Találati lista:
1. cikk / 95 Bérelt ingatlanon végzett beruházás amortizációja
Kérdés: Társaságunk kereskedelmi tevékenységet folytat, és ahhoz ingatlant bérelünk. Ha ezen az ingatlanon átalakításokat végzünk, azt aktiváljuk a bérelt ingatlanon végzett beruházások között. Jelenleg a számviteli politikánkban az éves leírás összegének megállapításánál figyelembe veendő mérték: 16,67% (6 év) van megjelölve. Aktiváláskor a számviteli és az adótörvény szerint is ezzel képezzük az értékcsökkenéseket. Helyesen járunk el így? Lehet-e a leírási kulcsokat (számviteli + adótörvény) egyedileg a bérleti szerződés időtartamával összhangban megállapítani? Mi történik akkor, ha a gazdasági hasznos élettartam a bérleti szerződés időtartamától lényegesen eltér? Hogyan kell kezelni a már aktivált beruházást, ha pl. idő előtt felmondják a bérleti szerződést?
2. cikk / 95 Bérleti díj és közüzemi költségek
Kérdés: Partnereinkkel kötött bérleti szerződésében (helyiségbérlet és a kapcsolódó közüzemi díjak elszámolása),
– amennyiben a szerződés nem tér ki arra, hogy a bérleti időszakhoz mely korábbi közüzemi díj kapcsolható, a partnereink szabadon, a közüzemi díjak beérkezésének vagy kiegyenlítésének függvényében számlázhatják részünkre a közüzemi díjakat?
– Ezen esetekben szükséges-e feltüntetni, hogy melyik havi bérleti díjhoz kapcsolódik a közüzemi díj, valamint szükséges-e az egyes közüzemi díjak elszámolási időszakának feltüntetése a partner által befogadott a számlákon?
Például: 2025. 09. havi bérletidíj-számla (kelte 2025. 10. 03.; fizetési határidő, áfateljesítés dátuma: 2025. 11. 03.) kiállítását követően partnerünk külön számlán számlázta az alábbi hivatkozások feltüntetésével a közüzemi díjakat: gázdíj 2025. 06. 19. – 2025. 07. 15.; áramdíj: 2025. 08. 01. – 2025. 08. 31.; teljesítési időszak: 2025. 09. 01. – 2025. 09. 30.; a számla kelte: 2025. 10. 03.; fizetési határidő, áfateljesítés dátuma: 2025. 10. 18.
Elfogadható-e a fenti számlázási módszer, vagy más dátumokkal szabályos a számlák kiállítása? További kérdés, hogy a közüzemi díjakat
– a számviteli elszámolásban, mint a bérleti díj járulékos költségét bérleti díjként kell könyvelni, vagy energiaköltségként számolandó el?
– a főkönyvi dátum a tényleges fogyasztási időszak vagy pedig a bérleti díj időszaka, amelyre a számla megküldésre került?
– amennyiben a szerződés nem tér ki arra, hogy a bérleti időszakhoz mely korábbi közüzemi díj kapcsolható, a partnereink szabadon, a közüzemi díjak beérkezésének vagy kiegyenlítésének függvényében számlázhatják részünkre a közüzemi díjakat?
– Ezen esetekben szükséges-e feltüntetni, hogy melyik havi bérleti díjhoz kapcsolódik a közüzemi díj, valamint szükséges-e az egyes közüzemi díjak elszámolási időszakának feltüntetése a partner által befogadott a számlákon?
Például: 2025. 09. havi bérletidíj-számla (kelte 2025. 10. 03.; fizetési határidő, áfateljesítés dátuma: 2025. 11. 03.) kiállítását követően partnerünk külön számlán számlázta az alábbi hivatkozások feltüntetésével a közüzemi díjakat: gázdíj 2025. 06. 19. – 2025. 07. 15.; áramdíj: 2025. 08. 01. – 2025. 08. 31.; teljesítési időszak: 2025. 09. 01. – 2025. 09. 30.; a számla kelte: 2025. 10. 03.; fizetési határidő, áfateljesítés dátuma: 2025. 10. 18.
Elfogadható-e a fenti számlázási módszer, vagy más dátumokkal szabályos a számlák kiállítása? További kérdés, hogy a közüzemi díjakat
– a számviteli elszámolásban, mint a bérleti díj járulékos költségét bérleti díjként kell könyvelni, vagy energiaköltségként számolandó el?
– a főkönyvi dátum a tényleges fogyasztási időszak vagy pedig a bérleti díj időszaka, amelyre a számla megküldésre került?
3. cikk / 95 A bérleti díj a bekerülési érték része?
Kérdés: Bérelt ingatlanon végzett beruházás során az aktiválás időpontjáig havonta fizetett bérleti díj aktiválásra kerülhet-e a bekerülési érték részeként az Szt. 47. §-a alapján, vagy igénybe vett szolgáltatásként számolandó el a költségek között? A vállalkozás vendéglátóegységet alakít ki egy régóta üresen álló, leromlott állagú gazdasági épületben. A vendéglátóegység nyitása a teljes körű felújítást követően fog megtörténni. A bérbeadó nem téríti meg a felújítás költségeit.
4. cikk / 95 Irodahelyiségek bérbeadása előtt végzett munkák minősítése
Kérdés: Ingatlannal rendelkező társaság irodahelyiség bérbeadásával foglalkozik. Új vagy meglévő bérlő szerződésének meghosszabbításakor jellemzően jelentősebb költségek merülnek fel a helyiségkiépítés kapcsán, amelyet a társaság végez el. A kivitelezési munkálatok a bérbe adott terület bérlői igényeknek megfelelő átalakításával kapcsolatosak, és bár funkcióváltással nem járnak, de magukban foglalnak épületgépészeti (vizesblokk-, konyha-, világításkiépítés stb.) és egyéb, inkább dizájn jellegű munkákat, mint pl. a szőnyegcsere, falak áthelyezése, tárgyalók kialakítása, falak festése. A munkálatok elvégzésének alapvető célja a bérlő megnyerése, illetve a bérleti szerződés meghosszabbítása, mely által a társaság a következő években további gazdasági hasznot fog elérni. Kifejezetten a fenti jellegű kialakítások esetén is indokolt-e egyenként vizsgálni az elvégzett munkákat, hogy mely, a számviteli törvény által meghatározott fogalomnak felelnek meg, és aszerint minősíteni beruházásnak, felújításnak vagy karbantartásnak, vagy a körülményekre tekintettel az egy bérlőhöz kapcsolódó munkák kezelhetők egy „csomagban”, és a jövőbeni addicionális haszonra és az összemérés elvére tekintettel indokolt lehet ezek aktiválása és a bérleti szerződés időszaka alatt történő költségkénti elszámolása?
5. cikk / 95 Rendezvényszervezéshez bérelt helyiség közvetítése
Kérdés: Egy vállalkozás fő tevékenysége különféle rendezvények szervezése. A rendezvények lebonyolításához minden esetben valamilyen területet, ingatlant vagy helyiséget bérel. Közvetített szolgáltatásként vásárolhat-e megrendelője számára valamilyen terület-, ingatlan- vagy helyiségbérlést, amelyet változatlan formában – közvetített szolgáltatásként – továbbértékesít, közvetít a megrendelője részére? Amennyiben lehetséges a bérbeadás közvetítése, akkor a megfelelő adminisztráció – konkrét szerződések, elkülönített nyilvántartás, számlán való feltüntetés – mellett ezzel a közvetített szolgáltatással csökkentheti-e az iparűzési adó alapját? Helyes eljárás-e az, ha az ingatlan-bérbeadásról szóló közvetítői szerződéssel egy időben, de külön készül a megbízás a rendezvény szervezésére? Lehet-e elkülöníteni az ügyleteket, vagy egy ügyletnek kell tekinteni a két szerződést mint rendezvényszervezést?
6. cikk / 95 Bérelt ingatlannal kapcsolatos beruházás továbbszámlázása
Kérdés: Társaságunknak lehetősége nyílik bérelt ingatlannal kapcsolatos beruházás során keletkezett tételeket kiszámlázni a bérbeadó felé kiépítési hozzájárulás terhére. Az így befogadott számlákat (amelyeket cégünk befogad a beruházás kapcsán, és később továbbterhelésre kerülnek) beruházásra vagy közvetített szolgáltatásra kell könyvelnünk?
7. cikk / 95 Haszonélvezetijog-alapítás ellenértékének adózása
Kérdés: Két magánszemély 2020 januárjában örökölt egy 1465 m² területű ingatlant. Az ingatlan hagyatéki értéke 136 millió Ft. Még ebben az évben a két tulajdonos határozott idejű (2025. 12. 31-ig érvényes) szerződést kötött az egyik távközlési szolgáltatóval az ingatlanon lévő kb. 50 m²-es terület bérbeadására. A bérlemény célja bázisállomás létesítése, távközlési célú hasznosítása. 2023-ban elfogadásra került a bérlő ajánlata a tulajdonosok részéről, miszerint ennek fejében 30 évre haszonélvezeti/építményi jogot szerez az állomás alatti területre, ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel. Az állomás üzemeltetésére, illetve az állomáshoz való bejutásra vonatkozna a jog. A kérdésünk az, hogy haszonélvezeti jog alapítása esetén a tulajdonosoknak járó ellenérték után mekkora személyijövedelemadó-fizetési kötelezettségük adódik, hogyan kell számítani az adóalapot?
8. cikk / 95 Bérleti díj beszámítása ingatlan vásárlásakor
Kérdés: Jogi személy társaságunk magánszeméllyel kötött szerződésében úgy állapodik meg, hogy a szerződéskötéskor (02. 28.) kifizetünk részére 10 millió forint kauciót, amelyből felújítja azt az ingatlant, amelyet bérlünk tőle 07. 01-től, havi bruttó 500 ezer Ft-ért, 12 hónapra. A 12 hónap letelte után a szerződés átfordul adásvételi szerződésbe, amelyben rögzítve van, hogy az ingatlan 70 milliós vételárába beleszámítja az eladó magánszemély az 5 millió Ft kauciót és a 12 havi bérleti díjat (nettó 432.500 Ft, mert 10% költségnyilatkozatával az szja-t levonjuk), így akkor már csak a különbözet (vételár-kaució-nettó bérleti díj) kerül részére kifizetésre. Hogyan kell kezelni a cégünknél a 12 havi bérleti díjat? Havonta az 52-re könyveljük az általános szabályok szerint addig, amíg az adásvételi szerződés aláírásra kerül? És utána? Az ingatlan bekerülési értéke az adásvételi szerződés szerint 70 millió Ft lesz, és ekkor hogyan kell kezelnem a 12 havi kifizetett és az 52-esre könyvelt bérleti díjat? Egyéb bevételként kell elszámolni az eladóval szemben?
9. cikk / 95 Bérelt lakás átalakítási költségeinek megtérítése
Kérdés: A kft. bérleti szerződést köt egy magánszeméllyel. A bérleti szerződés lakás bérletéről szól, amely lakást a bérbeadó saját költségén a bérbevevő igényei szerint átalakítja, de a bérbeadó költségeit a kft. megtéríti. A kft. az átalakítás idejére bérleti díjat nem fizet, csak az átalakítás befejezése után. Az átalakítás költségeinek bérbeadó részére való megtérítését hogyan lehet értelmezni? Beszámítás a bérleti díjba? Esetleg bérelt ingatlanon történt beruházás?
10. cikk / 95 Értéknövelő beruházás a bérleményben
Kérdés: Ügyfelem egy kft., amely egy bank részére 6 hónapra bérbe adja a tárgyi eszközei között szereplő üzlethelyiséget. A szerződésben havi 190.000+áfa bérleti díjban egyeztek meg. Majd a szerződést módosították, a bérlő értéknövelő beruházást fog végrehajtani (áram, burkolat stb.), így a felek eltekintenek a bérleti díj megfizetésétől. Ilyen esetben a bérbeadónak nem kell számláznia a bérleti díjat? Hogyan kell könyvelni a bérbeadó részéről?
