevételeit (azokat, amelyeket a közös költségek, ráfordítások fedezetére realizáltak, harmadik személyek fizettek be), – a költségvetésnek megfelelően részletezve a költségeket, ráfordításokat (a felújítás költségei nem tartoznak ide!), – különbözetként a tulajdonosok által fizetendő összeget, együttesen és tulajdonosonként részletezve. A tulajdonosokat – az előbbiek szerint – terhelő költségeket kell a társasháznak az áfa felszámításával – a számviteli beszámoló elfogadása után – számláznia, a fizetendő áfát a számlázás időpontjával bevallania, árbevételként pedig a lezárt naptári évre – az áfa nélküli értéket - elszámolnia. A számlázott összeget a kérdés szerinti tulajdonosoknak a lezárt üzleti évre kell igénybe vett szolgáltatásként elszámolniuk, az előzetesen felszámított áfát pedig a számla kézhezvétele időszakában helyezhetik levonásba. Pénzügyileg a számlázott és a korábban befizetett összeg különbözetét kell rendezni. Ha a társasháznál ténylegesen felújítást végeztek, a felújítás költségeit a társasháznak mint igénybe vett szolgáltatás költségét kell a felmerüléskor elszámolnia, majd a felújítás befejezésekor, legkésőbb a naptári év utolsó napjával az SZMSZ-ben meghatározott módon kell a tulajdonosok között megosztani, és az áfa felszámításával számlázni. A számlázott […]