Idegen ingatlanon végzett beruházás
Kérdés
Két magánszemély tulajdonában áll egy telek, valamint azon álló ingatlan. Ugyanezen két magánszemély tulajdonol egy betéti társaságot. A bt. beruházást végzett a magánszemélyek tulajdonában álló ingatlanon. A beruházás építésihatóságiengedély-köteles volt. A jogerős használatbavételi engedélyt a bt. kérte és kapta meg. Az idegen ingatlanon végzett beruházás a bt. adóköteles tevékenységéhez kapcsolódott. A bt. magánszemély tulajdonosai arról döntöttek, hogy az ingatlant egy másik társaságnak értékesítik. A vevő társaság folytatná a bt. által az ingatlanhoz kapcsolódó tevékenységet. Van-e lehetőség a megosztott értékesítésre oly módon, hogy a magánszemélyek az ingatlant értékesítik a megfelelő piaci értéken, míg a bt. az idegen ingatlanon végzett beruházást piaci értéken? Ha van lehetőség a megosztott értékesítésre, befolyásolja-e azt, ha a vevő mégsem a betéti társaság által végzett adóköteles tevékenységet kívánja folytatni? Helyes-e az az értelmezésem, hogy az idegen ingatlanon végzett beruházás értékesítése az Áfa-tv. szempontjából nem tekinthető ingatlanértékesítésnek?
Részlet a válaszból
Megjelent a Számviteli Levelekben 2018. február 15-én (380. lapszám), a kérdés sorszáma ott: 7529
[…] bővítették (új épületrésszel elválaszthatatlanul kiegészítették, emeletet építettek rá stb.), rendeltetését megváltoztatták (lakóépületből üzemi épület lett), átalakították (a pincéből raktárt alakítottak ki). (A zárójelben lévő tevékenységek csak példák, számos más idesorolható tevékenység is lehet.)Ha valóban idegen ingatlanon (épületen, egyéb építményen) végzett beruházást a bt., az ingatlannak a magánszemélyek általi értékesítésekor az osztott értékesítés lehetősége fel sem merülhet. Célszerűnek az látszik, ha a bt. a könyveiben kimutatott beruházást piaci értéken értékesíti a magánszemély tulajdonosok részére az áfa felszámításával, mivel a vevők nem adóalanyok (az áfára visszatérünk), a vevő felé csak az ingatlan tulajdonosai értékesítenek. (A vevő egy olyan ingatlant [épületet, egyéb építményt] vásárol, amelynek a piaci értéke már magában foglalja a bt. által végzett beruházás értéknövelő hatását is, azt leválasztani nem lehet!)Nem célszerű az eredeti állapotot helyreállítani, mert az egyrészt többletköltséggel jár, másrészt a tulajdonosok által értékesíteni kívánt ingatlan piaci értéke is lényegesen kevesebb lesz. De nem célszerű a térítés nélküli átadás sem, mivel az magánszemélyek részére történne, az a magánszemélyeknél piaci értéken adóköteles bevételt jelentene, a társaságnál pedig egészségügyi hozzájárulás fizetésén túlmenően még a nettó értékkel az adózás előtti eredményt is növelni kellene.Ha nem minősíthető idegen ingatlanon végzett beruházásnak, mert a beruházással egy új épületet, egyéb építményt hoztak létre, illetve a meglévő épületet egy különálló résszel vagy emeletráépítéssel bővítették, akkor elképzelhető az osztott értékesítés, a bt. a vevő felé közvetlenül a nála egyébként épületként, egyéb építményként kimutatott eszközt értékesíti, a magánszemély tulajdonosok pedig a saját ingatlanjukat, természetesen külön a telket és külön a rajta lévő épületet, egyéb építményt.Az Áfa-tv. 259. §-ának 21. pontja a tárgyi eszközre ad értelmezést, lényegében az Szt.-ben meghatározott módon. Ebből és az Áfa-tv. 9. §-ából valóban az következik, hogy az eszközértékesítés szabályait az önálló, a különálló eszközök értékesítése esetén indokolt alkalmazni. Így a válaszban osztott értékesítésként elképzelhető esetben (amikor valójában épület, egyéb építmény kerül közvetlenül a vevő felé értékesítésre) az Áfa-tv. eszközértékesítésre vonatkozó előírásait kell alkalmazni. Abban az esetben, ha a beruházással létrehozott épületet, egyéb építményt még rendeltetésszerűen nem vették használatba, akkor az Áfa-tv. 10. §-a d) pontja alapján termékértékesítés; ha rendeltetésszerűen használatba vették az értékesítést megelőzően, akkor az Áfa-tv. 86. §-a (1) bekezdésének j) pontja alapján beépítettingatlan-értékesítés. Az első esetben az Áfa-tv. 142. §-a (1) bekezdésének a) pontja alapján áfaköteles, és fordítottan adózik; ha az első […]
Megjelent a Számviteli Levelekben 2018. február 15-én (380. lapszám), a kérdés sorszáma ott: 7529
[…] bővítették (új épületrésszel elválaszthatatlanul kiegészítették, emeletet építettek rá stb.), rendeltetését megváltoztatták (lakóépületből üzemi épület lett), átalakították (a pincéből raktárt alakítottak ki). (A zárójelben lévő tevékenységek csak példák, számos más idesorolható tevékenység is lehet.)Ha valóban idegen ingatlanon (épületen, egyéb építményen) végzett beruházást a bt., az ingatlannak a magánszemélyek általi értékesítésekor az osztott értékesítés lehetősége fel sem merülhet. Célszerűnek az látszik, ha a bt. a könyveiben kimutatott beruházást piaci értéken értékesíti a magánszemély tulajdonosok részére az áfa felszámításával, mivel a vevők nem adóalanyok (az áfára visszatérünk), a vevő felé csak az ingatlan tulajdonosai értékesítenek. (A vevő egy olyan ingatlant [épületet, egyéb építményt] vásárol, amelynek a piaci értéke már magában foglalja a bt. által végzett beruházás értéknövelő hatását is, azt leválasztani nem lehet!)Nem célszerű az eredeti állapotot helyreállítani, mert az egyrészt többletköltséggel jár, másrészt a tulajdonosok által értékesíteni kívánt ingatlan piaci értéke is lényegesen kevesebb lesz. De nem célszerű a térítés nélküli átadás sem, mivel az magánszemélyek részére történne, az a magánszemélyeknél piaci értéken adóköteles bevételt jelentene, a társaságnál pedig egészségügyi hozzájárulás fizetésén túlmenően még a nettó értékkel az adózás előtti eredményt is növelni kellene.Ha nem minősíthető idegen ingatlanon végzett beruházásnak, mert a beruházással egy új épületet, egyéb építményt hoztak létre, illetve a meglévő épületet egy különálló résszel vagy emeletráépítéssel bővítették, akkor elképzelhető az osztott értékesítés, a bt. a vevő felé közvetlenül a nála egyébként épületként, egyéb építményként kimutatott eszközt értékesíti, a magánszemély tulajdonosok pedig a saját ingatlanjukat, természetesen külön a telket és külön a rajta lévő épületet, egyéb építményt.Az Áfa-tv. 259. §-ának 21. pontja a tárgyi eszközre ad értelmezést, lényegében az Szt.-ben meghatározott módon. Ebből és az Áfa-tv. 9. §-ából valóban az következik, hogy az eszközértékesítés szabályait az önálló, a különálló eszközök értékesítése esetén indokolt alkalmazni. Így a válaszban osztott értékesítésként elképzelhető esetben (amikor valójában épület, egyéb építmény kerül közvetlenül a vevő felé értékesítésre) az Áfa-tv. eszközértékesítésre vonatkozó előírásait kell alkalmazni. Abban az esetben, ha a beruházással létrehozott épületet, egyéb építményt még rendeltetésszerűen nem vették használatba, akkor az Áfa-tv. 10. §-a d) pontja alapján termékértékesítés; ha rendeltetésszerűen használatba vették az értékesítést megelőzően, akkor az Áfa-tv. 86. §-a (1) bekezdésének j) pontja alapján beépítettingatlan-értékesítés. Az első esetben az Áfa-tv. 142. §-a (1) bekezdésének a) pontja alapján áfaköteles, és fordítottan adózik; ha az első […]
Vissza a találatokhoz
Így olvasható a teljes válasz
ELŐFIZETŐINKNEK
Jelentkezzen be!
LÁTOGATÓK SZÁMÁRA
Elküldjük a választ e-mailen*
