Társasház "üzemeltetője"
Kérdés
Magánszemély tulajdonosok, több jogi személy tulajdonos által létrehozott társasház üzemeltetője a többségi tulajdonos kft. A társasház víz-, villany-, gázórája az üzemeltető nevén van, a közüzemi és általában minden, működéssel kapcsolatos számla az üzemeltető nevére szól, azok kiegyenlítése az üzemeltető bankszámlájáról történik. Az üzemeltető és a társasház együttműködési megállapodást kötött az üzemeltetésre. Az elszámolás, az üzemeltetés, a közműdíjak továbbterhelése a következők szerint történik: a kistulajdonosok apartmanjainak víz-, villanyfogyasztását a részlegesen kiépített saját víz-, villanyóra-leolvasás és a tényleges fogyasztás alapján az üzemeltető továbbterheli (számlázza) áfával a társasház felé (a saját tulajdonában lévő apartmanonként nem). A társasház a kistulajdonosok részére számlaadás nélkül elküldi a fizetendő összeget, akik a kiterhelt összeget a társasház bankszámlájára utalják. Számlázás nélkül az áfát a kistulajdonosok nem tudják visszaigényelni. A közös költségek összegét (az éves közgyűlésen elfogadott összeggel) szintén havonta fix összegben – a tulajdoni hányad arányában – a kistulajdonosok befizetik a társasház bankszámlájára, számla nélkül. A társasház a kistulajdonosok által befizetett közös költséget utalja az üzemeltető számlájára. Szerintem a közös költséget az előzetesen felszámított áfa nélkül kellene meghatározni, úgy, hogy a társasház a közüzemi költségeket továbbszámlázza. A kistulajdonosok a társasház bankszámlájára fizetnek úgynevezett hűtés-fűtés költségátalányt, amely áfás összegének kiterhelése számla nélkül történik, amit a társasház szintén átutal az üzemeltető bankszámlájára. Mi a helyes megoldás? A társasház nem áfaalany, továbbszámlázhatja-e a fentiekben körülírt költségeket? Az üzemeltető számlázhatja-e ezeket a költségeket közvetlenül a vállalkozási tevékenységet végző áfaalany kistulajdonosok felé, a többit pedig a társasház felé? Az üzemeltető és a társasház között bruttó módon történő elszámolásnak kellene lennie? Ez utóbbi azonban többletköltséget okozna.
Részlet a válaszból
Megjelent a Számviteli Levelekben 2018. szeptember 13-án (391. lapszám), a kérdés sorszáma ott: 7687
[…] villany-, gázórái nem a tulajdonostársak, illetve a társasház nevén vannak. (Az érintett közüzemek is jogellenesen járnak el, ha az érintett mérőórák esetében elfogadják, hogy azok nem az illetékes tulajdonostárs vagy a társasház nevén szerepelnek, és ennek megfelelően állítják ki a többségi tulajdonos nevére a számlákat. Ez a gyakorlat sérti az Áfa-tv. és az Szt. előírásait is!)A közüzemi számlák vonatkozásában tehát már a kiindulási pont is jogszabályellenes. Folytatódik azzal, hogy a többségi tulajdonos a saját mérőóráival kapcsolatos számlákat nem számlázza tovább a társasház felé. (Zárójelben jegyezzük meg, ha a többség esetében a fogyasztást mérőóra méri, akkor célszerű áfaalanyként a társasháznak bejelentkeznie, és a társasháznak a tulajdonostársak felé továbbszámláznia. Ha ezt nem teszik meg, a közösség tagjait hátrány éri!A társasháznak természetesen kell hogy legyen bankszámlája, ahova a tulajdonostársak (a többségi tulajdonostárs is) befizetik az őket terhelő összegeket, ahonnan a társasház rendezi a társasház nevére szóló számlákat, kifizeti – bizonylat alapján – az egyéb költségeket, ráfordításokat. A többségi tulajdonos kft. bankszámlájára csak akkor történik utalás, ha a kft. látja el a közös képviselői feladatokat, és ennek a közgyűlés által meghatározott díját számlázta a társasház felé.A Tht. 27/A. §-a alapján a társasház szerveinek törvényességi felügyeletét a jegyző látja el. A kérdésben és a válaszban foglaltakról – ha még nem történt meg – mindenképpen tájékoztatni kell az illetékes jegyzőt, és az ő véleménye alapján bírósági, adóhatósági eljárást kell kezdeményezni.Mi a helyes eljárás? A válaszban már utaltunk arra, hogy amit a társasháznál követnek, az jogellenes. A helyes út a Tht.-ben, illetve a számviteli előírásokban foglaltak követése, megtartása. Elsődlegesen közös képviselő (vagy intézőbizottság) választása, amely a Tht.-ben rögzített feladatokat látja el, gondoskodik a számviteli feladatok maradéktalan elvégzéséről is. A kérdésben leírtak számvizsgáló bizottság választását is indokolják.A Tht. 47. §-a alapján a közös képviselőnek a számviteli szabályok szerint évenként költségvetési javaslatot kell készítenie, amely tartalmazza:– a közös tulajdonnal kapcsolatos várható bevételeket és kiadásokat költségnemenként;– a tervezett üzemeltetési, karbantartási és felújítási munkákat, valamint– a közös költségekhez való hozzájárulás összegét – a tulajdonostársak nevének feltüntetésével –, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban.A költségvetési javaslat elkészítése kizárólag a közös képviselő feladatkörébe tartozik, elfogadása pedig a közgyűlés kizárólagos joga.A tulajdonostársak a költségvetési javaslat rájuk vonatkozó részét (az őket terhelő befizetéseket), vagy a közgyűlésen, vagy a közgyűlési határozat alapján ismerik meg. (Célszerű azonban, ha annak összegéről a társasház külön is, névre szólóan tájékoztatja a tulajdonostársakat.)A társasház beszámolási kötelezettsége (Korm. rend. 7-8., illetve 9-10. §-a) határozza meg a társasház könyvvezetési kötelezettségét, ami lehet – általában 50 millió forintot nem meghaladó bevétel értékéig – egyszeres könyvvitel is.Az egyszeres és a kettős könyvvitel alapelvéből (abból, hogy az egyszeres könyvvitel csak a pénzügyileg rendezett tételeket, a kettős könyvvitel pedig a gazdasági eseményeket folyamatosan könyvelteti) következik, hogy a nyilvántartásban rögzített adatok más időpontban, más tartalommal, esetleg máshol jelennek meg, és így felhasználásuk is eltérő módon történhet például a beszámoló készítése során.A társasháznak a Korm. rendelet szerinti beszámolóját a naptári évről a naptári évet követő év május 31-ig kell elkészítenie, és a közgyűléssel elfogadtatnia.A társasházi beszámolóban a társasház bevételeit meg kell bontani legalább a közösköltség-bevételre, bérleti díjból származó bevételre, támogatási bevételre és egyéb bevételre, és külön kell szerepelnie a vállalkozási tevékenység (ár)bevételének is.Abban az esetben, ha a tulajdonostársak saját vízmérő órával, illetve villany-, gázórával rendelkeznek, és a közüzemi társaság ezen mérőórák szerint mért mennyiségek alapján számláz a társasház felé (és a társasház áfaalanyként bejelentkezett), akkor a közüzemi számlák előzetesen felszámított áfája levonható, a közüzemi számlák áfa nélküli összege víz-, áram-, gázdíj esetében eladott áruk beszerzési értékeként, a csatornahasználati díj közvetített szolgáltatásként könyvelendő akkor, amikor az áfa felszámításával továbbszámlázásra kerül, a továbbszámlázott összeg pedig a vállalkozási tevékenység árbevétele, a felszámított áfa […]
Megjelent a Számviteli Levelekben 2018. szeptember 13-án (391. lapszám), a kérdés sorszáma ott: 7687
[…] villany-, gázórái nem a tulajdonostársak, illetve a társasház nevén vannak. (Az érintett közüzemek is jogellenesen járnak el, ha az érintett mérőórák esetében elfogadják, hogy azok nem az illetékes tulajdonostárs vagy a társasház nevén szerepelnek, és ennek megfelelően állítják ki a többségi tulajdonos nevére a számlákat. Ez a gyakorlat sérti az Áfa-tv. és az Szt. előírásait is!)A közüzemi számlák vonatkozásában tehát már a kiindulási pont is jogszabályellenes. Folytatódik azzal, hogy a többségi tulajdonos a saját mérőóráival kapcsolatos számlákat nem számlázza tovább a társasház felé. (Zárójelben jegyezzük meg, ha a többség esetében a fogyasztást mérőóra méri, akkor célszerű áfaalanyként a társasháznak bejelentkeznie, és a társasháznak a tulajdonostársak felé továbbszámláznia. Ha ezt nem teszik meg, a közösség tagjait hátrány éri!A társasháznak természetesen kell hogy legyen bankszámlája, ahova a tulajdonostársak (a többségi tulajdonostárs is) befizetik az őket terhelő összegeket, ahonnan a társasház rendezi a társasház nevére szóló számlákat, kifizeti – bizonylat alapján – az egyéb költségeket, ráfordításokat. A többségi tulajdonos kft. bankszámlájára csak akkor történik utalás, ha a kft. látja el a közös képviselői feladatokat, és ennek a közgyűlés által meghatározott díját számlázta a társasház felé.A Tht. 27/A. §-a alapján a társasház szerveinek törvényességi felügyeletét a jegyző látja el. A kérdésben és a válaszban foglaltakról – ha még nem történt meg – mindenképpen tájékoztatni kell az illetékes jegyzőt, és az ő véleménye alapján bírósági, adóhatósági eljárást kell kezdeményezni.Mi a helyes eljárás? A válaszban már utaltunk arra, hogy amit a társasháznál követnek, az jogellenes. A helyes út a Tht.-ben, illetve a számviteli előírásokban foglaltak követése, megtartása. Elsődlegesen közös képviselő (vagy intézőbizottság) választása, amely a Tht.-ben rögzített feladatokat látja el, gondoskodik a számviteli feladatok maradéktalan elvégzéséről is. A kérdésben leírtak számvizsgáló bizottság választását is indokolják.A Tht. 47. §-a alapján a közös képviselőnek a számviteli szabályok szerint évenként költségvetési javaslatot kell készítenie, amely tartalmazza:– a közös tulajdonnal kapcsolatos várható bevételeket és kiadásokat költségnemenként;– a tervezett üzemeltetési, karbantartási és felújítási munkákat, valamint– a közös költségekhez való hozzájárulás összegét – a tulajdonostársak nevének feltüntetésével –, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban.A költségvetési javaslat elkészítése kizárólag a közös képviselő feladatkörébe tartozik, elfogadása pedig a közgyűlés kizárólagos joga.A tulajdonostársak a költségvetési javaslat rájuk vonatkozó részét (az őket terhelő befizetéseket), vagy a közgyűlésen, vagy a közgyűlési határozat alapján ismerik meg. (Célszerű azonban, ha annak összegéről a társasház külön is, névre szólóan tájékoztatja a tulajdonostársakat.)A társasház beszámolási kötelezettsége (Korm. rend. 7-8., illetve 9-10. §-a) határozza meg a társasház könyvvezetési kötelezettségét, ami lehet – általában 50 millió forintot nem meghaladó bevétel értékéig – egyszeres könyvvitel is.Az egyszeres és a kettős könyvvitel alapelvéből (abból, hogy az egyszeres könyvvitel csak a pénzügyileg rendezett tételeket, a kettős könyvvitel pedig a gazdasági eseményeket folyamatosan könyvelteti) következik, hogy a nyilvántartásban rögzített adatok más időpontban, más tartalommal, esetleg máshol jelennek meg, és így felhasználásuk is eltérő módon történhet például a beszámoló készítése során.A társasháznak a Korm. rendelet szerinti beszámolóját a naptári évről a naptári évet követő év május 31-ig kell elkészítenie, és a közgyűléssel elfogadtatnia.A társasházi beszámolóban a társasház bevételeit meg kell bontani legalább a közösköltség-bevételre, bérleti díjból származó bevételre, támogatási bevételre és egyéb bevételre, és külön kell szerepelnie a vállalkozási tevékenység (ár)bevételének is.Abban az esetben, ha a tulajdonostársak saját vízmérő órával, illetve villany-, gázórával rendelkeznek, és a közüzemi társaság ezen mérőórák szerint mért mennyiségek alapján számláz a társasház felé (és a társasház áfaalanyként bejelentkezett), akkor a közüzemi számlák előzetesen felszámított áfája levonható, a közüzemi számlák áfa nélküli összege víz-, áram-, gázdíj esetében eladott áruk beszerzési értékeként, a csatornahasználati díj közvetített szolgáltatásként könyvelendő akkor, amikor az áfa felszámításával továbbszámlázásra kerül, a továbbszámlázott összeg pedig a vállalkozási tevékenység árbevétele, a felszámított áfa […]
Vissza a találatokhoz
Így olvasható a teljes válasz
ELŐFIZETŐINKNEK
Jelentkezzen be!
LÁTOGATÓK SZÁMÁRA
Elküldjük a választ e-mailen*
