Ingatlan értékesítése követelés beszámításával (áfa)
Kérdés
2008 februárjában egy áfaadóalany a földhivatalnál majorként bejegyzett ingatlant értékesít áfaadóalany kft. részére. Az ingatlan telekből és felépítményből tevődik össze, a felépítmény egyik része 252,98 m2, ami 1998-ban épült, a másik részre, 427,95 m2-re 2003-ban kelt építési engedély van (az eladó nyilatkozata szerint használatbavételi engedély még nincs). Üzemként fog üzemelni. Az eladó bt. és egy magánszemély között fennálló tagi kölcsönszerződésből tartozásként fennmaradt, és a magánszemély által a vevő kft.-re engedményezett bizonyos összegű követelést, valamint zálogjoggal biztosított követelés kiegyenlítésével történik a vételár. Kérdés ezen ügylet adózási vonzata. Az ingatlanértékesítés az áfa szempontjából a 86. § szerinti mentes értékesítés-e, a vevő adóalany milyen tartalmú számla birtokában jár el helyesen? Milyen számlát fogadhat be? Az eladó nem nyilatkozik arról sem, hogy választotta-e az ingatlanértékesítésre az adókötelezettséget.
Részlet a válaszból
Megjelent a Számviteli Levelekben 2009. február 19-én (192. lapszám), a kérdés sorszáma ott: 3997
[…] minősül a meglévő követelés mérséklésére elismert vagyoni érték is (az Áfa-tv. 259. §-ának 6. pontja szerint). E tényre (is) figyelemmel megállapítható, hogy a bt.-nek a kft. részére történő kérdéses ingatlanértékesítése áfaszempontból ellenérték fejében teljesített olyan termékértékesítésnek minősül, ahol ellenértéknek a bt.-nek a kft.-vel szemben fennálló – az értékesítés ellenértékébe beszámított, az értékesítéssel együtt megszűnő – említett tartozásainak összege tekintendő. Magának az értékesítés adókötelezettségének megítélése az Áfa-tv. 86. §-a (1) bekezdésének j), ja) és jb) pontjai alapján történik. A hivatkozott jogszabályhelyek tekintetében az a döntő szempont (azt kell vizsgálni), hogy az adott ingatlanra vonatkozó első használatbavételi engedély kiadása megtörtént-e, s ha igen, akkor ez az első használatbavételi engedély az értékesítés időpontjában 2 évnél régebbi-e vagy sem. A konkrét ingatlan – ha csak részben is, de – az értékesítés időpontjában (2008. február) már rendelkezik 2 évnél régebbi használatbavételi engedéllyel (az 1998-ban épült felépítményrész tekintetében), így a teljes major az Áfa-tv. 86. §-a (1) bekezdésének j) pontja – nem pedig a ja) és jb) pontok – alá tartozik. E megítélést nem befolyásolja, hogy a másik ingatlanrésznek még nincs használatbavételi engedélye (az arra vonatkozó, esetleges jövőbeni használatbavételi engedély ugyanis az ingatlan tekintetében már csak a második ilyen engedély lenne, amelynek az adókötelezettség megállapítása tekintetében nincs jelentősége). Az ingatlanértékesítés – az Áfa-tv. 86. §-a (1) bekezdésének j) pontja alá tartozása okán – fő szabály szerint adómentes, feltéve hogy a bt. (eladó) nem tette adókötelessé ingatlanértékesítéseit [Áfa-tv. 88. §-a (1) bekezdésének a) pontja]. Ez esetben az értékesítést áfafizetési kötelezettség nem terheli, a bt. pedig nem köteles ezen eladását Áfa-tv. szerinti számlával sem kísérni, elegendő, ha gondoskodik az ügylet teljesítését tanúsító, az Szt. előírásainak megfelelő egyéb számviteli bizonylat kibocsátásáról [Áfa-tv. 165. §-a (1) bekezdésének a) pontja]. Ettől függetlenül persze a bt. dönthet úgy is, hogy mégis az áfaszabályok szerinti számlát bocsát ki, ekkor azonban a számlában – az adómentességre tekintettel – áfát nem háríthat át [Áfa-tv. 169. §-ának j) pontja]. Amennyiben viszont a bt. adókötelessé tette ingatlanértékesítéseit, akkor a major eladását már áfa terheli. Azt azonban, hogy ez esetben ki lesz a kötelezett az áfa megfizetésére, az dönti el, hogy a fordított adózás (Áfa-tv. 142. §) személyi feltételei fennállnak-e. Az adókötelessé tett ingatlanértékesítés a fordított adózás tárgyi körébe tartozó jogügylet [Áfa-tv. 142. §-a (1) bekezdésének e) pontja], ami azonban csak akkor érvényesül, ha a vevő olyan jogállású áfaalany, amely alapján tőle adó fizetése követelhető [Áfa-tv. 142. §-ának (3) bekezdése]. Ha az áfaalany vevő kft. alanyi adómentes státusú, […]
Megjelent a Számviteli Levelekben 2009. február 19-én (192. lapszám), a kérdés sorszáma ott: 3997
[…] minősül a meglévő követelés mérséklésére elismert vagyoni érték is (az Áfa-tv. 259. §-ának 6. pontja szerint). E tényre (is) figyelemmel megállapítható, hogy a bt.-nek a kft. részére történő kérdéses ingatlanértékesítése áfaszempontból ellenérték fejében teljesített olyan termékértékesítésnek minősül, ahol ellenértéknek a bt.-nek a kft.-vel szemben fennálló – az értékesítés ellenértékébe beszámított, az értékesítéssel együtt megszűnő – említett tartozásainak összege tekintendő. Magának az értékesítés adókötelezettségének megítélése az Áfa-tv. 86. §-a (1) bekezdésének j), ja) és jb) pontjai alapján történik. A hivatkozott jogszabályhelyek tekintetében az a döntő szempont (azt kell vizsgálni), hogy az adott ingatlanra vonatkozó első használatbavételi engedély kiadása megtörtént-e, s ha igen, akkor ez az első használatbavételi engedély az értékesítés időpontjában 2 évnél régebbi-e vagy sem. A konkrét ingatlan – ha csak részben is, de – az értékesítés időpontjában (2008. február) már rendelkezik 2 évnél régebbi használatbavételi engedéllyel (az 1998-ban épült felépítményrész tekintetében), így a teljes major az Áfa-tv. 86. §-a (1) bekezdésének j) pontja – nem pedig a ja) és jb) pontok – alá tartozik. E megítélést nem befolyásolja, hogy a másik ingatlanrésznek még nincs használatbavételi engedélye (az arra vonatkozó, esetleges jövőbeni használatbavételi engedély ugyanis az ingatlan tekintetében már csak a második ilyen engedély lenne, amelynek az adókötelezettség megállapítása tekintetében nincs jelentősége). Az ingatlanértékesítés – az Áfa-tv. 86. §-a (1) bekezdésének j) pontja alá tartozása okán – fő szabály szerint adómentes, feltéve hogy a bt. (eladó) nem tette adókötelessé ingatlanértékesítéseit [Áfa-tv. 88. §-a (1) bekezdésének a) pontja]. Ez esetben az értékesítést áfafizetési kötelezettség nem terheli, a bt. pedig nem köteles ezen eladását Áfa-tv. szerinti számlával sem kísérni, elegendő, ha gondoskodik az ügylet teljesítését tanúsító, az Szt. előírásainak megfelelő egyéb számviteli bizonylat kibocsátásáról [Áfa-tv. 165. §-a (1) bekezdésének a) pontja]. Ettől függetlenül persze a bt. dönthet úgy is, hogy mégis az áfaszabályok szerinti számlát bocsát ki, ekkor azonban a számlában – az adómentességre tekintettel – áfát nem háríthat át [Áfa-tv. 169. §-ának j) pontja]. Amennyiben viszont a bt. adókötelessé tette ingatlanértékesítéseit, akkor a major eladását már áfa terheli. Azt azonban, hogy ez esetben ki lesz a kötelezett az áfa megfizetésére, az dönti el, hogy a fordított adózás (Áfa-tv. 142. §) személyi feltételei fennállnak-e. Az adókötelessé tett ingatlanértékesítés a fordított adózás tárgyi körébe tartozó jogügylet [Áfa-tv. 142. §-a (1) bekezdésének e) pontja], ami azonban csak akkor érvényesül, ha a vevő olyan jogállású áfaalany, amely alapján tőle adó fizetése követelhető [Áfa-tv. 142. §-ának (3) bekezdése]. Ha az áfaalany vevő kft. alanyi adómentes státusú, […]
Vissza a találatokhoz
Így olvasható a teljes válasz
ELŐFIZETŐINKNEK
Jelentkezzen be!
LÁTOGATÓK SZÁMÁRA
Elküldjük a választ e-mailen*
