1306 cikk rendezése:
191. cikk / 1306 Osztalék felvétel nélküli átvitele
Kérdés: "B" kft. tulajdonosai osztalékot szeretnének felvenni. Az egyik tulajdonosnak viszont van egy másik "C" kft.-je, és szeretné ezt az osztalékot (pénzösszeget) azonnal – felvét nélkül – ebbe a "C" kft.-be átvinni, áthelyezni. 1. Milyen módon van erre lehetőség, és milyen adókötelezettséggel jár? 2. Ha nem pénzt szeretne átvinni, hanem – mondjuk – egy ingatlant (az ingatlan lenne az osztalék), és ezt vinné be a másik cégbe, azt azonnal megteheti-e, és milyen adóvonzattal jár? 3. Ha a másik tulajdonos pedig csak ingatlant szeretne kivenni, milyen módon teheti meg, és milyen adóvonzattal jár?
192. cikk / 1306 Részben elkészült épület bérbeadása
Kérdés: Ingatlanbefektetési alap irodaházat vásárol, amelynek a befejezése folyamatban van. Vannak viszont olyan szintek, amelyek már elkészültek, és lenne rájuk bérlő. A tulajdonjog az épület teljes befejezésekor száll át a vevőre, viszont az eladó birtokba adná a már elkészült szinteket. Hasznosíthatja-e az alap bérbeadási céllal úgy az ingatlant, hogy még nincs a tulajdonában, csak a birtokbaadás történt meg? Jól gondoljuk, hogy ez nem adójogi kérdés, és amennyiben a szerződés erre kitér, nincs akadálya a bérbeadásnak?
193. cikk / 1306 Értékhelyesbítés megszüntetése
Kérdés: A társaság 2019. évben élt az értékhelyesbítés lehetőségével, ingatlanjait és a gépeket piaci értékre helyesbítette. Az értékbecslés alapján, amennyiben az ingatlanok és gépek értéke magasabb volt, értékhelyesbítést számolt el, amennyiben a gép értékét az értékbecslő alacsonyabban határozta meg, mint a könyv szerinti érték, terven felüli értékcsökkenést számolt el. 2020. évben a számviteli politikájában döntött arról, hogy az értékhelyesbítéssel nem kíván élni. Azon eszközöknél, ahol a 2019. évben terven felüli értékcsökkenést számolt el – mert a piaci érték alacsonyabb volt, mint a könyv szerinti érték –, a 2020. évben vissza kell-e írni a terven felüli értékcsökkenést?
194. cikk / 1306 Új üzemcsarnok üzembe helyezése használatbavételi engedély nélkül
Kérdés: Kérem tanácsukat az újonnan kivitelezésre kerülő ingatlan üzembe helyezési időpontjának helyes megállapításával kapcsolatban! A társaságnál a vállalkozási fő tevékenységet szolgáló új üzemcsarnok épül. A generálkivitelezővel kötött megállapodás értelmében az épületre vonatkozó használatbavételi engedélyt a generálkivitelező fogja a hatóságoknál igényelni azt követően, hogy az épület kivitelezése maradéktalanul megvalósult, az épület rendeltetésszerű használatra való alkalmasságát hitelt érdemlően dokumentálták, az épület alkalmas a rendeltetésszerű és biztonságos használatra. Jelenleg a COVID-19-járvány eredményeképpen a használatbavételi engedély kiállítása az illetékes hatóság által előreláthatólag a szokásosnál lényegesen hosszabb időt fog igénybe venni. A társaság azonban a jogerős használatbavételi engedély megszerzését megelőzően birtokba veszi, és rendeltetésszerűen használni kezdi az épületet, üzembe helyezési jegyzőkönyvet vesz fel. A társaság aktiválhatja-e a beruházást, azaz megkezdheti-e annak terv szerinti értékcsökkenésének elszámolását már a vállalkozási tevékenység érdekében történő használatbavételi időpontjában, függetlenül attól, hogy az épületre vonatkozó hatósági használatbavételi engedély kiállítása nem történt meg?
195. cikk / 1306 Vételár megbontása telekre, épületre
Kérdés: Társaságunk ingatlant (földterületet + felépítményt) vásárolt magánszemélyektől adásvételi szerződéssel, így nincs olyan számla, amely megbontva tartalmazza a földterület és az épület értékét. Az ingatlan tulajdonképpen egy kertes ház, amelyet a vállalkozás telephelyként fog használni. Az ingatlan aktiválásakor, az értékcsökkenés alapjának meghatározásához hogyan járunk el helyesen? A földterületre vonatkozó értékcsökkenési leírási tilalom figyelembevételéhez hogyan tudjuk meghatározni külön-külön a földterület és a felépítmény értékét? Szükséges lehet hivatalos értékbecslő szakvéleményére? Vagy elegendő a környékbeli telekárak figyelembevételével egy ügyvezetői nyilatkozat?
196. cikk / 1306 Végelszámoláskor a tulajdonosnak átadott ingatlan
Kérdés: Belföldi székhelyű 3000 E Ft jegyzett tőkével rendelkező gazdasági társaság végelszámolási vagyonmérlegében a székhelyként szolgáló épület-ingatlan könyv szerinti értéke 0 Ft, a saját tőke elemei között az eredménytartalék értéke szintén 0 Ft. Az épület-ingatlan becsült piaci értéke 30.000 E Ft. (Az ingatlan azért nem rendelkezik maradványértékkel, mert a társaság által történő megszerzése a 2000. évi C. törvény hatálybalépése előtt történt, ezért az épület 0 Ft-ra amortizálódott.) A végelszámolási vagyonmérlegben a saját tőke fedezetét 3000 E Ft pénzeszköz biztosítja. Kérjük szakmai véleményüket, hogy az Szja-tv. 68. §-a alapján – a gazdasági társaság jogutód nélküli megszűnése során – a gazdasági társaság egyedüli természetes személy tulajdonosának lesz-e személyijövedelemadó-fizetési kötelezettsége, ha átveszi a 0 Ft könyv szerinti értékkel rendelkező épület-ingatlant, amelynek egyébként a piaci értéke 30.000 E Ft. Az épület-ingatlan átadásáról kell-e a társaságnak számlát kiállítania?
197. cikk / 1306 Ingatlanértékesítés teljesülése előtti bérbeadás
Kérdés: Társaságunk az ingatlanértékesítéseit adókötelessé tette, és egy építési teleknek minősülő ingatlant ad el. Az ügylet áfa szempontjából egyenes adózás alá esik. A fizetés ütemezése: szerződéskötéskor foglaló és előleg, két hónap múlva második előleg, további két hónap múlva a teljes fennmaradt vételárrészlet megfizetése. A megfizetett összegekre a jóváírás napján kiállítjuk a megfelelő (előleg-) számlákat, illetve a végén a végszámlát. A tulajdonjog átruházása és a birtokbaadás a teljes vételár megfizetésével egyidejűleg történik. De! A vevő az adásvételi szerződéssel egyidejűleg létrejött, külön bérleti szerződés alapján bérbe veszi az ingatlant, és a bérleti szerződés alapján azt fióktelepként be is jelenti a cégbíróságon. Mi ilyenkor a teljesítés időpontja az adásvétel tekintetében? A bérleti szerződés alapján történő birtokbaadás megvalósítja az adásvételi szerződés szerinti birtokbaadást is? Vagyis a bérleti szerződés alapján történő birtokbaadás miatt a birtokbaadással egyidejűleg ki kell állítanunk a számlát a teljes vételárról?
198. cikk / 1306 Ablakcsere műemlék jellegű bérelt ingatlanon
Kérdés: Műemlék jellegű bérelt ingatlan esetében az ablakokat kicserélik, az előírások maximális figyelembevételével. A bérbeadó és a bérlő abban állapodnak meg, hogy 50-50%-ban terheli őket, figyelembe véve, hogy ezen munka igen jelentős megtakarítást eredményez. A bérbevevő az őt terhelő részt költségként vagy bérelt ingatlanon végzett beruházásként számolja el? Ha beruházásként, akkor annak mennyi az értékcsökkenési leírási kulcsa?
199. cikk / 1306 Előre fizetett bérleti díj kezelése, visszafizetése
Kérdés: Egy magánszemély több ingatlant vásárol egy társasházban (több szintet). Ezekre az ingatlanokra 15 évre előre megkapja a bérleti díjat egy magyar kft.-től, azzal a feltétellel, hogyha vis maior állna be, akkor a bérleti díj visszajár. Ezért a felek nem tekintik a szerződésben véglegesnek a kifizetett bérleti díjat, mert az adott évre ingatlanokat hasznosító kft. vis maior nyilatkozatot tehet. Akft.-nek a nyilatkozatot alá kell támasztania. Egyébként a szerződés – a vis maior esetét kivéve – se a bérbeadó, se a bérlő részéről nem felmondható, határozott idejű szerződés. A szerződés kifejezetten rendelkezik arról, hogy a bérbe adó magánszemély kockázata az, hogyha az ingatlanbérleti díjra vonatkozó, jelenleg jelentős költségelszámolást engedélyező szabályozás megszűnik, és helyette például egy 20%-os kulcs kerül bevezetésre 2023. 01. 01-től. A szerződés szerint tehát egyik fél se hivatkozhat arra, hogy az idő múlásával a bérleti díj a piaci árakhoz képest aránytalanná válik. Ezekre hivatkozással a magánszemély bérbeadó sem követelhet bérletidíj-emelést, és nem mondhatja fel a szerződést. Vis maior hiányában tehát a bérleti díjak a magánszemély bevételeivé válnak – a szerződés konkrét rendelkezése alapján – minden évben, arányosan az évre jutó összeg.
1. A fenti tényállás esetén a magánszemélynek mikor keletkezik az ingatlan-bérbeadásból származó bevétele? A 15 évnyi összeg átvételekor (jóváírásakor) vagy évente?
2. A kft.-nek el kell határolni a bevételt, a passzív időbeli elhatárolások főkönyvi számlára (T91 K48), és abból évente fel kell oldani – a szerződés szerint – az adott évre jutó bevételt?
3. A kft.-nél lehet-e vélelmezni, hogy nem bérleti díjat fizetett ki, hanem a bérleti jogért fizetett? Ez a vélelem fennállhat-e akkor, ha a felek kifejezetten rögzítik a szerződésben, hogy a kifizetett bérleti díj a bérlésen kívül semmilyen jogot nem testesít meg?
1. A fenti tényállás esetén a magánszemélynek mikor keletkezik az ingatlan-bérbeadásból származó bevétele? A 15 évnyi összeg átvételekor (jóváírásakor) vagy évente?
2. A kft.-nek el kell határolni a bevételt, a passzív időbeli elhatárolások főkönyvi számlára (T91 K48), és abból évente fel kell oldani – a szerződés szerint – az adott évre jutó bevételt?
3. A kft.-nél lehet-e vélelmezni, hogy nem bérleti díjat fizetett ki, hanem a bérleti jogért fizetett? Ez a vélelem fennállhat-e akkor, ha a felek kifejezetten rögzítik a szerződésben, hogy a kifizetett bérleti díj a bérlésen kívül semmilyen jogot nem testesít meg?
200. cikk / 1306 Építményadó és telekadó alóli mentesülés
Kérdés: 2020. július 15-ével hatályát vesztette a reklámhordozók építményadó-kötelezettségére vonatkozó törvényi szabályozás, illetve ettől az időponttól mentes az állami tulajdont terhelő vagyoni értékű jog jogosítottjaként őt terhelő építményadó és telekadó alól az egyesület és az alapítvány. Egy szakcikk szerint az adóalanyok reklámhordozókkal kapcsolatos építményadó-kötelezettsége nem áll fenn a 2020. év teljes egészében, csak annak tört – 2020. január 1-jétől július 14-éig tartó – időszakában. Az egyik önkormányzat egy egyesület esetében az állami tulajdont terhelő vagyoni értékű jog jogosítottjaként őt terhelő építményadóra és telekadóra vonatkozó mentességéről csak 2021. január 1-jei hatállyal hozta meg határozatát, arra hivatkozva, hogy az adókötelezettséget érintő változást a következő év első napjától kell figyelembe venni. Kérjük állásfoglalásukat a jogszabály értelmezésében! Fennáll-e a 2020. év teljes egészében az állami tulajdont terhelő vagyoni értékű jog jogosítottjaként az egyesületet terhelő építményadó- és telekadó-kötelezettség?
