Részlet a válaszból
Megjelent a Számviteli Levelekben 2004. szeptember 2-án (89. lapszám), a kérdés sorszáma ott: 1823

[…] vállalkozónak értékesíti az ingatlanját, melyet a vállalkozó továbbértékesít a vevőnek. Az eladó a vállalkozónak, illetve a vállalkozó a vevő számára kiállítandó számlájában az értékesített ingatlanra vonatkozó adómértéket számítja fel [azaz földterület (ide nem értve az építési telket), és használt lakóingatlan értékesítésekor adómérték helyett "Mentes az adó alól" kifejezést tüntet fel, egyéb ingatlan esetén pedig 25 százalékos áfakulcsot]. Ez esetben is igaz természetesen, hogy a vállalkozó tárgyi adómentes értékesítése esetén, az ehhez kapcsolódó beszerzések áfája nem vonható le. 3. Ingatlan-bérbeadás más nevében más javára történő közvetítése (ügynöki konstrukció) Ez esetben a vállalkozó tényleges ingatlan-bérbeadást nem végez. Az ingatlan bérbeadását kísérő számlát az ingatlan bérbeadója közvetlenül a bérbevevő nevére állítja ki, a vállalkozó pedig az ügynöki jutalékáról, mint ügynöki szolgáltatásának ellenértékéről a megbízója (azaz vagy a bérbevevő vagy a bérbeadó) számára bocsát ki számlát. Tekintettel arra, hogy 2004. január 1-jétől az Áfa-tv. 2. számú mellékletének 1., 9. és 10. pontja értelmében – fő szabály szerint – valamennyi ingatlan bérbeadása tárgyi adómentesnek minősül, annak ügynöki közvetítése is minden esetben tárgyi adómentes. Következésképpen e konstrukcióban a vállalkozónak ügynöki szolgáltatása után tényleges adófizetési kötelezettsége nem keletkezik, ugyanakkor az ennek kapcsán felmerülő beszerzéseire jutó áfát sem vonhatja le. A tárgyi adómentességre tekintettel az ügynöki szolgáltatást kísérő számlában adómérték nem tüntethető fel, helyette a "Mentes az adó alól" kifejezés szerepeltetendő. 4. Ingatlan-bérbeadás saját nevében más javára történő közvetítése (közvetített szolgáltatás) Ez esetben a vállalkozó tényleges ingatlan-bérbeadást végez. Adójogilag ugyanis a bérbeadó a vállalkozó számára nyújt bérbeadási szolgáltatást, amit a vállalkozó az Áfa-tv. 8. §-ának (4) bekezdése alapján közvetít a tényleges bérbevevőnek (a számlázás is e szerint történik, azaz a bérbeadó a vállalkozó nevére állít ki számlát, a vállalkozó pedig a tényleges bérbevevőnek). Ekkor pedig a vállalkozót úgy kell tekinteni, mint aki a bérbeadási szolgáltatás igénybe vevője és nyújtója is egyben. Mivel ez esetben adójogilag a vállalkozó is bérbead, e szolgáltatására az ingatlan-bérbeadásra vonatkozó áfaelőírásokat kell alkalmaznia. Mint a 3. pontban már utalás történt rá, az ingatlanok bérbeadása fő szabály szerint tárgyi adómentes tevékenység. Következésképpen a vállalkozó – elvi jelleggel – a számláján nem tüntethetne fel adómértéket. Az Áfa-tv. 30. §-ának (2) bekezdése azonban az ingatlan-bérbeadást végző adóalanyoknak lehetőséget ad arra, hogy bérbeadási tevékenységükhöz (kivéve a lakóingatlan- és a földterület-bérbeadást) az általános szabályok szerinti adózást válasszák. E konstrukcióban – mivel ingatlan-bérbeadást végez – a vállalkozót is megilleti ezen választás joga. Amennyiben él ezzel az opciós lehetőséggel, bérbeadási tevékenységét 25% áfa terheli (a bérbevevőnek kiállítandó számlában ezt az adómértéket tünteti fel), a kapcsolódó beszerzések tekintetében pedig adólevonási joggal élhet. Ellenkező esetben tevékenysége tárgyi adómentes, azaz ez után tényleges adófizetési kötelezettsége nem keletkezik (a kísérő számlán a "Mentes az adó alól" kifejezést köteles feltüntetni), a kapcsolódó beszerzések tekintetében azonban adólevonási joggal nem élhet. A fenti négy esettől eltérő az adójogi megítélés abban az esetben, ha a vállalkozó ingatlanközvetítői tevékenységére az alanyi adómentességet választja. Ezen választási lehetőségével az adóalanyként történő bejelentkezésekor élhet, feltéve ha gazdasági tevékenységéből származó bevétele a bejelentkezés évében várhatóan nem haladja meg a 4 millió forintot. [A gazdasági tevékenység megkezdését követően azonban – adott tárgyév vonatkozásában – az alanyi adómentesség választására mindig a tárgyévet megelőző adóév utolsó napjáig – az Áfa-tv. 49. §-ának (1) bekezdésében meghatározott feltételek […]