Társasházi lakások értékesítésének áfája
Kérdés
Kft. telket vásárol, rá társasházat épít, a ház elkészül, és most kerül sor a lakások értékesítésére. Az értékesítés áfaköteles. A társaság az adásvételi szerződések alapján kiállította a számlákat, és elszámolt a foglalókkal, illetve előlegekkel. A vevők az adásvételi szerződések birtokában tudják csak a vásárláshoz szükséges hitel konkrét ügyintézését megkezdeni, azaz az ellenértékkel még nem rendelkeznek, így a számlákat sem tudják kiegyenlíteni. Az eladó cégnek viszont most nagyon jelentős áfakötelezettsége keletkezett. Első kérdésünk: a társaságnak valóban ki kellett-e számláznia az adásvételi szerződések aláírásakor az ingatlanok ellenértékét, figyelembe véve, hogy a szerződések szerint a vevő a vételár maradéktalan kiegyenlítésével szerez csak tulajdonjogot? A földhivatali bejegyzéshez szükséges nyilatkozatot az eljáró ügyvéd csak abban az esetben adja ki a vevőnek, ha a vevő bemutatja az "utolsó vételárrész megfizetésére vonatkozó, a bank által cégszerűen aláírt fedezetigazolást". Második kérdésünk (kizárólag az áfa teljesítési dátumára értelmezve ezt a kérdést): a "régi" Áfa-tv.-ből egyértelműen levezethető volt, hogy a tulajdonjog átengedése keletkeztetett áfakötelezettséget (illetve a birtokbaadás, ha az előbb következett be), továbbá az is megállapítható volt, hogy a tulajdonjog-fenntartásos értékesítéseknél a tulajdonba, illetve a birtokbaadásig megfizetett részletekre az előleg szabályait kellett alkalmazni. De hogyan kell ugyanezen helyzetet az új Áfa-tv. alapján értelmezni? A 10. § a), 10. § d) pont, 55. § (1) bekezdés és 58. § szakaszait tanulmányozva egyáltalán nem világos, hogy tulajdonjog-fenntartásos értékesítésnél az áfakötelezettséget lehet-e az egyes részletek esedékességéhez kötni? A leírtakat, vagyis hogy az eladó kiszámlázza a teljes vételárat, miközben még az áfa összegének megfelelő részt sem kapja meg, az áfa finanszírozása szempontjából tarthatatlannak ítélem! Az Áfa-tv. 55. § (2) bekezdését is figyelembe véve, Önök szerint mi lehet a fenti helyzetre a megoldás? Hogyan kellene szabályosan, de pénzügyileg sokkal kiegyensúlyozottabban eljárni? Harmadik kérdésünk: ha az adásvétel meghiúsul, az előlegszámlát az eredeti időpontra sztornírozni kell, a jóváírt összeget és annak áfáját viszont a számla kelte szerinti időszak áfabevallásában szerepeltethetjük? Ha foglalónál hiúsul meg a szerződés, akkor a foglaló marad áfás, vagy értékesítés hiányában "bánatpénz"-ként funkcionál, és így nem lesz áfás, tehát a foglaló számláját is helyesbíteni kell?
Részlet a válaszból
Megjelent a Számviteli Levelekben 2009. október 1-jén (206. lapszám), a kérdés sorszáma ott: 4315
[…] tulajdonosként rendelkezhessen az ingatlan felett). Az említett teljesítés előtt fizetett előlegek tekintetében már azok jóváírásakor/kézhezvételekor is adófizetési kötelezettség keletkezik [Áfa-tv. 59. §-ának (1) bekezdése], míg a teljesítéskori tényleges fizetendő adót a teljes ügyletértéket terhelő áfa, valamint az előlegek után fizetendő adóként egyszer már elszámolt áfa különbözetének megfelelő összegben kell megállapítani, illetve elszámolni. Ez esetben tehát a fizetendő adó megállapításánál az Áfa-tv. 55. §-a (1) bekezdésének, 56. § és 59. §-ának előírásait kell figyelembe venni, e tekintetben az 58. § rendelkezései (az egyes részletek esedékességéhez kötött adófizetési kötelezettség) nem alkalmazható. A fentiektől eltérő megítélés abban az esetben merülhetne fel, ha a kérdéses lakásértékesítések – konstrukciójukban – kimerítenék az Áfa-tv. 10. §-ának a) pontjában meghatározott részletvételt. Ennek egyik feltétele azonban a birtokbaadás, ezért a kérdéses ügyletek egyik – az adásvételi szerződésekből is egyértelműen kitűnő – lényegi elemének annak kellene lennie, hogy a vevők már a tulajdonszerzésük (az adásvételi szerződésben meghatározott utolsó részlet megfizetése) előtt birtokba vehessék a lakásokat. Mivel a kérdésükben leírtakból nem világos, hogy valóban történik-e (történhet-e) birtokbaadás az adásvételi szerződések alapján, így az Áfa-tv. 10. §-a a) pontjának alkalmazását sem megerősíteni, sem cáfolni nem tudjuk. Ugyanakkor, ha mégis teljesülnének e jogszabályhely feltételei, maga a birtokbaadás jelentené a tényállásszerű megvalósulást (teljesítést), amikor is az adófizetés már a teljes ügylet vonatkozásában felmerülne. Ezen időpontban a termék (lakás) teljes ellenértékét le kellene számlázni (és így a teljes fizetendő adót is ezzel az időponttal kellene megállapítani), függetlenül attól, hogy a vételár megfizetése maradéktalanul még nem történt meg. A fizetendő adó bevallásánál, elszámolásánál természetesen ez esetben is figyelembe kellene venni a birtokbaadást (mint teljesítést) megelőzően fizetett pénzeszközök (mint előlegek) után egyszer már megfizetett áfát. Ezen variáció esetén is igaz továbbá, hogy Áfa-tv. 58. §-a szerinti adóztatásról nem lehet szó, tekintve hogy alkalmazása ezen részletvételes ügyletekre – az Áfa-tv. 58. §-a (3) bekezdésének értelmében – kizárt. Ahhoz, hogy az Áfa-tv. 10. §-ának a) pontja szerinti esetben az eladó társaságnál a birtokbaadáskor – a teljes ügyletértékre vonatkoztatva és egy összegben – felmerülő áfateher likviditási nehézséget ne jelentsen, elviekben úgy is megállapítható előzetesen az előlegek összege, hogy az a teljes ügyletértékre jutó áfára fedezetet nyújtson. Egy ilyen megállapodás azonban mindig a szerződő felek együttes akaratán múlik, kötelező erejű tehát nem lehet. Akár az Áfa-tv. 9. §-ának (1) bekezdése, akár a 10. §-ának a) pontja szerinti ügylet valósul is meg a kérdéses lakásértékesítések után, számlázni legkésőbb a teljesítést (első esetben a tulajdonosként való rendelkezésre jogosultság megszerzését, második esetben a birtokbaadást) követő 15 napig kell [Áfa-tv. 163. §-a (1) bekezdésének a) pontja és (2) bekezdésének b) pontja]. Éppen ezért az adásvételi szerződések aláírásának időpontjában (mint teljesítés előtt) az eladó társaságnak még nem lett volna törvényileg kötelező a számla kibocsátása, igaz, ez számára nem is volt tiltott [Áfa-tv. 163. § (1) bekezdés a) pontjának "teljesítésig" fordulata!]. 3. Az ügylet teljesítését megelőzően az ügylet ellenértékébe beszámítható pénzösszeg megfizetése (a továbbiakban: előleg) az Áfa-tv. 59. §-a (1) bekezdésének értelmében adófizetési kötelezettséget keletkeztet, mely után általában számlakibocsátási kötelezettség is keletkezik [Áfa-tv. 159. §-a (2) bekezdésének a)-b) pontja]. Ha az ügylet nem megy teljesedésbe (meghiúsul), akkor – ügylet hiányában – az ennek kapcsán korábban megfizetett pénzeszközök sem tekinthetők már úgy, mint amelyek egy ügylet ellenértékébe beszámíthatók lettek volna, következésképpen az Áfa-tv. 59. §-ban előírtak ekkor nem valósulnak meg. Ennek következtében az előlegről korábban kiállított számla is érvénytelenítendő [Áfa-tv. 78. §-a (1) bekezdésének a) pontja], az utána fizetendő adóként elszámolt áfa pedig visszakorrigálható. Az említett érvénytelenítésre (ami nevezhető "helyesbítésnek", "sztornírozásnak" […]
Megjelent a Számviteli Levelekben 2009. október 1-jén (206. lapszám), a kérdés sorszáma ott: 4315
[…] tulajdonosként rendelkezhessen az ingatlan felett). Az említett teljesítés előtt fizetett előlegek tekintetében már azok jóváírásakor/kézhezvételekor is adófizetési kötelezettség keletkezik [Áfa-tv. 59. §-ának (1) bekezdése], míg a teljesítéskori tényleges fizetendő adót a teljes ügyletértéket terhelő áfa, valamint az előlegek után fizetendő adóként egyszer már elszámolt áfa különbözetének megfelelő összegben kell megállapítani, illetve elszámolni. Ez esetben tehát a fizetendő adó megállapításánál az Áfa-tv. 55. §-a (1) bekezdésének, 56. § és 59. §-ának előírásait kell figyelembe venni, e tekintetben az 58. § rendelkezései (az egyes részletek esedékességéhez kötött adófizetési kötelezettség) nem alkalmazható. A fentiektől eltérő megítélés abban az esetben merülhetne fel, ha a kérdéses lakásértékesítések – konstrukciójukban – kimerítenék az Áfa-tv. 10. §-ának a) pontjában meghatározott részletvételt. Ennek egyik feltétele azonban a birtokbaadás, ezért a kérdéses ügyletek egyik – az adásvételi szerződésekből is egyértelműen kitűnő – lényegi elemének annak kellene lennie, hogy a vevők már a tulajdonszerzésük (az adásvételi szerződésben meghatározott utolsó részlet megfizetése) előtt birtokba vehessék a lakásokat. Mivel a kérdésükben leírtakból nem világos, hogy valóban történik-e (történhet-e) birtokbaadás az adásvételi szerződések alapján, így az Áfa-tv. 10. §-a a) pontjának alkalmazását sem megerősíteni, sem cáfolni nem tudjuk. Ugyanakkor, ha mégis teljesülnének e jogszabályhely feltételei, maga a birtokbaadás jelentené a tényállásszerű megvalósulást (teljesítést), amikor is az adófizetés már a teljes ügylet vonatkozásában felmerülne. Ezen időpontban a termék (lakás) teljes ellenértékét le kellene számlázni (és így a teljes fizetendő adót is ezzel az időponttal kellene megállapítani), függetlenül attól, hogy a vételár megfizetése maradéktalanul még nem történt meg. A fizetendő adó bevallásánál, elszámolásánál természetesen ez esetben is figyelembe kellene venni a birtokbaadást (mint teljesítést) megelőzően fizetett pénzeszközök (mint előlegek) után egyszer már megfizetett áfát. Ezen variáció esetén is igaz továbbá, hogy Áfa-tv. 58. §-a szerinti adóztatásról nem lehet szó, tekintve hogy alkalmazása ezen részletvételes ügyletekre – az Áfa-tv. 58. §-a (3) bekezdésének értelmében – kizárt. Ahhoz, hogy az Áfa-tv. 10. §-ának a) pontja szerinti esetben az eladó társaságnál a birtokbaadáskor – a teljes ügyletértékre vonatkoztatva és egy összegben – felmerülő áfateher likviditási nehézséget ne jelentsen, elviekben úgy is megállapítható előzetesen az előlegek összege, hogy az a teljes ügyletértékre jutó áfára fedezetet nyújtson. Egy ilyen megállapodás azonban mindig a szerződő felek együttes akaratán múlik, kötelező erejű tehát nem lehet. Akár az Áfa-tv. 9. §-ának (1) bekezdése, akár a 10. §-ának a) pontja szerinti ügylet valósul is meg a kérdéses lakásértékesítések után, számlázni legkésőbb a teljesítést (első esetben a tulajdonosként való rendelkezésre jogosultság megszerzését, második esetben a birtokbaadást) követő 15 napig kell [Áfa-tv. 163. §-a (1) bekezdésének a) pontja és (2) bekezdésének b) pontja]. Éppen ezért az adásvételi szerződések aláírásának időpontjában (mint teljesítés előtt) az eladó társaságnak még nem lett volna törvényileg kötelező a számla kibocsátása, igaz, ez számára nem is volt tiltott [Áfa-tv. 163. § (1) bekezdés a) pontjának "teljesítésig" fordulata!]. 3. Az ügylet teljesítését megelőzően az ügylet ellenértékébe beszámítható pénzösszeg megfizetése (a továbbiakban: előleg) az Áfa-tv. 59. §-a (1) bekezdésének értelmében adófizetési kötelezettséget keletkeztet, mely után általában számlakibocsátási kötelezettség is keletkezik [Áfa-tv. 159. §-a (2) bekezdésének a)-b) pontja]. Ha az ügylet nem megy teljesedésbe (meghiúsul), akkor – ügylet hiányában – az ennek kapcsán korábban megfizetett pénzeszközök sem tekinthetők már úgy, mint amelyek egy ügylet ellenértékébe beszámíthatók lettek volna, következésképpen az Áfa-tv. 59. §-ban előírtak ekkor nem valósulnak meg. Ennek következtében az előlegről korábban kiállított számla is érvénytelenítendő [Áfa-tv. 78. §-a (1) bekezdésének a) pontja], az utána fizetendő adóként elszámolt áfa pedig visszakorrigálható. Az említett érvénytelenítésre (ami nevezhető "helyesbítésnek", "sztornírozásnak" […]
Vissza a találatokhoz
Így olvasható a teljes válasz
ELŐFIZETŐINKNEK
Jelentkezzen be!
LÁTOGATÓK SZÁMÁRA
Elküldjük a választ e-mailen*
